不動産컨설팅業의 活性化方案에 關한 硏究

부동산컨설팅업의 현황과 활성화 방안을 연구했다.

21C 들어와 부동산에 관련된 시장은 豫測할 수 없는 狀況으로 계속 변하고 있다. 脫工業化 시대의 일반적인 현상으로 경제가 持續的으로 발전하게 되면, 제조업의 比重은 점차 감소하게 되고 相對的으로 情報化, 서비스의 산업은 급성장하게 된다. 특히 부동산산업은 도시의 膨脹과 成長이 지속되면서 急速한 증가를 보이고 있으며, 그 重要性의 比重이 날로 커지고 있다. 21세기에 이러한 부동산업 가운데서도 최근 그 成長趨勢가 가장 두르러지고 脚光을 받는 부동산서비스업 분야중의 하나가 『不動産컨설팅業』이다. 이런 점에서 싱크 탱크가 존재하는 의의가 인정되었으며, 우리나라의 不動産業에 있어서 부동산컨설팅업의 成立基盤도 점점 確固하게 形成되어 가고 있는 것이다. 우리나라 부동산컨설팅업체는 그동안 需要가 계속 증가하여 꾸준한 成長을 거급해 오고 있으나 아직까지 부동산컨설팅업이 영국이나 미국처럼 선진화된 국가와 달리 專門的인 산업으로 定着되지 못했으며, 關聯資格制度나 根據法領이 施行段階로서 理論이나 制度的인 뒷받침이 없이 時代的인 必要要請에 의해 自生的으로 生成된 것이 大部分이다. 그러므로 21C 부동산서비스 시장의 開放에 따라 더 늦기전에 부동산컨설팅업의 정확한 業務領域과 活動, 그리고 關聯法規를 制度化를 하여야 한다. 制度化를 하기 위해서는 부동산컨설팅과 컨설턴트의 世界化, 標準化, 制度化가 절실히 要請된다.

또한 부동산서비스업은 複合性 및 多面性을 내포하고 있어 그 컨설팅업은 綜合的인 것을 전제로 하여 施行하여야 하며, 부동산컨설턴트의 자질과 컨설팅업의 適格性, 컨설팅업의 내용 역시 窮極的으로 綜合化를 지향해야 할 것이다. 유기적으로 調整統制되지 않는 전문화는 오히려 意思決定을 妨害할 수 있기 때문이다. 또한 부동산컨설팅업의 역할과 기능의 必要性은 産業構造調定 등의 여파로 부동산에 대한 認識이 과거 「소유와 투기, 財産蓄積의 手段」에서 「開發利用과 投資」로 점차 認識이 轉換되면서 부동산컨설팅의 役割과 기능이 증가하고 있기 때문이다. 여기서 重要한 것은 부동산에 대한 最有效利用과 開發, 最適의 收益率과 대안 創出에 대한 需要가 急增하고 있다는 것이다. 부동산컨설턴트는 有限의 資源으로 生産性을 極大化 한다는 側面에서 接近해야할 것이고 또한 부동산컨설턴트는 依賴人의 長期 收益性도 동시에 極大化해야 할 것이다. 부동산컨설턴트가 專門的 영역을 확보하고 投資.開發.管理.마케팅 等에 대한 종합적이고 표준화된 서비스를 제공하는 경우 부동산 컨설팅에 대한 社會的 認識은 크게 변화될 것이다.

과거 單純한 富의 縮尺手段과 중개업 수준이었던 부동산 활동은 인구의 高齡化, 價値觀의 多樣化, 삶의 질적수준향상과 산업이 複雜해지고 社會.經濟的 質的 變化에 부동산시장의 構造的 재편현상은 不可避하게 변하게 될 것이며 國際化, 開放化, 情報化, 專門化됨에 따라 부동산컨설턴트는 부동산 시장의 環境에서 積極的으로 對應하기 위하여서는 職務特殊上 높은 資質과 熟練, 오랜 經驗, 能力의 필요는 물론이고 다방면의 學問的 知識과 實務知識의 多樣性을 요구하며, 專門職業人으로서 부동산컨설턴트는 의뢰인에게 부동산에 관련된 고도의 기법과 올바른 情報로 諮問活動이나 相談活動의 重要性이 급격히 부각되고 있다. 최근 선진국에서는 부동산컨설팅업 役割의 重要性이 强調되고 있으나 우리나라 부동산컨설팅업은 아직까지 이론이나 制度的, 專門的인 지식 기반없이 시대의 必要性에 의해 자연적으로 형성된 경우로서 亂立化, 低質化, 情報의 不在, 公信力에 대한 問題點과 體系化, 標準化, 制度化, 知識의 高度化, 專門化 및 企業化되지 못한 劣惡한 水準에 머물 수 밖에 없는 것이 현실이다. 고도의 산업화로 인해 토지의 供給은 限定되어 있는 반면 所得의 增加, 인구의 都市 集中化 등으로 인해 土地需要을 계속 增加시켜 深刻한 土地不足 즉 土地問題에 直面해 있다.

供給이 限定된 토지는 利用, 開發 및 투자에 關한 각종 제도 및 法令이 複雜하고 細分化됨에 따라 부동산은 그것이 갖고 있는 個別性 내지 固有性으로 인해 情報의 募集.分析.評價 課程에 고도의 전문성을 가진 부동산 전문가의 綜合的인 分析을 必要로 하고 있다. 부동산 전문가의 活動 領域을 보면 仲介業, 鑑定評價業, 金融業, 建設業, 土地信託業 등 廣範圍한 領域을 包括하고 있다. 그러나 이들 부동산관련 업체들은 자신들이 속한 한 분야의 專門家로서 役割을 遂行하고 있으나 부동산이 갖고있는 綜合的인 性格에 대비할 때 그 限界性을 가질 수 밖에 없다. 따라서 이러한 綜合的인 기능을 수행할 수 있는 業이 부동산컨설팅업이고 이 業을 수행하는 사람을 부동산컨설턴트라고 한다. 부동산 문제를 차원 높은 顧客서비스라는 차원에서 논의되었던 것이 바로 부동산컨설팅業의 부동산마케팅이다. 부동산 분야를 産業化.企業化.專門化.情報化시켜야 한다는 시대적 요청을 감안해 본다면 전문화된 부동산컨설팅이라는 專門分野가 속히 자리잡을 必要性은 充分한 것이며, 이를 바탕으로 過去의 代表的인 부동산업 形態인 소개업자의 고령화, 영세성 및 중개업과 單純한 富의 縮尺手段으로만 認識되었던 부동산 認識을 轉換시킬수 있는 重要한 觸媒口實을 할 수 있을 것이다.

또한 부동산 값의 時勢差額으로 인한 이득보다는 어떻게 부동산을 有效利用.開發할 수 있느냐의 부동산 활동이 重要한 관심의 대상이 되고 있다. 부동산컨설팅이 필요한 이유를 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 부동산이 고가의 經濟財이며 耐久財로서 意思決定의 효과가 장기에 걸쳐서 나타나고, 法的.經濟的.技術的 複合體이므로 效率的인 이용을 위해서는 다양한 분야의 지식이 필요되기 때문이다. 둘째, 최근 우리나라의 부동산시장이 보합 안정세를 계속하고 있어 資本差益만을 노린 投機的 投資는 더 이상 불가능한 상태이고, 또한 사회적 지탄의 대상이 되고 있으므로, 附加價値의 創出을위한 노력과 運營收益을 위한 投資가 바람직하다는 社會的 共感帶가 형성되고 있기 때문이다. 셋째, 土地公開念의 導入과 金融實名制의 實施, 그리고 租稅體系의 整備로 未利用.低度利用 토지에 대한 租稅的.金融的 側面의 불이익이 앞으로 더욱 强化될 것이라고 하는 점이다. 넷째, 부동산에 관련한 전문 서비스 需要가 多樣化되고 있다는 점이다. 다섯째, 尖端 情報通信技術과 調査.分析技法의 발달로 종래의 부동산 投資諮問이나 開發諮問 활동은 더 이상 설자리가 없어지고, 부동산 소유자들도 事前調査나 諮問에 어느정도 비용을 지불할 의사가 나타나고 있고 이것은 부동산컨설팅업의 存立基盤을 형성하고 있는 것이다. 또한 부동산컨설턴트는 이들이 제시한 諮問內容을 顧客들에게 最大의 利得이 되도록 협력하여야 한다.

그러므로 사회적 認定과 指名度가 부동산컨설턴트 업무의 큰 토대가 되는 것이므로 부동산컨설턴트는 職業性과 사회적 責任感의 제고를 위해 沒入하여야 할 것이다. 그리고 부동산컨설턴트는 고객들에게 비단 財政的 關係에서 뿐만아니라 법적, 윤리적인 것도 아울러 考慮된 제반 대안들을 提示하여야만 할 것이다. 부동산 서비스시장의 변화에 따라 부동산컨설팅업체의 亂立化와 低質化의 憂慮와 업무영역의 婚材속에서 遂行되고 있는 부동산컨설팅이 고객의 요구에 부합되지 못하는 事例가 누적됨에 따라 부동산컨설팅업계 일반에 대한 不信으로까지 이어지고 있는 것이 현실이며, 부동산컨설팅업의 取扱業務와 그 주요 活性化 方案을 제시하면 다음과 같다. 1. 부동산의 最有效利用方法에 대한 諮問 2. 부동산 立地選定 및 事業 妥當性 分析檢討 3. 부동산 投資 및 開發에 대한 諮問 4. 부동산 稅務關係 調査 5. 再開發, 再建築의 妥當性 調査分析 6. 빌딩 및 임대아파트의 임대차 및 관리 7. 海外不動産投資, 開發의 妥當性 調査 등으로 요약 설명할 수 있으며 본 연구결과의 주요 활성화 방안을 크게 요약해 설명하면 다음과 같다. 첫째. 부동산컨설팅의 制度的 補完이 時急하다. 부동산컨설팅업의 法領制定 및 부동산산업의 분야에 부동산컨설팅업을 再分類 정립하여 하나의 독립된 산업으로 정착시켜 부동산컨설팅업의 業務領域으로 확립하여야 한다.

또한 無資格業體의 亂立 및 기존 전문컨설팅업체의 영세성 보완과 부동산컨설턴트 公認資格制度의 制度化로 유능한 부동산컨설턴트의 양성과 對外認識度, 信賴性을 제고시키기 위한 전문화 및 誠實性에 대한 資格基準檢證을 할 수 있는 전문화, 표준화 그리고 종합화의 정비가 시급하다. 둘째. 부동산컨설턴트의 職業倫理의 確立이다. 市場經濟에 있어서 시장은 인간의 社會關係를 商品化시키는 특질을 가지고 있다. 자본주의에 입각한 市場經濟에는 나름데로의 윤리가 존재한다. 부동산컨설팅업은 高額의 經濟財를 취급하는 직업이므로 행위의 준칙을 제정하여 윤리규정의 遵守를 부동산컨설턴트의 資格要件으로 制度化 하여야 할 것이다. 셋째, 부동산 Total-Service 및 One-stop System이 絶對的으로 필요하다.

종합적인 부동산관련 서비스의 제공은 지사, 가맹점 등을 통해 전국적으로 가능토록 하고 기존의 중개법인의 小規模와 寧歲城의 틀에서 벗어나 일정한 자본금, 전문적인 기술능력, 경험 등의 요건을 갖춘 업체에게 부동산컨설팅 중심의 종합부동산 법인을 설립업체에게는 부동산중개업무 이외에 건물 또는 상가, 주택의 개발, 임대, 분양, 대행 부동산의 권리분석 및 법률, 세무 등의 제반사항에 대한 상담 등으로 사회적 여건이 조성된다면 부동산 감정평가, 부동산 개발, 부동산 시공관리분야의 영역까지 점차로 확대시켜 나가는 것이 유력하나 우리나라의 부동산업은 지금까지 特別한 供給施設이나 固定資本 없이 손쉽게 누구나 할 수 있는 일이어서 業體의 亂立과 混亂이 深化되고 있다. 또한 부동산컨설팅업은 업체간의 業務領域의 調整이 필요한 상태이나 지금까지 調査.硏究가 크게 부족한 실정이어서 자료가 未備하고, 제도화에 관한 基盤造成이 積極的으로 이루어지지 못하고 있는 것이 현실이다. 앞으로 부동산컨설팅에 관한 연구는 시대적 흐름이므로 지속적으로 활발하게 연구가 진행될 것이다. The market related to real estate in twenty first century keeps changing to unexpectable condition.

As the economy continues to develop due to the general trend of post-industrialism. relative importance of manufacturing industry will be decreased and the information and service industries be rapidly incresed. In accordace to the urban enlargement and development, in particular, real estate industry is remarkably increasing and of importance. Real estate consulting business is one of the real estate services in twenty first century which shows remarkable growth. Consequently, we need to have the 『think-tank』, and the foundation to shape real estate consulting business in korea is steadier and steadlier.

Though real estate consulting business in korea is ceaselessly growing up as its demand increased, it does not settle down as a professional industry like advanced countries including UK or USA. Since its lience and ordinances are under operation and no theory and system supports, most of the consulting businesses are spontaneously founded by the needs of the times. It is necessary, therefore, to be late for the open-door policy of real estate consulting business. To systrematize the business it is ur