도시지원시설용지 입지특성이 분양 여부에 미치는 영향 분석 : 경기도 내 공공주택지구를 중심으로

공공주택지구 도시지원시설용지의 입지 특성이 분양 여부에 미치는 영향을 분석했다.

1995년 「택지개발촉진법 시행령」의 개정에 따라 일정규모 이상의 택지를 개발할 경우 도시의 자족성을 확보할 수 있는 자족기능용지 도입을 의무화하였다. 도시지원시설용지는 자족기능용지의 일종으로 2009년 「보금자리주택업무처리지침 개정」에 따라 공공주택지구 내 도입된 용지이다. 도시지원시설용지는 사업지구의 자족기능 역할을 하는 용지로 기존 산업단지의 산업시설용지와 유사한 특성을 보이지만, 입지 여건이나 공급방식에서 차이가 발생하였다. 도시지원시설용지는 사업지구의 조기 활성화를 위해 성공적인 공급과 분양 활성화가 이루어져야 하나, 분양 지연이나 장기 미분양 등 문제점이 발생하였다. 따라서 본 연구는 도시지원시설용지의 분양 실태를 조사하며, 분양에 미치는 영향요인은 무엇인지에 관한 실증적 연구를 진행하였다. 제도 도입 이후 신규 지정된 경기도 내 공공주택지구는 총 9개가 있으며, 이 중 도시지원시설용지는 226개 필지, 1,350천㎡가 계획되었으며, 이 중 164개 필지가 공급되어 115개가 최초 공고에서 분양에 성공하였다. 도시지원시설용지의 분양요인에 관한 이론연구는 크게 경제활동 입지이론에서 발생한 산업입지이론과 도시 내 산업특성에 따른 지식산업의 입지선택이론, 그리고 실수요자인 기업체의 입지선택 요인에 관한 연구가 진행되었다.

하지만 분양요인에 관한 실증적인 선행연구가 부족한 바, 도시지원시설용지의 공급관련 연구와 산업단지 내 산업시설용지의 분양요인을 검토하여 분양요인으로 개별필지특성, 사업지구특성, 지역특성, 공급특성에 걸쳐 총 18개의 종속변수를 도출하였다. 경기도 내 도시지원시설용지의 개별 필지의 최초공급 시 분양 성공 여부를 종속변수로, 개별 필지별 18개 종속변수를 독립변수로 상관분석을 실시하였으며, 유의한 항목들에 한하여 이항 로지스틱 회귀분석을 통해 변수 간의 유의성, 영향력을 분석하였다. 연구 결과에 따르면 도시지원시설용지의 분양 여부에 유의한 상관관계를 보이는 변수는 필지면적, 지하철과의 거리, 지구밀도, 배후도시와의 거리, 지역인구, 지역인구밀도, 지역인구증가율, 고용기반 자족률, 공급조건, 토지사용 가능시기까지의 기간 등 10개 변수가 도출되었으며, 회귀분석 결과 필지면적, 지하철과의 거리, 지구밀도, 지역인구, 지역인구증가율, 고용기반 자족률이 감소할수록, 배후도시와의 거리가 멀어질수록 매각가능성이 높아지는 것으로 분석되었다. 도시지원시설용지의 분양 성공여부는 다양한 입지특성이 복합적으로 작용하지만 전 변수에 상관관계가 높은 공급조건이 중요하다. 이는 사업시행자의 전략적인 공급계획의 수립과 기업수요에 맞는 공급방식의 변화가 분양 성공에 기여한 것으로 나타났다.

이에 본 연구자는 향후 도시지원시설용지의 분양 성공과 지구의 조기 자족성 확보를 위하여 첫째 용지의 분양데이터 축적하여 분양성공요소를 지속적으로 파악하며, 둘째, 사업시행자와 지방자치단체의 협력하여 지역여건과 사업목적에 맞는 개발방향 제시, 셋째 실수요자인 기업체의 수요파악과 이에 맞는 공급방식 마련을 제안하였다.