불량주택 밀집지역 개발의 저소득층 주거안정화 방안에 대한 연구 : 수원 고등동 주거환경 정비구역 사업을 중심으로

주거환경 정비사업에서 저소득층 주거안정과 보상 갈등을 다뤘다.

저소득층 주거안정화 문제는 도시재개발과 뉴타운 등 도시재정비 과정에서 필연적으로 나타나는 실질적인 문제이다. 이와 같은 개발은 도시의 재생이나 정체성을 확보하기 위해 꼭 필요한 일로서 많은 도시에서는 낙후된 지역에 대한 대대적인 정비에 나서고 있다. 그러나 소유자나 입주자에 대한 만족한 보상이나 해결이 이루어지지 않아 분쟁이 발생하고 있다. 세입자나 소유자들의 실질적 보상요구가 과도한 면도 있겠지만 협의과정에서 묵살되거나 반영이 되지 않아 갈등이 일어나고 있는 실정이다. 수도권의 큰 관심사였던 뉴타운도 부천. 시흥 주민들의 뉴타운 찬·반 갈등(2011년 8월 3일 경기주간지 이코노미스트), 광명 뉴타운 반대시위 (2011년 8월 2일 티브로드 경기뉴스), 구리시민 구리시청 앞 반대시위(2011년 5월 11 남양주 구리 연합신문 이기자) 등 찬성 측과 반대 측의 갈등으로 다툼이 일고 있다. 더구나, 뉴타운 건설로 인해 저소득층이나 기존에 입주해 있던 주민들의 재입주가 적어 사회적 문제는 더 커지고 있다. 저소득층의 대부분은 기존의 건물에서 불편 없이 생활했으나 자신의 의지와는 상관없는 뉴타운이나 재개발로 인해 자신들의 재산권이 개발논리에 의해 소멸되어 고충이 가중되고 있다. 또한 재입주시 가중되는 금융적 문제를 해결하지 못해 건물소유자가 전세세입자로 전락되고 있다.

이와 같이 주택수급이 원활하지 않아 새로운 주택안정 방안을 발표해도 시장에서는 반영되지 않고 있는 실정이다. 본 연구는 이러한 점을 고려하여 수원 고등동 주거환경 정비구역 사업을 중심으로 2004년 3월 사업지구로 결정된 후부터 현재까지의 과정을 파악하여 주거안정화와 개발을 함께 이룰 수 있는 방안을 연구한 결과 다음과 같이 요약할 수 있었다. 첫째, 연구지역의 주거환경 정비구역 사업으로 저소득층 주거 세대수가 줄어들어 저소득층의 재입주 비율이 낮아 질 것으로 분석되었다. 둘째, 분양가구 수 중 1,032세대가 임대아파트로 계획되어 있어 연구지역의 저소득층 에게는 주거안정화를 유도할 수 있어 타 주거환경 정비구역이나 재개발 구역보다 모범을 보이고 있다. 셋째, 재 입주를 희망하는 주민들의 가장 어려운 점은 재입주시 부담해야 하는 부담금임을 제시했으며, 극빈층이나 영세민에 대하여 정부의 정책적 지원 등 별도의 대안이 마련되어야 한다. 넷째, 주거환경 정비구역 사업 등 재개발의 찬·반 여부에서 반대의견은 주로 상가세입자와 전·월세 세입자들인 것으로 나타났으며, 세입자들은 개발이익은 누리지 못하고 상대적으로 주거불안정 및 생계유지의 어려움 때문에 반대하는 것으로 나타나, 서구 선진국에서 시행하고 있는 앵커테넌트 제도의 도입 등을 통하여 이들에 대한 대책이 필요한 것으로 분석되었다.

다섯째, 주거환경 정비구역 사업 등 재개발사업을 전개할 때에는 주민보다도 개발업자들에게 가장 이득이 가는 것으로 주민들은 인식하고 있어 공사에 따른 불신을 가지고 있었으며 따라서 향후에도 계속적인 교육 및 대화를 통해 불신해소에 힘써야 하는 것으로 나타났다. 여섯째, 원하는 임대 가에 대한 내용에서 3.3m²당 임대 가를 문의한 결과 300만원 미만이 85명으로 35.4%, 600만 원 이상이 62명으로 25.8%로 나타났다. 이는 사례지역이 저소득층 밀집지역으로서 300만원 미만의 임대 가를 원하는 경우가 가장 많았으나 상대적으로 600만 원 이상도 25.8%로 나타나 중산층에서도 조건만 맞으면 임대아파트를 선택할 수 있다는 것과 앞으로 주택소유 선호형태에서의 변화가 예상된다. 일곱째, 재개발에 대한 정보습득 경로가 소문을 통해 이루어지는 것으로 파악되어 공적 정보공개 창구를 만드는 등 이들에 대한 체계적이고 정확한 정보의 공개 방법이 필요한 것으로 파악되었다. 여덟째, 뉴타운, 주거환경 정비구역사업 등 재개발, 재건축에 대한 의미의 숙지여부에서 70% 이상이 잘 모르는 것으로 나타났으며 선 교육 후 개발이 이루어져야 갈등이 줄어드는 것으로 나타났다.

아홉째, 순환개발 정비방식이 갈등해소 등 개발방식에 가장 알맞은 것으로 나타났으며, 순환개발을 통한 공기의 단축, 이주비 절약 등 공사비를 절약하여 분양가를 낮출 수 있으며 주거안정화와 재 입주, 이주에 따른 문제점을 크게 완화할 수 있다.