아파트 재건축규제가 주택시장에 미친 영향에 관한 연구 : 참여정부 서울시 강남 3구의 재건축아파트를 사례로

재건축 규제가 주택시장에 미치는 영향을 분석하고 정책 방향을 제시했다.

본 연구의 목적은 아파트 재건축규제가 주택시장에 미친 영향을 분석하고, 참여정부의 재건축규제 정책에 대한 평가를 통하여 향후 바람직한 재건축규제의 정책방향을 제시하는 것이다. 참여정부의 정책효과 평가를 위하여 강남 3구의 재건축아파트와 일반아파트의 가격 자료를 가지고 재건축규제가 시장에 미친 영향, 재건축아파트와 일반아파트와의 가격형성 관계 등에 대해 실증분석 하였다. 그리고 통계분석 결과를 보완하고자 도시 및 부동산개발 전문가 집단을 대상으로 설문조사를 실시하여 재건축규제에 대한 평가와 바람직한 재건축규제 정책의 방향을 도출하였다. 이러한 일련의 분석과정을 통하여 참여정부의 재건축규제 정책이 주택가격에 어떠한 영향을 미쳤는지, 그리고 재건축아파트와 일반아파트와의 가격형성 관계는 어떠한지, 주택시장 안정과 주거 향상을 위한 바람직한 재건축규제 정책은 무엇인지에 대해 규명하였으며, 다음과 같은 종합적인 결론과 시사점을 도출하였다. 첫째, 재건축규제가 주택가격에 미친 영향을 분석한 결과 재건축규제강화로 인한 가격안정 효과는 대부분 단기적 효과에 지나지 않은 것으로 나타났다. 설문조사에서도 나타난 바와 같이 주택 가격상승의 가장 근본적인 요인은 저금리와 토지보상 등으로 인한 주택시장의 유동성 증가였다. 따라서 재건축규제는 일시적인 가격안정 효과에 그칠 뿐이며, 오히려 공급을 위축시킴으로써 주택시장에서 주택 가격상승 압력을 지속시킨다.

둘째, 재건축아파트와 일반아파트의 가격변화에 대해 분산분석을 수행한 결과 재건축아파트의 가격 변동성이 일반아파트보다 상대적으로 높아 투기적 요인에 의한 가격형성 가능성이 있음을 보여주었다. 그리고 재건축아파트와 일반아파트와의 가격변화 추이는 전체적으로 유사한 흐름을 보이고 있으나 상관관계의 경우 통계적 유의성이 없는 것으로 나타나 서로 영향관계에 있다는 증거는 발견할 수 없었다. 흥미로운 사실은 2005년도 재건축규제 이후 가격변화에서 재건축아파트와 일반아파트의 가격변화가 서로 다른 방향으로 움직이는 경우가 있었으며, 가격변화율에 있어서도 일부 통계적으로 유의한 차이가 나타났다. 2005년도의 가격변화에 대한 분석결과에 의하면, 재건축아파트와 일반아파트는 가격이 독립적으로 형성되는 전혀 별개의 시장으로 해석할 수도 있다. 그러나 이러한 계량적 분석결과에도 불구하고 전문가 설문조사에서는 재건축아파트가 일반아파트의 가격상승을 부분적으로 유도하는 것으로 인식하는 경향이 압도적으로 높았다. 셋째, 전문가 설문조사를 통해 참여정부의 재건축규제 요인별로 평가한 결과, ‘분양가상한제’, ‘재건축부담금(초과이익환수)’, ‘임대주택의무비율’, ‘소형평형의무비율’ 등의 규제요인은 가격안정 효과가 높은 것으로 나타났다.

반면 이러한 유형의 규제는 시장의 수요욕구(needs)를 직접적으로 규제하는 것으로 궁극적으로는 수요자가 원하는 주택공급을 억제함으로써 부정적 효과가 발생하게 된다고 인식하고 있는 것으로 나타났다. 한편 ‘재건축연한 강화및안전진단기준강화’, ‘재건축부담금(초과이익 환수)’, ‘시공사선정시기’, ‘조합원지위양도금지’와 같은 재건축 요건 및 기준에 대한 일정한 규제는 필요하다고 인식하는 것으로 나타났다. 넷째, 서울․수도권 도심부의 주택가격 안정을 위한 공급정책으로는 역시 재건축, 재개발에 의한 공급의 필요성에 대한 인식이 매우 높았으며, 신도시 건설에 의한 공급은 상대적으로 낮았다. 재건축규제 요인에 대해서도 ‘분양가상한제’, ‘임대주택의무비율’, ‘소형평형의무비율’과 같은 시장의 수요욕구를 직접적으로 규제하는 유형의 규제에 대해서는 시급히 완화 또는 폐지가 검토되어야 한다는 인식이 높았다. 그리고 재건축개발이익환수 방법은 역시 임대주택의무건립과 같은 방법보다는 주변 기반시설비용부담 등 초과이익에 대한 부담금 형태의 환수가 바람직한 것으로 나타났다. 본 연구의 결과, 정부가 지향해야 할 재건축규제 정책은 수요자의 욕구를 충족시킬 수 있도록 시장 원리가 작동되는 방향으로 이루어져야 한다는 검을 시사하고 있다.

재건축 요건 및 기준에 대한 일정한 규제는 필요하나 시장의 수요 욕구(needs)를 직접적으로 규제하는 정책은 부정적인 영향이 강하기 때문에 완화 또는 철폐되어야 한다. 그리고 획일적인 규제 일변도의 재건축 정책은 조속한 완화가 필요하며, 서울․수도권 도심부의 주택가격 안정을 위해서는 신도시 건설보다는 재건축과 재개발의 활성화를 통한 주택공급의 확대가 필요하다. 이러한 관점에서 현 정부는 참여정부와는 달리 시장경제를 저해하는 분양가 상한제, 임대주택 의무비율, 소형평형 의무비율, 시공사선정시기, 조합원지위양도금지, 양도소득세 등의 규제에 대해서 과감한 폐지 혹은 완화를 시도하고 있다. 이러한 정책 방향은 주택시장을 안정시키고 주택의 수요와 공급 확대를 촉진하고자 하는 것으로서, 본 연구의 결론 및 정책적 시사점과 잘 부합한다. The purpose of this study is to analyze the effect of reconstruction regulation on housing market in Gangnam area in Seoul and to evaluate the validity of reconstruction regulation policy during the Participatory Government(2003-2008).

In order to accomplish the purpose of the study effectively, the study employs empirical methods and questionnaire survey to verify the effect of reconstruction regulation on the difference in price changes between the reconstruction apartments and non-reconstruction apartments. The study first reviews the available literature suggesting the impact of housing policy on market change. Much of this literature relates to the relationship between the regulatory policy and its impact on housing market. The study also reviews the theoretical background of the determinants of housing supply and demand and some of the policy variables already investigated in the literature.

The results of empirical analyses and questionnaire survey suggest the followings: First, the finding of the study suggests that the overall effect of reconstruction regulation does not last long. The more the government has tightened up the reconstruction regulation, the less stable the apartment housing market has been so far. Previous researches identify the low interest rate and the compensation money for the land expropriation as the major factors for the increase in liquidity. There is also a possibility of continuous housing price increase due to the contraction of housing supply caused by the implementation of reconstruction regulation.

Second, the research indicates that there is no significant relationship between the reconstruction apartment price and the non-reconstruction apartment price, even though the pattern of time series movements in the prices look quite similar. Third, the questionnaire survey shows that the stabilizing factors for apartment housing price changes include 'price ceiling measure', 'allotment of reconstruction project money', 'mandatory ratio of rental housing construction', 'mandatory ratio of small-size apartment construction. However, these regulations tend to bring about unintended consequences such as the shortage of housing supply.

Fourth, the respondents of our survey tend to prefer the housing supply through either reconstruction or redevelopment to the provision of housing through new town development. Therefore, the current policy measures on reconstruction regulation should be reconsidered. This study can contribute to the literature on housing policy by correcting th e failure of reconstruction regulation on housing market in Korea.