임대형 부동산 간접투자상품의 배당수익률 결정요인 분석

임대형 리츠와 부동산펀드의 배당수익률 결정요인을 실증 분석했다.

부동산간접투자시장이 점점 커짐에도 불구하고 아직 그 역사가 짧고 자료 구득의 어려움으로 인하여 아직까지 국내 부동산간접투자상품의 실증연구는 거의 없는 실정이다. 이에 본 연구는 대표적 부동산간접투자상품인 임대형 리츠와 부동산펀드의 배당수익률과 이에 영향을 주는 요인들을 실증분석하고자 한다. 본 연구는 2009년 10월 현재 리츠와 부동산펀드 가운데 임대형 자산(오피스, 상업용 빌딩)에 투자하고 있으며, 펀드 및 리츠 설립 후 6개월이 지난 상품 가운데 그 관련 자료를 구할 수 있는 공모형 리츠(10개), 사모형 리츠(14개), 부동산펀드(7개)를 대상으로 하였다. 본 연구에 사용될 종속변수인 배당수익률은 6개월 배당수익률이며, 분석 대상 상품 중 청산이 이루어진 8개 리츠와 상환이 완료된 펀드 2개는 자산매각에 따른 배당수익률을 제외한 임대수익에 기인한 배당수익률만을 종속변수로 사용하였다. 먼저 자산이 매각된 8개 리츠와 펀드 2개의 임대수익과 자산매각수익을 비교 분석하였다. 그 결과, 전체 상품의 누적수익률에서 임대수익과 매각수익에 의한 비중이 52 % : 48%인 것으로 나타났고, 상관관계 역시 높은 것으로 나타났다. 즉, 펀드와 리츠와 같은 간접투자상품에서는 임대수익이 매우 중요한 것으로 드러났다. 또한 임대수익에 의한 배당수익률과 그에 영향을 주는 요인과의 관계를 분석하였다. 통계적으로 유의한 아래와 같은 결과를 얻었다.

보수비용비율의 경우 수익률에 양의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 운용보수는 상품 운용자가 더 열심히 일하게 만드는 인센티브로 작용하거나 처음부터 실력있는 운용자를 채용할 수 있는 장치로 작용한다고 해석될 수 있다. 운용기간의 경우 기간이 길수록 수익률이 낮은 것으로 나타났는데 이유는운용기간이 5년인 상품이 대부분이고 최근에 설정된 사모리츠에서 운용기간을 10년, 12년, 15년, 영속 등으로 설정하여 설립하였다. 아직 설립 초기이므로 안정화 단계에 이르지 못하였거나 개방형으로 설립하여 환매가 가능해짐에 따라 리스크가 낮아져 낮은 수익률을 가지는 것으로 해석된다. 물건개수의 경우 1개 이상의 물건에 투자한 상품이 더 낮은 수익률을 가지는 것으로 나타났다. 분산투자의 개념에서 위험을 헷지하여 리스크가 낮아짐으로 낮은 수익률을 가지는 것으로 보인다. 또한 사모의 경우 공모보다 훨씬 낮은 수익률을 가지는 것으로 나타났다. 분석대상 상품 중 공모형 리츠가 대부분 CR리츠이기 때문에 높은 수익률은 가지는 것으로 해석할 수 있다. 리츠시장 초기에 설립된 CR리츠들은 필연적으로 좋은 대상 부동산을 유리한 조건에 선점하였기 때문이다. 총자산의 경우, 총자산의 크기가 클수록 높은 수익률을 가지는 것으로 나타났다.

총자산의 크기가 클수록 더 큰 투자의 기회가 있다는 뜻이며 더 큰 자산을 매입하여 운용할 수 있게 되므로 펀드수익률은 더 높은 것으로 해석된다. 본 연구에서 밝히는 임대형 간접투자상품의 배당수익률 결정요인 연구결과가 상품을 만드는 공급자 입장에서도, 또한 상품을 구매하는 수요자 입장에서도 상품을 만들고 구매하는데 있어서 조금이나마 시사점을 제공할 수 있기를 바란다. Although the market of real estate indirect investment is getting bigger, there has been little empirical study on domestic real estate indirect investment products since the history has not been long and it is difficult to acquire the related data. Thus, this study aims to empirically analyze the factors that affect the dividend yield ratio of real estate fund and equity REITs, the representative real estate indirect investment products.

This study focused on public REITs(10), private REITs(14), and real estate fund(7), whose data were available among the products for the six months after the establishment of fund and REITs. These subjects are related to assets for leasing(office, and commercial buildings) among REITs and real estate fund as of Oct 2009. The dividend yield ratio, which is the dependent variable used in this study, is six months. Eight among the products to be analyzed were sold and two funds were exchanged with REITs, among which the dividend yield ratio originated from rental income was used as the dependent variable except the dividend yield ratio related to divestiture.

First of all, the 8 REITs and 2 funds whose assets were sold were comparatively analyzed in terms of rental income and divestiture income. As a result, the ratio of rental income and income from sale in the accumulated income ratio of the total products was 52% and 48% respectively. The correlation as well turned out to be high. In other words, for indirect investment products such as fund and REITs, rental income is a very important factor. In addition, the dividend yield ratio related to rental income and the effective factors were analyzed in terms of correlation.

Statistically, the significant results have been gained as follows: As for maintenance fee ratio, it turned out to affect the income ratio in terms of quantity. As for operation maintenance, it could be interpreted that it was an incentive that makes the product operator work harder or that attracts skillful operators from the beginning. As for the operation term, the longer, the lower the income was since the operation term of the most of the products was 5 years, and recently the operation term of private REITs was set as 10 years, 12 years, 15 years, or permanent.

It is interpreted that since it is still in the initial step, it takes time to be stabilized, and the risks due to the possibilities of repurchase result in low income ratio. As for the number of goods, it turned out that products that invested in more than one goods reported lower income ratio. It seems that the risk decreases as it is hedged by the way of diversified investment, and thus the income was lowered as well. As for private cases, they showed a lot lower income ratio than that of public cases. It seems that since most of the public REITs analyzed were CR REITs, they showed high income ratio.

Besides, CR REITs established in the beginning of REITs market have advantages in selecting real estate products. As for total asset, the more, the higher income ratio was reported. In other words, as you have more asset, you have opportunities of investment in a greater scale, and thus you could purchase and operate more assets, which increase the fund income ratio. It is hoped that the study results regarding dividend yield ratio determinants of indirect real estate investment products for leasing provide significance in making and purchasing products for both suppliers and buyers.