통일 후 북한토지의 관리방안으로서 감정평가에 관한 연구

통일 후 북한 토지의 관리방안으로 감정평가의 활용을 연구했다.

사회주의 경제체제를 유지하고 있던 국가들이 최근에 들어와서는 중앙 집중 계획경제를 포기하고 시장경제로 전환하는 것이 뚜렷한 추세이다. 그 대표적인 국가가 중국, 베트남, 러시아 및 동구유럽 국가로서 사회주의 경제체제의 몰락에 따라 자본주의 시장경제체제를 받아들이고 있다. 그럼에도 불구하고 북한은 개혁․개방정책에 상당히 미온적인 태도를 보이고 있었다. 그러나 북한은 계속되는 경제침체상황을 탈피하기 위하여 대외개방정책을 펴고 있으며, 그 일환으로 나진․선봉 및 신의주 경제특구, 금강산관광 및 개성공업 특구지정 등 경제특구의 지정과 남북경제협력 교류확대 등의 개방정책을 추진하고 있다. 물론 남한에서는 2008년 이명박정부가 들어서면서 남북관계가 경색되어 현재는 개성공업지구를 제외한 대부분의 남북경제협력은 중단된 상태이지만 최근 북한의 정권교체와 식량부족사태 및 2013년의 남한의 정권교체에 따라 남북한의 경제협력은 확대될 것으로 예상되고 있다. 남북경제협력의 상징으로 표현되는 “개성공업지구”의 유지․발전과 북한의 경제상황 악화, 인권탄압 및 식량부족으로 인한 탈북자의 증가와 대외개방정책의 지속적인 추진은 결국 남북한의 통일을 촉진하는 계기가 되는 것이며, 이는 우리가 통일을 준비하고 이에 대한 대비를 해야 하는 시기가 되는 것이다.

따라서 통일 후 북한지역의 토지 관리방안과 토지관리 방안으로서 감정평가 문제에 대하여 연구하고 준비해야 하는 것은 우리에게 주어진 당면과제이다. 이에 따라 현행 북한의 토지관련 법제를 남한의 관련 법제와 비교하여 검토해 봄으로써 북한과 남한의 토지법제가 어느 정도 유사성을 가지고 있는지 살펴보고, 우리와 가장 유사한 분단 상황에서 통일을 경험한 독일의 구동독 토지의 관리방안 및 가치결정방법 등을 검토해 봄으로써 통일 후 북한지역의 토지관리와 토지가치산정에 대한 시사점을 얻고자 한다. 통일 후 북한토지의 관리방안으로 여러 가지 대안이 나름 장단점을 가지고 있지만, 통일 독일의 구동독 토지의 사유화 과정에서 나타난 문제점을 우리는 익히 알고 있으므로 급격한 사유화의 추진은 많은 사회적․경제적 문제를 야기시킬 수 있다. 따라서 토지 공공임대제는 토지 사유제와 토지 공유제의 절충형으로서 토지의 소유권은 통일국가, 지자체 또는 민간 개발공사가 가지고 토지의 실사용자에게 장기 임대하는 제도로서 토지의 사유에 따른 지가급등, 토지투기 등으로 인한 사회적․경제적 혼란을 최소화 할 수 있는 제도로 제안을 하지만, 통일 후 우리의 현실에 적합할지에 대하여는 추가적인 연구가 필요하다고 하겠다. 마지막으로 통일 후 북한지역의 토지관리 방안으로서 토지가격산정은 감정평가에 의하여 이루어져야 한다.

과거 반세기 이상의 기간 동안 토지의 사유가 인정되지 않고 국가소유로서 토지가치를 산정할 필요가 없었던 북한지역의 토지가격산정은 남한의 감정평가제도로서 충분히 감당할 수 있을 것인가를 살펴본 결과, 장기간의 분단에 따라 북한지역의 사회․경제․문화적 상황이 남한과 상이하여 남한의 감정평가 제도를 그대로 적용하는 것은 불가능한 것으로 보여 지므로, 통일 후 북한토지의 관리를 위한 가격산정의 혼란을 최소화하기 위해서는 특별법의 제정이 필요하고, 북한지역의 토지평가에 적용할 감정평가 제도는 이 특별법에 의하여 도입되어야 할 것으로 판단되며, 이후 북한지역의 경제적 상황 및 주민의 경제적 수준이 향상되어 토지에 대한 구매력이 증가되고, 자유시장경제체제의 도입이 가능한 상황이 되었을 때에 남한의 감정평가 제도를 적용할 수 있을 것으로 생각된다.

국문초록 ⅰ Ⅰ. 서론 1 1. 연구의 목적 1 2. 연구의 범위와 방법 3 Ⅱ. 남․북한의 토지관련 법제 비교 4 1. 의의 4 2. 북한 토지법제의 개관 5 2.1 토지법 5 2.2 국토계획법 6 2.3 도시계획법 8 2.4 건설법 9 2.5 도시경영법 10 3. 남한의 관련법제와의 비교 검토 11 3.1 토지법의 비교 11 3.2 국토계획법의 비교 12 3.3 도시계획법의 비교 12 3.4 건설법의 비교 14 3.5 도시경영법의 비교 14 4. 소결 14 Ⅲ. 독일의 구동독지역 토지관리 및 토지가격 산정 16 1. 구동독의 토지소유 구조 16 2. 구동독 토지의 관리방안 16 2.1 구동독 토지의 사유화 17 2.2 미해결 재산의 법적처리 18 3. 구동독 재산(토지)의 평가기준 19 3.1 법률에 의한 평가기준 20 3.2 신탁청 관리기업의 자산평가기준 21 4. 구동독의 토지가치 산정방법 21 4.1 건물이 없는 토지 22 4.2 건물이 있는 토지 22 4.3 임대용 토지 23 5. 구동독 지역의 토지가격 산정방법 24 5.1 거래사례 가치비교법 24 5.2 투자수익법 25 6. 통일독일 사례의 시사점 27 6.1 토지관리 및 평가의 문제점 27 6.2 독일정부의 대응 28 6.3 시사점 29 Ⅳ. 통일 후 북한토지의 관리방안으로서 감정평가 31 1. 통일 후 북한토지의 관리방안 31 1.1 토지 사유제 32 1.2 토지 공유제 42 1.3 토지 공공임대제 46 2. 통일 후 북한토지에 대한 감정평가 방안 48 2.1 감정평가의 필요성 48 2.2 남한의 감정평가제도 49 2.3 개성공업지구 감정평가