빈집 방치 요인 분석을 통한 제도 개선 방안 중요도 평가 연구 = A Study on the Evaluation of Improvement Measures Importance through the Analysis of Factors Causing Unoccupied Houses

빈집 방치 요인을 분석하고 제도 개선 방안의 중요도를 평가했다.

우리 사회는 수도권과 대도시로의 지속적인 인구 이동과 지방의 인구 감소로 인해 지방소멸이라는 심각한 사회적 문제에 직면하고 있다. 이러 한 인구구조 변화 속에서, 주택의 노후화나 고령화된 부모의 사망 이후 관리되지 않는 농어촌 빈집 증가와 쾌적한 주거지를 선호하는 수요자로 인한 도시지역 내 공동화 현상으로 도심 한복판에도 방치된 빈집이 증가 하는 추세이다. 정부는 이러한 빈집 문제를 해결하기 위해 「빈집 및 소규모주택 정비 에 관한 특례법」과 「농어촌정비법」 등의 제도적 기반을 마련하고 정비 계획 수립 의무화, 이행강제금 부과 등 다양한 정책적 대안을 시행하고 있다. 그러나 실제 현장에서는 소유자를 찾는 과정에서부터 어려움이 발 생해 행정적 자원이 낭비되고 있으며, 정비를 유도하거나 강제할 수 있는 지자체의 행정력과 예산이 부족하여 정책 효과가 제한적이라는 한계로 지적된다. 최근까지 빈집 관련 연구는 대부분 빈집의 발생 원인 및 유형에 초점을 둔 것이 대부분이었다. 그러나 주택의 노후화나 고령화된 부모의 사망 이후 발생하는 상속 주택 등이 빈집으로 전락하는 현상은 자연스러운 현상 으로 볼 수 있으며, 이제는 빈집의 발생 요인에 대한 논의에서 나아가 빈 집을 관리하지 않고 방치하는 원인을 심층적으로 검토할 필요가 있다.

이를 위해 빈집관련법 이외 소유자 거주지 정보 확인 문제와 관련된 「주민등록법」과 상속 주택의 미등기를 유발하는 「민법」, 상속등기와는 별 개의 납부 의무로 상속 취득세 체납을 유발하는 「지방세법」, 상속인의 경제적 부담으로 작용하는 양도세 관련 「소득세법」등 빈집 문제에서 간과되기 쉬운 제도의 시각지대를 면밀히 검토하였다. 또한, 우리나라보다 빈집 문제가 더 심각한 일본의 빈집 대책에 관한 선제 방안에 대해 고찰 하였다. 일본에서는 소유자불명으로 인한 토지의 소유자를 찾는 문제에서 시작해 방치 빈집의 발생이 상속인이 상속 주택을 등기하지 않고 장기간 방치하면서 생기는 문제에서 기인 된다고 규정하며 이의 해소 방안으로 상속등기를 의무화 하는 등 구체적인 실행으로 소유자 확인에 관한 행정의 비효율성을 개선하고 있다. 실행에 앞서 「민법」,「공가 등 대책의 추진에 관한 특별 조치법」, 「상속 등으로 취득한 토지 소유권의 국고 귀속에 관한 법률」등을 제·개정 하여 소유자불명 토지와 상속으로 인한 빈집 방치 문제에 대응책을 구상하였다. 일본의 이러한 사례는 우리나라에도 적용이 가능한 방안으로서 제도 개선 방안의 도출 근거가 될 수 있 다. 본 연구는 검토한 자료를 기반으로 빈집 방치의 유발 요인을 도출하고, 이를 완화하기 위한 16가지 제도 개선 방안을 제시하였다.

제안된 개선 방안의 시급성에 대한 우선순위를 평가하기 위해 학계 전문가와 중앙·지 자체의 실무자를 대상으로 설문조사를 수행하였고, AHP(Analytic Hierarchy Process) 기법을 활용하여 중요도 평가를 진행하였다. 조사 결과, 상위 계층 요인에서는 두 집단 모두 '소유자 정보 확인 효율성 개선'을 가장 중요한 과제로 선정하였다. 하위 계층 요인에서는 실무자인 공무원 집단이 지자체의 행정 및 재정 역량 강화를 위한 전담 부서 설치와 국비 지원 강화를 우선으로 응답한 반면, 연구자 집단은 장기 방치된 빈집의 공공 귀속과 상속등기 유도 위한 취득세 납부 등 안내 고지를 높은 중요도로 평가하였다. 주요 개선 방안으로는 등기명의인 주소변경 신고 의무화, 상속 취득세 행정에서 사망신고 시 고지, 상속 주택 미등기 시 기존 1주택 비과세 배제, 전입신고 사실 등기소전송, 장기 방치 빈집 공공 귀속을 통한 신속한 정비 등이 포함된다. 이러한 방안들은 소유자 정보 확인 효율성을 높여 행정력의 낭비를 감소시키며, 행정력 강화를 통해 빈집 관리와 정비의 효율성을 높일 수 있다. 빈집의 자진 관리 측면에서는 빈집 소유자에게 양 도세 감면 등 지원책으로 빈집의 신속한 등기 및 매각을 유도하고 상속 등기 의무화 실행을 통해 등기부대장만으로도 소유자의 정확한 정보를 파악할 수 있도록 하여 행정의 비효율을 완화하는데 기여할 것으로 기대된다.

본 연구는 방치 빈집 문제 해결을 위한 제도적 개선안을 제시하는데 그치지 않고 단순한 행정체계를 수정하는 것만으로도 개선이 가능한 실현 가능한 방안을 구체적으로 제시하였다. 제시된 16가지 제도 개선 방안은 빈집 문제 해결을 위한 구체적인 정책적 대안으로 활용될 수 있다. 이러한 방안 제시는 방치 빈집 문제를 체계적으로 해결하는 제도적 기반을 마련하고, 방치 빈집 관리 및 정비의 효율성 제고에 중요한 시사점을 제시한다.

국문초록 ⅰ 제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 1. 연구의 배경 1 2. 연구의 목적 3 제2절 연구의 범위와 방법 4 1. 연구의 범위 4 2. 연구의 방법 5 3. 연구의 구성 6 제2장 빈집 관련 제도 및 선행연구 고찰 8 제1절 우리나라 빈집 관련 법제 8 1. 국내 빈집 현황 및 제도의 개요 8 2. 빈집 및 소규모주택의 정비에 관한 특례법 17 3. 농어촌정비법 23 4. 건축물 관리법 30 제2절 일본의 빈집 관련 법제 33 1. 일본의 빈집 법제 재정 배경 33 2. 공가 등 대책의 추진에 관한 특별조치법 35 3. 소유자불명 토지이용의 원활화 등에 관한 특별조치법 40 4. 상속 등으로 취득한 토지 소유권의 국고 귀속에 관한 법률 44 5. 부동산 등기법의 개정 47 제3절 선행연구 고찰 49 1. 빈집의 발생 요인에 관한 연구 49 2. 빈집의 활용에 관한 연구 52 3. 해외 빈집 제도에 관한 연구 55 4. 빈집 제도 및 정책에 관한 연구 59 5. 선행연구와의 차별성 63 제3장 빈집 방치 유발 요인 66 제1절 소유자 정보 확인 효율성의 문제 66 제2절 빈집 정비 행정자원의 제약 74 제3절 빈집 정비를 유인할 지원책 부재 76 제4절 소유자의 빈집 자진 관리를 강제할 페널티 부재 80 제4장 AHP를 활용한 제도 개선 요인 중요도 분석 84 제1절 분석 방법 개요 84 1. AHP 분석 방법 84 2. AHP 기법 적용 절차 85 제2절 분석 절차 및 제도 개선 요인 도출 90 1. 제도 개선 요인 도출 90 2. 응답자 현황 92 제3절 분석 결과 95 1. 상위