주택재개발사업 이후 원주민 재정착에 영향을 미치는 요인 연구 : 동작구 주택재개발사업 관리처분계획변경인가를 기준으로

주택재개발사업 이후 원주민 재정착에 영향을 미치는 요인을 분석했다.

주택재개발사업은 주거환경이 열악하고 정비기반시설이 불량한 지역을 개량하는 사업으로 재개발 완료 후에도 동일한 지역 내 거주할 수 있도록 하는 것이 주택재개발사업의 궁극적인 목표임에 불구하고 사업구역 내 주민은 사업완료 후 재정착을 하지 못하고 있다. 서울시의 경우 재개발사업에 따른 재정착률이 평균 20~30%에 이른다. 이는 주택재개발사업의 목적에 부합하지 않으며 간과할 수 없는 문제이다. 이에 본 연구는 사업구역 내에 기존에 살고 있던 조합원을 기준으로 조합설립인가 당시 소유자와 관리처분계획변경인가시점의 소유권 변동의 여부를 통해서 재개발 사업이라는 외부요인의 변화를 감안하면서도 입주를 하며, 입주 이후에도 재개발로 인한 특성 변화를 원인으로 주거이동을 택하지 않고 지속적으로 거주하는 것을 재정착이라 보며, 원주민들의 재정착 선택 요인을 분석하여 그에 따라 재정착을 제고할 수 있는 방안을 모색하는 것을 목적으로 연구를 하였다. 서울시의 주택재개발사업구역을 대상으로 동작구에 있는 5개의 주택재개발사업구역(상도1, 상도2, 상도3, 상도6, 본동1-3구역)을 대상지로 선정하여 본 연구에 부합하는 원주민의 기준을 세워 조합원 설립인가 시점을 기준으로 원주민을 색출하고, 관리처분계획인가 시점, 관리처분계획변경인가 시점을 토대로 재정착의 여부를 판단하였으며 개별적 변수를 구성하였다.

선행연구 및 이론을 바탕으로 가설을 설정하고 로지스틱회귀 분석을 시행하였다. 주요 연구결과를 요약하면 연령이 적을수록, 유허가 건축물을 소유하고 있었을 경우, 종전재산가격이 많을수록, 부담액의 규모가 클수록, 입주이후 자산의 가치 증가분이 적을수록 재정착을 하는 것으로 나타났다. 위의 연구 결과를 통해 주택재개발사업의 재정착의 요인으로는 추가입주부담금에 대한 부담이나 원주민의 경제적 여건과 같은 경제적 요인들만이 영향을 미치는 것이 아니라, 입주 이후의 재정착 요인을 살펴보면 경제적·사회적·개인적 요인들이 종합적으로 영향을 끼친다는 것을 알 수 있다. 그러나 현재 원주민의 재정착을 유도하기 위한 정책은 주로 경제적 요인에 치우쳐서 방안을 내세우고 있다. 이는 입주시점까지는 정책의 목적을 실현할 수 있을지라도 입주 이후 시점에서는 정책의 목적과는 다른 결과를 얻게 되어 정책의 실효성이 떨어질 여지가 있다는 것을 시사한다. Housing Redevelopment Project is conducted for improving the residential environment, poor infrastructure.

The one of goals of project is to make inhabitants can live where they have lived, but resettlement ratio of inhabitants is too low. This 'resettlement' means that inhabitants choose to live "there"-they have lived before the project- while considering changes in external factors such as a redevelopment project, and then, they live there continuously not move because of characteristics change due to redevelopment project. In case of Seoul, rates of resettlement after the redevelopment project are just an average of 20-30 percent.

This study focused on the group of old inhabitants, and used information about the change in ownership between approval establishing a union for redevelopment project to approval change on management planning. The object of this analysis, factors influenced choice resettlement of, is to enhancement of resettlement and to find political point. Housing redevelopment projects in Seoul, especially Dongjak-gu, having 5 housing redevelopment project areas (Sangdo 1, Sangdo 2, Sangdo 3, Sangdo 6, Bondong 1-3), selected as the target, established criteria of indigenous inhabitants consistent with this study.

The time of union was established used as a baseline of old inhabitants and the time of management planning or planning change has taken approval, it is based on the point to determine whether the resettlement or not. Based on previous research and theory, to test hypothesis, and the logistic regression analysis was performed. The main results can be summarized with decreasing age, owns the permitted buildings, the higher price for the previous property, the larger the payment, the decreasing value of the assets since resettlement appeared to be resettled.

As seen as the results, factors that indigenous inhabitants consider to make a "resettlement" decision are not only economic factors such as the burden of additional occupancy charges or their economic conditions but economic·socio·personal factors, too. However, to encourage the resettlement of indigenous policy is focused on economic factors. This means, the policy will be possible to achieve its objective until moving up to "there", but after this time, it may be lost political effectiveness.