공공지원 민간 임대리츠의 민간사업자 기대수익률에 미치는 영향요인에 관한 연구

공공지원 민간임대리츠 사업자의 기대수익률 영향요인을 분석했다.

Korean people used to think that a house was an asset they had to own. The trend towards ownership has changed and they now consider houses as places where they reside. In addition, the type of rent has also changed from Jeonse, deposit-secured long-term lease, to a monthly rent, resulting in a structural change in the market. As such, the interest in and demands for rental housing are expected to continue to increase in the coming years. A state of stagnation in the economic growth has been prolonged, and rental housing supply from the public sector such as Korea Land and Housing Corporation (LH) has reached its limit.

As a result, the government has implemented a policy to increase the supply of rental housing via Real Estate Investment Trusts (hereafter refer to as REITs) since 2014 as part of a new rental housing supply system. The key of the government's policy for the increase of the rental housing supply in the private sector is to vitalize the public-funded private rental REITs who provide the rental housing. To that end, providing incentives to the private sector partners who can expect a certain level of expected rate of return by actively investing in the project is considered important.

This study describes an empirical analysis on the factors affecting the expected rate of return for private businesses who invest in the public-funded private rental REITs. In order to conduct this analysis, the factors in terms of REITs, finance, and the apartment complex and region were considered. Multiple regression analyses were conducted on 57 public-funded private rental REITs. These REITs obtained the approval from Korea Housing & Urban Guarantee Corporation (HUG) to get the National Housing Urban Fund (NHUF) investment during the period from May 2014 to December 2018.

The result indicates that the following factors affected the expected rate of return for private businesses investing in the public-funded private rental REITs. The factors regarding REITs are shares of the private sector, constructor’s credit rating (A or higher). For finance, project cost, fund investment rate, the secure rate of capital gain are the factors. With regard to the apartment complex and region, the factors are rental rate compared to the market price in the surrounding area, size of the apartment complex.

According to the additional analysis conducted by pooling significant variables from REITs finance, and, apartment complex and region, constructor’s credit rating (A or higher), fund investment rate, and the secure rate of capital gain affected the expected rate of return. Since the study was conducted with all projects of the public-funded private rental REITs submitted to Korea Housing & Urban Guarantee Corporation from May 2014 to December 2018, it has significance as the very first study with its high credibility and accuracy.

However, it demands continuous research because of the small sample analyzed (57) with the short history of the REITs policy being implemented and potential gaps between the expected rate of return and the actual rate of return after the completion of the project. 주택에 대한 우리나라 국민의 인식이 소유에서 거주로 바뀌고 전세시장 또한 순수전세에서 월세로 옮겨가는 구조적 변화를 맞이하고 있어 앞으로 임대주택에 대한 관심과 수요는 지속적으로 증가할 것으로 예상된다. 이러한 현 상황 하에 경제성장 둔화는 장기화 되고 LH 등 공공부문에서의 임대주택 공급은 한계에 봉착하여 정부는 2014년 이후부터 새로운 임대주택 공급 시스템의 일환으로 리츠를 통한 임대주택 공급 확대 정책을 추진 중이다. 정부의 리츠를 통한 임대주택 공급 확대 정책은 특히 민간부문에서는 공공지원 민간임대주택을 공급하는 공공지원 민간 임대리츠를 활성화하는 것이 핵심이라고 할 수 있는데 이를 위해서는 민간사업자가 임대주택 사업에 적극적으로 투자할 만한 적정수준의 기대수익률을 확보토록 유인제공하는 것이 가장 중요하다고 할 것이다.

이에 본 연구는 공공지원 민간 임대리츠에 투자하는 민간사업자의 기대수익률에 미치는 영향요인에 대하여 실증분석을 하였다. 정부의 임대리츠 정책이 도입된 2014년 2월부터 2018년 12월까지 임대주택을 공급하기 위해 설립되어 주택도시보증공사로부터 주택도시기금의 출자 승인을 받은 57개의 공공지원 민간 임대리츠를 대상으로 리츠특성 요인, 재무특성 요인, 단지 및 지역특성 요인에 대해 다중회귀 분석을 실시하였다. 그 결과 리츠특성 요인으로는 민간지분율, 시공사 신용평가등급(A등급 이상)이, 재무특성 요인으로는 사업비, 기금출자율, 자본이득확보율이, 단지 및 지역특성 요인으로는 임대조건율, 단지규모가 각각 공공지원 민간 임대리츠에 투자하는 민간사업자의 기대수익률에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 리츠특성, 재무특성, 단지 및 지역특성 요인 중 유의한 변수를 POOLING 하여 분석한 결과 시공사 신용평가등급(A등급 이상), 기금출자율, 자본이득확보율이 민간사업자 기대수익률에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 본 연구는 주택도시보증공사에 제출된 자료를 근거로 2014년 2월부터 2018년 12월까지의 공공지원 민간 임대리츠 전부를 대상으로 하였기에 신뢰도와 정확도가 높은 최초의 연구로서 의미가 있다고 할 수 있다.

다만 임대리츠 정책이 도입되어 운영된 기간이 짧아 모집단 수가 57개라는 한계가 있으며 또한 기대수익률은 사업이 완료된 후 실제 수익률과는 차이가 있을 수 있으므로 앞으로 시간을 두고 지속적으로 관련 연구가 이루어져야 할 것이다.