부담금의 위헌심사기준에 관한 연구 : 재건축부담금을 중심으로

재건축부담금의 위헌심사 기준과 부담금 산정의 문제를 검토했다.

개발이익환수에관한법률과 재건축초과이익환수에관한법률의 내 용, ‘재건축부담금’ 과 ‘개발부담금’의 유사점과 차이점 등을 비교 검토한 결과, 재건축부담금도 개발부담금의 일종으로 볼수 있 다. 따라서 헌법재판소가 개발부담금을 ‘실질적인 조세’로 보고, 재건축부담금을 ‘부담금’으로 보는 것은 일관되지 못하며, 개발부 담금도 특별부담금으로 보아야 한다. 또한 헌법재판소의 재건축부담금결정을 검토한 결과, 비례원칙과 관련하여, 입법목적의 정당성이나 재건축부담금이라는 수단의 적합 성은 인정할수 있으나 침해의 최소성과 법익의 균형성을 갖추지 못 한 것으로 판단된다. 즉, ① 재건축초과이익을 산정함에 있어, 조합분의 ‘개시시점 주 택가격’과 ‘종료시점 주택가격’ 산정은 공시가격을 토대로 한 반면, 일반분양분의 주택가격은 실제 분양가격을 기준으로 하므로 재건축초과이익이 과다계산될 수 있는 문제점이 발생되며, ② 양도 소득세 등 조세와 누적·중첩적으로 부과됨으로써 사실상 재건축초 과이익 대부분을 몰수하는 결과가 될수 있고, ③ ‘1가구 1주택자’ 나 ‘실거주 목적의 장기 주택보유자’ 와 소위 중도매수자에 대 한 입법적 배려가 없으며, ④ 주택가치 하락에 상응하여 재건축부담 금의 환급절차 등 보완규정이 전혀 없는 점 등을 종합하면, 고율의 재건축부담금 제도는 침해의 최소성 원칙이나 법익 균형성의 원칙 에 위배되어 국민의 재산권이 침해될수 있다.

헌법재판소는 주택재건축사업과 주택재개발사업에 대하여 도시및 주거환경 정비법상의 차이점을 들어 헌법적 의의가 있는 비교집단 으로 볼수 없다고 판단하고 있으나 주택재건축사업과 주택재개발사 업은 모두 도시및주거환경정비법을 적용받는 도시정비사업이므로 비교집단으로서 의미가 있다. 따라서 헌법재판소는 주택재건축조합 에만 고율의 재건축부담금을 부과할 경우, 개발부담금을 부과하지 않는 주택재개발사업이나 개발이익의 20%에 대하여 개발부담금을 부담하는 지역주택조합사업과 비교할 때, 형평성을 상실하게 되는지 에 대하여 실증적인 검토를 하였어야 된다고 본다. 마지막으로, 개발부담금의 우선징수권과 관련된 헌법재판소의 결 정을 검토한 결과, 개발부담금은 조세와 달리 공시성을 갖추지 못하 였음에도, 납부의무자의 모든 재산에 대한 우선징수권을 인정함으로 써 담보권자나 주택임차인 등 제3자에게 재산상 손해가 발생될 가 능성이 크다. 헌법재판소의 결정은 법적 안정성을 위하여 존중되어 야 하나, 조세와 같이 국세징수법상 납세증명서나 미납국세열람제도 와 유사한 제도적 보완장치를 마련하거나 당해세와 같이, 개발사업 에 제공된 토지 또는 재건축 대상 아파트에 한정하여 우선징수권을 인정함으로써 최소한도에서 공시와 유사한 기능을 충족시킬수 있도 록 하는 등 입법적인 보완이 필요하다.

주요어 : 재건축부담금, 개발부담금, 주택재건축조합, 개발부담금의 우선징수권, 특별부담금 학번 : 93275-525 Based on a comparative review of the contents of the Development Profit Recovery Act and the Reconstruction Excess Profit Recovery Act, as well as the similarities and differences between ‘reconstruction charges’ and ‘development charges’, it can be seen that the reconstruction charges are also a type of development charges. Therefore, it is inconsistent for the Constitutional Court to view the development charges as ‘substantial tax’ and the reconstruction charges as a ‘charges’, and the development charges should also be viewed as special charges.

In addition, after reviewing the Constitutional Court's decision on the reconstruction charges, it is judged that, in relation to the principle of proportionality, the legitimacy of the legislative purpose and the appropriateness of the means of the reconstruction charges can be recognized, but the minimization of infringement and the balance of legal interests have not been achieved.

In other words, (1) in calculating the excess reconstruction profit, the calculation of the ‘starting price’ and ‘ending price’ of the housing unit in the cooperative is based on the published price, while the housing unit price in the general sale is based on the actual sales price, which may cause the excess reconstruction profit to be overestimated, and (2) the cumulative and overlapping imposition of taxes such as capital gains taxeses may result in the confiscation of most of the excess reconstruction profit, (3) there is no legislative consideration for ‘single-family homeowners’ or ‘long-term homeowners for residential purposes’ and so-called secondary buyers, and ④ considering that there is no complementary regulation such as a procedure for refunding the reconstruction charges corresponding to the decrease in the value of the house, the high rate of reconstruction charges system violates the principle of minimization of infringement and the principle of balance of legal interests, which may violate the property rights of the people.

The Constitutional Court concluded that housing reconstruction projects and housing redevelopment projects cannot be considered as a comparison group with constitutional significance due to differences in the Urban and Residential Environment Maintenance Act, but both housing reconstruction projects and housing redevelopment projects are urban maintenance projects subject to the Urban and Residential Environment Maintenance Act, so they are meaningful as a comparison group.

Therefore, the Constitutional Court should have conducted an empirical review of whether imposing a higher rate of reconstruction charges only on housing reconstruction associations would result in a loss of equity compared to housing redevelopment projects that do not impose a development charges or local housing association projects that pay a development charges on 20% of development profits.

Finally, after reviewing the Constitutional Court's decision regarding the priority collection right of the development charges, we concluded that although the development charges is not publicly disclosed, unlike taxes, it is likely to cause property damage to third parties, such as mortgagees and housing tenants, by recognizing the priority collection right of all properties of the payer.

The Constitutional Court's decision should be respected for the sake of legal stability, but legislative complements are needed, such as establishing an institutional complementary device similar to the payment certificate or unpaid national tax list system in the National Tax Collection Act, such as taxes, or recognizing the right of priority collection only for land provided for development projects or apartments subject to reconstruction, so that a function similar to disclosure can be fulfilled at a minimum.