부동산신탁을 활용한 부동산거래 활성화 방안에 관한 연구 = (A) Study on Activation Plan of Real Property Transaction using Real Property Management Trust

부동산 처분신탁의 현황과 사례를 바탕으로 거래 활성화 방안을 제시했다.

부동산신탁제도는 부동산가격 안정과 토지의 효율적인 이용 및 증대를 목적으로 1991년 도입되어 활성화되기 시작하면서 1997년까지 부동산신탁회사로 급성장 하였으나, 1997년 외환위기 이후 유동성 부족으로 경영위기를 겪었다. 그 후 최근 수년간의 부동산 경기호황과 프로젝트 파이낸싱에 의한 개발사업의 활성화로 부동산신탁회사는 호황을 맞기도 하였지만, 최근 제2금융권의 프로젝트 파이낸싱의 부실우려와 미국발 금융위기 등으로 금융시장 위기가 확대되면서 부동산 시장도 침체되어 신탁회사의 수익성이 악화되고 있는 실정이다. 부동산침체로 인한 거래감소와 가격하락의 순환과정 속에서 부동산신탁의 장점을 활용한 부동산거래 활성화 방안에 필요성이 제기 된다. 본 논문은 부동산시장의 건전한 발전과 안정적인 성장의 방법을 모색해 보고자 하는 뜻에서 부동산처분신탁의 현황분석 및 부동산처분신탁제도의 사례를 바탕으로 부동산거래 활성화방안을 찾는데 그 목적이 있다. 부동산신탁의 현황분석을 살펴보면 토지신탁에 대한 의존도 다른 종류에 비해 높다는 수익구조한계점을 도출하였다. 다음으로 한정된 부동산시장에서 새로운 수익창출이 가능한 상품의 개발로 차별화된 전략 없이 무한경쟁을 펼치고 있기에 결국은 보수효율의 경쟁에서 서로의 수익성 악화를 초래하고 있다고 볼 수 있는데 이것이 특화된 기능의 처분신탁 업무 부재의 한계점이다.

부동산신탁회사의 신탁제도 운영상에서 한계점을 찾아보면 처분신탁의 인지도의 빈약성과 최근 시장개방 국제화 등의 추세에 발맞춰 수요자들의 부동산 중개서비스에 욕구는 매우 종합화, 다양화되어 가고 있음에도 중개업자와의 업무 제휴는 이루어지지 않고 있다. 이는 중개업자와의 업무 제휴 폐쇄성, 부동산경기 예측기능 불일치, 사업성에 관한정보와 사업평가조사 상품개발 및 마케팅 기능이 취약할 경우 미래의 수익감소 가능성이 증대에 영향을 줄 것이다. 이와 같이 전문성 부실로 인한 처분신탁의 부실운영의 한계점으로 도출되었다. 활성화하기 위한 방안으로 유형별 사례에서 살펴본 장점을 활용 하는 경우, 매도자의 이중매매 매매 기간중 강제집행 등 위험을 사전에 차단하는 동시에 매수자는 소유권 이전을 매수자에게 이상 없이 이전하여 업무를 종결하는 장점, 매수자도 위험부담 없이 매수할 수 있는 장점, 취·등록세가 면세가 되는 비용절감과 소유권이전에 따른 업무 부담 경감의 장점 등의 활용은 처분신탁의 활성화를 도모하는 방법이 될 수 있다. 이와 같이 사례에서 살펴본 장점을 이용한 활성화 방안으로 거래안전성 확보를 위한 처분신탁 활용방안, 개발신탁과 처분신탁를 결합한 개발처분신탁 활용방안, 대물변제에 의한 처분신탁 활용방안을 제시하였다.

운영상 한계로 도출되었던 처분신탁의 인지도 빈약성은 부동산처분신탁을 이용하면 매도인의 이중매매, 허위매매를 방지하고 부동산의 가압류 가처분 등으로부터 보호되어 부동산거래의 투명성 신뢰도 안전성을 인식할 수 있도록 홍보를 통한 처분신탁의 활용이 필요하다. 중개업자와 업무 제휴 폐쇄성의 한계점은 부동산신탁제도의 정착을 위해서도 중개업자와의 역할도 매우 중요하다고 할 수 있으므로 일반인들은 중개업자의 알선을 통해서 이용되기 때문에 중개업자의 업무제휴로 활용할 필요가 있다. 특화된 기능의 처분신탁 업무의 부재는 부동산처분을 위한 전문인력을 통한 정확한 권리분석과 시세평가 업무를 수행하는 업무의 전문성 확보가 필요하다. 부동산의 안전한 거래를 통해 느낄 수 있는 효율의 가치가 더 크도록 기존 처분신탁을 결합 활용하면 우리나라에서도 부동산처분신탁 제도가 성공적으로 활성화 될 것으로 본다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 연구의 범위 및 방법 2 제3절 선행연구의 검토 3 제2장 부동산신탁에 관한 일반적 고찰 5 제1절 신탁의 개관 5 1. 신탁의 개념과 특징 5 2. 신탁의 기능과 유사제도 7 3. 신탁제도의 관련법규 검토 12 제2절 부동산신탁의 개관 17 1. 부동산신탁의 개념과 특징 17 2. 부동산신탁의 종류 18 제3절 권원보험과 에스크로우와의 비교 37 1. 권원보험 37 2. 에스크로우 45 3. 부동산신탁과의 비교 48 제3장 부동산처분신탁의 현황분석 및 사례분석 52 제1절 부동산신탁업계의 현황분석 52 1. 부동산신탁시장의 특성분석 52 2. 부동산신탁회사의 접근분석 53 3. 부동산신탁 유형별 실적분석 56 제2절 부동산처분신탁의 사례분석 59 1. 거래안정성 확보를 위한 사례 59 2. 잔금미납 세대에 대한 사례 62 3. 토지거래허가구역에서의 처분신탁 사례 66 4. 개발처분신탁 사례 69 5. 대물처리시 처분신탁 사례 71 6. 주택 미분양 해소를 위한 처분신탁 이용 사례 73 7. 시사점 74 제4장 부동산처분신탁을 활용한 부동산거래 활성화방안 76 제1절 부동산처분신탁의 한계 76 1. 업무구조상의 한계 76 2. 운영상의 한계 78 제2절 부동산거래 활성화 방안 79 1. 처분신탁의 활성화 필요성 79 2. 처분신탁 제도의 적극적인 홍보 82 3. 중개서비스와 처분신탁의 연계활용 83 4. 부동산신탁 업무의 전문성 확보 84 5. 신탁제도의 구조적인 결합운용 84 제5장 결론 87 참고문헌 89 부록 92 ABSTRACT 100