부동산거래 안정화를 위한 에스크로우제도의 활성화 방안에 관한 연구

부동산 거래 안전을 위한 에스크로우 제도의 활성화 방안을 연구했다.

에스크로우제도는 부동산 거래의 안전성 확보를 위하여 미국에서는 이미 일반화된 제도이나 국내에서는 아직 생소한 제도이다. 에스크로우제도는 중립적인 제3자가 쌍방대리인의 자격으로 부동산거래에 관련된 보증금 등을 계약이 종료될 때까지 보관하는 제도이다. 일반적으로 부동산거래사고는 그 수법이 매우 교묘하게 이루어지고 있어서 미리 방지하기가 상당히 힘들 뿐만 아니라, 부동산거래는 다른 경제거래에 비해 그 규모가 상당히 큰 것이 대부분 이므로 부동산거래사고가 발생하였을 경우에는 그 재산상의 손실은 한 개인을 넘어서 사회, 국가적인 문제로 확대되고 있다. 우리나라는 등기의 공신력이 인정되지 않고 등기와 대장이 이원화되어 있다. 부동산 거래과정에서 일어나는 하자와 부동산자체가 가지는 확인되지 않은 하자 발생으로 인해 부동산거래의 일부분 또는 전체에 대한 소유권이 상실되거나 권리행사의 제한이 발생되기도 한다. 그러나 아직까지 부동산거래에 있어서 선의의 피해당사자 간에 대한 유효한 권리확보를 위한 제도와 피해보상제도는 아직까지 미흡한 실정이다. 현행 우리나라의 제도만으로는 부동산거래의 선진화에 대비할 수 없다. 그럼에도 불구하고 그동안 정부나 관련업계에서는 부동산거래의 안전성 제고에 관한 노력에는 소홀한 측면이 있었다. 부동산거래 당사자들, 특히 부동산 구매자의 거래사고에 대한 불감증은 더 큰 문제라고 할 수 있다.

이러한 불감증은 선진제도의 도입을 더디게 하는 요인으로 작용하였다. 따라서 본 논문에서는 우리나라 부동산거래의 안전성 확보를 위해서 먼저 부동산 거래사고의 유형과 발생 원인을 살펴보고 법적 · 제도적 미비점과 문제점을 도출하여 부동산거래사고 방지를 위한 선진제도를 소개하였다. 부동산 거래사고의 급증과 안전장치의 확보 및 부동산 시장의 대외개방 및 정보화에 부응하기 위한 필요성을 제기하였으며, 활성화방안 으로는 부동산거래 시 일괄시스템을 구축하고 기존 중개업자의 참여를 확대하며 에스크로우 주체로는 금융권의 대출부문에서 담당하며 대내외적인 홍보와 전문성을 확보하는 방안을 제시 해 보았다. 상기와 같이 에스크로우제도의 활성화 방안에 대해서 살펴보았는데 에스크로우제도는 부동산거래사고에 대한 선의의 피해자를 막는 사전 예방적 제도로서 국내에 꼭 정착이 되었으면 한다. 현업에 종사하는 부동산관련 자격사들 조차도 부동산에스크로우 제도에 대해 잘 모르고 있기 때문에 부동산에스크로우 제도의 교육과 홍보를 통해 부동산에스크로우 제도에 대한 필요성과 안전성에 대해 인식부터 제고시키는 것이 부동산에스크로우 제도를 국내에 빠른 시일 안에 정착시키는 방안 이며 부동산에스크로우 제도의 발전을 기원한다.

제 1 장 서론 = 1 제 1 절 연구의 목적 = 1 제 2 절 연구의 범위 및 방법 = 3 1. 연구의 범위 = 3 2. 연구의 방법 = 3 제 3 절 선행연구 검토 = 4 제 2 장 부동산 거래사고와 사고방지를 위한 제도 = 8 제 1 절 부동산 거래사고의 의의와 종류 = 8 1. 부동산 거래사고의 의의 = 8 2. 부동산 거래사고의 종류 = 10 제 2 절 부동산 거래사고의 유형 = 11 1. 법률적 거래사고 = 11 2. 경제적 거래사고 = 12 3. 기술적 거래사고 = 12 4. 유통적 거래사고 = 12 제 3 절 부동산 거래사고 사례와 분석 = 14 1. 부동산 투기 관련 거래사고 = 14 2. 부동산 사기 관련 거래사고 = 17 3. 기타 부동산 거래사고 = 23 제 4 절 부동산 거래사고 방지를 위한 제도 = 25 1. 법률적 거래사고 = 25 2. 경제적 거래사고 = 25 3. 기술적 거래사고 = 29 4. 유통적 거래사고 = 30 제 3 장 에스크로우제도의 이론적 고찰 = 31 제 1 절 에스크로우 개요 = 31 1. 에스크로우의 정의 = 31 2. 에스크로우 절차 = 32 3. 에스크로우의 특징 = 39 4. 에스크로우의 성립요건 = 39 5. 에스크로우의 역사 = 41 제 2 절 에스크로우의 원칙 = 43 1. 공평성과 독립성 = 43 2. 기록유지와 비밀보장 = 44 제 3 절 외국의 제도 = 45 1. 미국 = 45 2. 독일 = 48 제 4 장 한국의 에스크로우제도 필요성과 활성화 방안 = 55 제 1 절 한국의 에스크로 현황 = 55 1. 에스크로 운영 현황 = 55 2. 대한공인