해외 부동산개발사업 시행시 핵심 리스크 요인 도출 및 적용 평가 : 카자흐스탄 애플타운 프로젝트를 사례로

카자흐스탄 부동산 개발사업의 핵심 위험요인을 도출·평가했다.

This study examines the characteristics and the implementation process of international real estate development projects which are one of the investment development type as part of yearly increase in overseas construction market and diversification of order method. And key factors for successful overseas real estate development projects were derived through analysis of case studies and interviews with experts in overseas real estate development projects. The PI method was used to determine the importance and to derive main key elements.

Among derived the 15 major risk factors, five key risk factors, including 1st land acquisition, 2nd claims and lawsuits, 3rd withdrawal of business profit dividend and capital, 4th local currency stability, and 5th land price evaluation, were applied to the Apple Town project which is an example of an overseas real estate and the effects were analyzed as follows. The first is land acquisition. In 2007, the local developer and the local corporation of the construction company made the land purchase TFT. and secured the land acquisition by using the negotiation purchase and the forced acceptance procedures.

However, due to the global economic crisis, sluggish local market situation in Kazakhstan, the land acquisition situation has not progressed significantly. As of the end of September 2015, only 1BL of 6 BLs had purchased and apartment complex had completed. The second is claims and lawsuits. In 2006, a lawsuit was filed against Kazakhstan's local municipal court in order to revoke sales contract of a 100% stake in a local developer company signed between a broker and a domestic developer company in 2006. And the prohibition of asset disposal acted as a risk factor.

Therefore, when making agreements between business entities, treatments and standards for each item should be specified in the agreement to eliminate the possibility of claims and various lawsuits, and prepare for the prolongation of the business due to the dispute and the deterioration of business profit. The third is withdrawal of business profit dividend and capital. After all of loan be repaid by the equity and the loan structure of the Apple Town project, and the company will be able to collect capital and distribute profits through the liquidation of the local developer.

Since the project period of the overseas real estate development project is long-term, it is necessary to thoroughly analyze the economical efficiency of the project's future cash flow and prepare a plan to secure stable profits by taking into consideration the capital return after the final business calculation. The fourth is local currency stability. The Central Bank of Kazakhstan abolished the existing managed floating exchange rate system and converted it into a free floating exchange rate on August 2, 2015, resulting in a valuation depreciation of 40% against the previous one.

Due to the depreciation of historical tenge, material costs and construction overhead increased, resulting in a rise in the ratio of cost of sales and subsequent cost increased. Also, due to the reduction of the available funds due to the exchange loss of the tenge account, the business value was adversely affected. The fifth is the land price evaluation. The land purchasing TFT evaluated land and building prices based on appraisal agencies and court judgment appraisers, and calculated the negotiating criteria for buying land at an objective and reasonable level.

If a large amount of time and funds are required to purchase land for overseas real estate development projects, the profitability of the project will deteriorate. Therefore, it is necessary to carry out a thorough feasibility analysis at the stage of project implementation. 본 연구는 국내 건설회사의 해외건설 시장 진출 증가와 수주방식 다변화의 일환으로, 투자개발형 방식 중에 하나인 해외 부동산개발사업의 특징, 추진절차, 리스크 요인 등에 대해서 알아보고, 해외 부동산개발사업 전문가 인터뷰를 통해 성공적인 해외 부동산개발사업을 위한 리스크 요인을 도출하였다. 그리고 해외 부동산개발사업 유경험자, 전문가 및 실무자를 대상으로 설문조사를 실시하여 도출된 리스크 요인에 대하여 PI기법을 활용하여 중요도를 판별하고 주요 리스크 요인을 도출하였다.

도출된 15개 주요 리스크 요인 중 1순위 토지 확보여부, 2순위 클레임 및 소송, 3순위 사업이익 배당 및 자본금 회수, 4순위 현지 통화 안정성, 5순위 토지 가격 평가 등 5개 핵심 리스크 요인을 국내 건설회사의 해외 부동산개발사업 진출 사례인 카자흐스탄 알마티 애플타운 프로젝트에 적용하여 다음과 같이 그 영향을 분석하였다. 첫 번째는 토지 확보여부이다. 2007년 현지 시행사와 시공사의 현지 법인이 토지매입 TFT를 구성하여 협의매수 및 강제수용 절차를 혼용하여 토지 확보 진행하였으나, 글로벌 경제 위기, 카자흐스탄 현지 시장상황 부진, 텡게화 평가절하 등으로 인한 분양률 저하에 따른 현금흐름 악화 등으로 토지 매입 상황은 크게 진전되지 못하여 2015년 9월말 기준 전체 6개 BL중 1BL만 토지 매수 완료하였고 1-1BL 사업부지만 아파트를 준공하였다. 두 번째는 클레임 및 소송이다. 2006년 브로커와 국내 시행사간에 체결한 현지 시행사 출자지분 100% 매매계약에 대한 취소소송을 2014년 제기하여 카자흐스탄 현지 시법원으로부터 국내 시행사에게 현지 시행사의 지분 매각금지 및 자산처분행위 금지 결정이 내려져서 당시 분양을 할 수 없는 상황 발생하여 자산처분행위금지라는 상당한 리스크 요인으로 작용하였다.

따라서 사업 주체간 협정 체결시, 협약서상에 각 사항들에 대한 처리방안 및 기준을 명문화하여 클레임이나 각종 소송 발생 가능성을 제거하고, 분쟁으로 인한 사업기간 장기화 및 사업이익 저하에 대비하여야 한다. 세 번째는 사업이익 배당이다. 애플타운 프로젝트 지분 및 대여금 구조상 금융기관의 대출금이 모두 상환되고 현지 시행사의 법인 청산을 통해 국내 시행사로 자본금 회수 및 사업이익 배당이 가능하다. 해외 부동산개발사업은 사업기간이 장기적이므로 프로젝트의 미래 현금흐름에 대한 경제성을 철저히 분석하여 최종적인 사업 정산 후 자본금 회수까지 고려하여 안정적인 수익을 확보할 수 있는 방안을 마련해야 한다. 네 번째는 현지 통화 안정성이다. 카자흐스탄 중앙은행은 기존 관리변동환율제를 폐기하고 2015년 8월 2일 자유변동환율제로 전환하여 종전 기준 환율대비 40%의 평가절하가 발생했다. 역사적인 텡게화 평가절하로 인해 자재비, 공사간접비가 상승하여 원가율이 상승하고 이후 투입공사비도 증가했다. 또한 텡게화 사업비계좌의 환손실로 인한 가용자금 축소로 인해 사업성에 악영향을 초래하였다. 다섯 번째는 토지 가격 평가이다. 토지 매입 TFT는 감정평가 기관과 법원 판결 감정가를 토대로 토지 및 건물 가격을 평가하여 객관적이고 합리적인 수준으로 미매입 토지에 대한 매입 협상가 기준을 산정하였다.

해외 부동산개발사업 시행시 토지 확보에 막대한 시간과 자금이 소요된다면 프로젝트의 수익성 악화로 귀결되기 때문에 사업 추진 단계에서 이에 대한 면밀한 타당성 분석이 선행되어야 한다.