조합방식 정비사업에서의 매몰비용의 법이론 및 지원규정에 관한 고찰 : 매몰비용 부담 체계에 대한 법적 분석 및 법령 개선 필요성을 중심으로

도시정비사업에서 매몰비용의 책임 구조와 지원 규정을 분석했다.

도시정비사업은 공공성과 사익이 복합적으로 작용하는 대표적인 도시계획형 사업으로서, 장기간에 걸친 사업 추진 과정에서 다수의 이해관계자가 관여하고 다양한 행정적·정책적 변수가 개입한다. 이러한 구조적 특성으로 인해 정비사업은 사업중단 또는 정비구역 해제의 위험을 내재하고 있으며, 이 과정에서 이미 투입된 비용이 회수되지 못하는 매몰비용 문제가 빈번하게 발생한다. 매몰비용은 조합원 개인에게 직접적인 재산상 손실을 초래할 뿐만 아니라, 도시정비제도 전반에 대한 사회적 신뢰를 저해하는 요인으로 작용한다. 본 연구는 매몰비용 문제를 기존과 같이 조합 내부의 비용 분담 문제로 한정하여 파악하는 관점에서 벗어나, 정비사업 전반에서 형성되는 법적 책임 구조와 공공책임의 범위를 종합적으로 재검토하는 데 목적을 둔다. 매몰비용은 조합의 의사결정이나 사업 추진 과정상의 내부적 요인뿐 아니라, 행정청의 정책 변경, 도시계획의 조정, 정비구역의 직권해제와 같은 공적 판단에 의해서도 발생할 수 있다는 점에서, 그 부담 주체에 대한 논의는 공공성과 사적 부담 간의 균형이라는 법정책적 과제를 포함한다. 이를 위하여 본 연구는 조합방식 정비사업을 중심으로 추진위원회 단계부터 조합설립, 사업시행 과정 및 사업중단에 이르기까지 각 단계에서 발생하는 매몰비용의 법적 성격과 귀속 구조를 분석하였다.

아울러 도시 및 주거환경정비법과 관련 법령, 지방자치단체 조례를 검토하고, 대법원 및 하급심 판례를 유형별로 분석함으로써 법원이 매몰비용 부담과 관련하여 형성해 온 판단 기준과 법리적 흐름을 체계적으로 정리하였다. 특히 조합의 독립된 법인격 인정, 정관 및 총회 결의의 효력, 조합임원의 연대보증 책임, 채권자대위 및 부당이득 법리의 적용 한계 등을 중심으로 판례의 태도를 분석하였다. 분석 결과, 현행 법체계는 조합원의 무한책임을 방지하는 데에는 일정한 성과를 거두고 있으나, 사업중단으로 조합이 채무초과 상태에 이르는 경우 매몰비용 문제를 실질적으로 해결하기에는 한계가 있음을 확인하였다. 또한 현행 매몰비용 지원 제도는 적용 요건과 범위가 지나치게 제한적이어서 다양한 사업중단 유형과 정비방식의 차이를 충분히 반영하지 못하고 있는 것으로 나타났다. 이에 본 연구는 정비구역 해제 외에도 다양한 사업중단 상황을 포괄하는 법적 규율의 확대, 공적 판단에 기인한 사업중단의 경우 공공의 비용 분담 원칙 도입, 조합원 보호장치의 강화, 그리고 신탁방식 정비사업에 대한 매몰비용 규율체계 마련 등 제도 개선 방향을 제시하였다. 본 연구는 이를 통해 도시정비사업에서의 매몰비용 문제를 공공정책과 민간 부담이 교차하는 구조적 문제로 재정립하고, 정비사업 제도의 지속가능성과 사회적 신뢰 회복에 기여하고자 한다.

Urban redevelopment projects inherently involve both public interestsand private property rights and are exposed to the risk of suspensionor cancellation during their prolonged implementation process. Whensuch projects are discontinued or redevelopment zones are lifted,previously incurred expenses often become irrecoverable sunk costs,imposing substantial financial burdens on aThis study aims to reexamine the issue of sunk costs beyond theconventional view that treats it as an internal cost allocation problemwithin redevelopment associations.

Sunk costs may arise not only frominternal decision-making processes but also from public administrativeactions, such as policy changes, urban planning adjustments, and exofficio cancellation of redevelopment zones. Accordingly, the allocationof sunk costs raises broader legal and policy questions concerning thebalance between public responsibility and private burden.Focusing on association-based redevelopment projects, this studyanalyzes relevant statutes, local ordinances, and judicial precedents ofthe Supreme Court and lower courts.

The analysis reveals that whilethe current legal framework effectively limits unlimited liability ofassociation members, it remains insufficient to address sunk cost issuesin cases of project termination. Based on these findings, this studyproposes institutional reforms, including the expansion of legalprovisions covering various types of project suspension, the introductionof partial public cost-sharing where termination results from publicdecisions, enhanced protection for association members, and theestablishment of a regulatory framework for trust-based redevelopmentprojects.ssociation members andundermining confidence in the urban redevelopment system