도시정비사업 토지등소유자의 사전타당성검토제도 인식에 관한 실증연구

도시정비사업 토지등소유자의 사전타당성검토제도 인식을 분석했다.

도시정비사업은 1960년대 산업화로 인한 도시 인구 집중시 대량으로 과밀하게 공급된 주택이 노후·불량화되어 가고, 사회 문화의 발전에 따라 교통·환경 등 도시기반시설도 점점 부족하게 되자 정부는 국토의 효율적 관리와 공공의 복리 차원에서 체계화된 도시정비가 필요하여 관련법을 제·개정하며 시행하게 되었다. 2003년 7월에 「도시 및 주거환경정비법」을 제정하여 인구 50만 이상의 대도시 지자체장은 10년마다 ‘도시·주거환경정비기본계획’을 수립하고 도시정비가 필요한 구역을 지정하여 그 구역을 중심으로 도시정비사업을 추진토록 하였다. 그러나 도시정비사업은 공공의 이익과 사적인 재산권이 복합된 사업으로 개인의 이해관계에 의해 사업추진에 오랜 기간이 소요되어 결과적으로 주택공급 부족과 부동산가격 인상을 초래하였다. 이에 정부는 공공재개발사업 등을 통해 도심지내 신규주택 공급 확대를 추진하게 되었고, 서울특별시가 주민 주도로 정비구역을 지정할 수 있도록 하는 사전타당성검토제도를 2015년부터 시행하게 되었다.

부산광역시는 2020년부터 ‘2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획’ 중 ‘생활권계획’으로 사전타당성검토제도를 시행하여, 2023년 3월 기준으로 총 119개 구역에서 추진되어 49개 구역이 사전타당성검토 심의를 완료하였고, 36개 구역이 구청에 접수하여 검토가 되고 있거나 부산시의 심의를 진행 중이며, 34개 구역에서는 사전타당성검토를 진행하기 위한 동의서를 징구하는 등 추진을 하고 있다. 이에 본 연구는 정비구역지정을 추진하고 있는 지역의 토지등소유자가 가지는 사전타당성검토제도에 대한 인식을 파악하기 위하여 ‘심의 완료구역’과 ‘검토·심의 진행구역‘으로 나누어 실증분석을 진행하였다. 실증분석 결과 소유자는 50대 이상의 연령이 과반수 이상 차지하였고, 보유년수는 5년에서 15년 사이가 70%를 보였다. 또한, 도시정비사업 추진을 찬성하는 토지등소유자가 90.6%로 압도적으로 많았지만 사업추진에 대한 이해도와 진행 만족도는 보통 이하로 나타났다. 즉, 사업추진에 관하여 추진주체나 행정관청에서의 정보제공 부족과 제도의 불합리성이 원활한 업무진행과 사업추진에 방해요소가 되고 있는 것이다. 다음은 토지등소유자가 도시정비사업에서의 사전타당성검토제도에 대한 인식을 분석한 결과이다. 첫째, 토지등소유자에 대하여 도시정비사업과 사전타당성검토제도에 대한 사전설명과 사업진행시 진행정도에 대한 충분한 정보제공과 소통이 필요하다.

토지등소유자는 정비사업을 하면 새로운 주택을 가짐으로 개인의 재산적 가치가 오른다는 사실은 인식하고 있었지만 정비사업이 도시계획의 일부로서 공공성을 함께 가진 사업이란 점을 인식하지 못하여 검토·심의의 장기화, 신청반려 등 진행과정에서 일어나는 부정적 상황 발생시는 추진주체나 행정관청에 대한 불신으로 이어지고 있다. 또한, 추진주체는 사업추진시 과대광고를 하며 동의서를 받고 있고, 동의서 징구 정도, 추진의 진행 정도 등을 부풀리거나 정확히 공지하지 않고 있으며, 심지어 불리한 정보는 아예 숨기는 경우까지 있다. 그러므로 추진주체나 행정관청이 설명회나 공청회 등으로 정보제공과 진행과정에 대한 충분한 설명이 요구된다. 그리고 사업을 완성하기까지는 10여년까지의 장기간이 소요되고 부동산경기 하락과 공사비의 상승, 추가분담금 부담, 금리 인상 영향등을 설명하지 않아 진행에 대하여 불신과 갈등을 가져오게 하고 있었다. 둘째, 사전타당성검토 신청서류와 절차의 간소화가 필요하다. 사전타당성검토신청은 토지 및 건축물조서, 정비구역 경계설정 등 기본 검토자료 정도로 정비사업 필요성을 감안하여 빠르게 심의하고, 구역지정을 위한 정비계획시 상세한 자료를 제출토록하는 간소화 및 통합심사가 요구된다. 심의기간이 길어지면 사업성을 저하시키는 지분분할 등 행위와 토지등소유자들의 사업에 대한 불신을 가져온다. 셋째, 권리산정 기준일의 변경이 필요하다.

사업추진 설명회부터 검토·심의가 완료되는 시점까지는 최소 1년 이상이 소요되는데 이 시기에 토지등소유자를 증가시켜 사업성을 저하시킬 수 있다. 그러므로 심의가 종료되어 ‘구청에 통보하는 날’을 ‘구청에 사전타당성검토신청을 접수하는 날’로 권리산정기준일을 변경하여야 한다. 넷째, 사전타당성검토신청 동의는 구청의 사전 신고와 함께 구청 발행 검인 연번동의서로 시행이 필요하다. 한 구역에서 2개 이상의 추진주체가 구성되거나 인정되지 않은 추진주체의 임의 추진, 타 정비사업과 구역의 중첩 등이 될 수 있으며, 행정관청이 사업신청접수 전까지는 추진주체, 구역범위, 동의서 징구 여부 등을 알 수 없어 관심있는 토지등소유자에게 올바른 정보를 제공하지 못하고 있다. 사업추진은 구청의 사전 신고와 검인된 연번동의서로 인정받은 주체가 공개적으로 사업시행을 알리며 토지등소유자의 혼란을 감소시킬 필요가 있다. 다섯째, 등록요건을 갖춘 업무대행사의 행정관청 등록제가 필요하다. 전문성이 떨어지거나 경험이 부족한 업무대행사는 사업진행시 혼란 발생으로 지연이나 오류가 있어도 책임을 부과시키기 어렵다. 또한, 진행 도중에 과도한 업무 수수료를 청구하거나 협력업체 선정과 조합 이권에 개입하여 추진주체 또는 주민들과도 갈등이 발생할 수 있어 일정한 자격요건을 갖춘 업체의 등록을 법정화하여 전문화된 업체만이 업무를 진행하는 것이 필요하다.

여섯째, 정비사업이 필요하나 사업성이 낮은 지역의 구제방안도 마련되어야 한다. 산으로 인하여 경사도가 높거나 좁은 골목에서 소규모의 주택이 많은 지역은 사업성 부족으로 정비사업 추진이 어렵다. 이러한 지역에 대하여는 지역간, 빈부간 균형발전이라는 측면에서 행정관청의 적극적 지원과 함께 주거환경개선이 필요하다. 그리고 토지등소유자는 여러 추진구역에서 이주와 착공이 동시에 이루어져 단기적인 주택부족 발생 가능성, 미분양 우려, 입주 시점에서는 과다공급으로 인한 주택가격의 하락할 가능성이 있으므로 행정관청의 검토·심의시에 공급세대수를 감안한 정비구역지정 승인의 적절한 조절도 필요한 것으로 인식하고 있다.