구분소유권의 성립요건 -대법원 2013.01.17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결을 중심으로- = Requirements of Condominium Ownership

판례를 중심으로 구분소유권의 성립요건을 검토한다.

구분소유권의 성립요건과 관련하여 의미 있는 2013년 판결(대법원 2013.01.17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결)이 나왔다. 대법원은 구분소유권이 성립하기 위하여는 구분행위라는 요건이 필요함을 지속적으로 밝혀왔지만, 건축물대장 등록시점이라거나 등기시점이라고 하는 등 구분행위시점을 주로 건축물대장 등록시점이라고 하여 그 때 구분소유권이 성립한다고 하였다. 그러나 2013년 전원합의체판결을 통하여 이를 변경하여 구분행위시점을 ‘처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정’된다고 하여 분양계약시점을 구분행위시점으로 보아 구조상·이용상 독립성의 요건과 구분행위의 요건을 모두 갖춘 시점에 구분소유권이 성립한다고 하였다. 그런데 2013년 전원합의체판결은 구분행위와 관련하여 구분행위의 성립시점을 분양계약시로 보아 구분행위를 물리적 구조로서의 구분건물의 요건과는 완전히 별개의 요건으로 보고 과거 건축물대장의 등록이나 등기시점을 구분행위시로 보던 입장을 변경하였다. 그러나 구분행위는 준법률행위로서 구분건물의 존재를 전제로 하고 있다고 생각되어진다. 따라서 판례의 다수견해는 찬동하기가 어렵다. 다수견해에 따를 경우 구분행위가 건축허가신청시까지 거슬러 올라갈 수 있는데 이 경우 나중에 어느 정도 구분건물의 외관을 갖추게 되는 경우 구분소유권의 성립을 인정하게 되어 여러 가지 복잡한 법률문제를 야기시킬 수 있을 것으로 보인다.

전원합의체 판결은 구분행위와 구분건물을 별개로 취급하면서 구분소유권 성립시점을 앞당기는 효과를 가져왔으나 이것이 법률관계를 명확하게 하거나 집합건물법의 입법취지에 부합하는지는 의문이다. 물론 건축물대장 등록시점을 구분행위시로 볼 경우 사용승인 이전의 대지사용권의 분리 처분으로 인하여 수분양자가 예측하지 못한 손해를 입을 수 있다. 그렇지만 대지사용권의 분리처분으로 인한 수분양자 보호 문제는 입법을 통해 보호를 강화하는 것이 바람직하지 법해석을 통하여 할 것은 아니라고 생각된다. 구분행위는 구분건물의 존재를 전제로 구분의 의사를 외부에 명백하게 표시하는 행위로서 준법률행위에 해당하고, 구분소유권이라는 법적 효과가 부여된다는 점에서 그 시점은 외부에서 명백히 알 수 있어야 할 것이다. 그렇다면 구분행위시점은 건축물대장의 등록시점으로 보는 것이 합리적일 것이다. 등기는 구분행위가 준법률행위이기 때문에 필요 없는 것으로 보여진다.