종합부동산세의 문제점과 개선방안에 관한 연구 : 서울시 4개구 실태분석을 중심으로

서울 4개 구 실태를 바탕으로 종합부동산세의 문제점과 개선방안을 연구했다.

우리나라의 부동산 정책은 경기부양의 목적과 투기억제의 수단으로 정책이 수시로 바뀌어 왔다. 1990년대 말에는 외환위기를 극복하기 위한 방안으로 양도소득세율 인하, 토지초과이득세 폐지 등 규제완화를 통한 경기부양 정책을 펼쳤다. 2000년대로 접어들어, 강남권을 중심으로 부동산 가격이 급등하는 양상을 보이자, 참여정부는 이를 해결하기 위한 투기억제 정책 수단으로 보유세 개편방안 등을 발표하였다. 즉, 우리나라의 부동산 정책은 경기부양과 투기억제의 수단으로 규제완화와 규제강화가 반복되고 있으며, 규제강화 수단 중 하나인 조세정책은 시장의 체질 강화나 구조적 문제점 해결을 위한 논의 없이 부동산 시장의 통제정책으로 시행되고 있는 것이다. 정부는 예전부터 보유세의 문제점으로 제시되었던 지자체 간 세수의 불균형, 거래세에 비해 낮은 보유세 부담, 보유세 부담의 불평등 등을 해결하기 위하여 2005년 보유세 제도의 전면적인 개편을 단행하였다. 이로 인하여 종합부동산세제가 시행되고 있으나 철저한 준비 없이 시행되어 여러 가지 문제점이 노정되고 있다.

본 논문의 연구 결과에 의하면, 2006년에서 2007년 동안 버블세븐 지역 중 서울의 4개 지역(강남, 서초, 송파, 양천)의 실거래가격과 공시가격은 각각 3.8%와 34.7% 상승한 반면, 종합부동산세는 평균 217.3%가 증가하여 해당지역 부동산 보유자들에 대한 중과세 문제가 심각한 것으로 나타났다. 이는 부동산 투기와는 직접적인 관련이 없는 1주택 보유자와 은퇴자에게 심각한 재정적 부담을 안겨주어 조세저항을 야기하고 있다. 또한 납세 대상자들의 소득수준과 같은 부담능력을 감안하지 않고 일률적으로 종합부동산세를 부과하는 불합리성을 개선하는 정책적인 보완도 필요하다. 종합부동산세의 기준 금액은 9억 원에서 6억 원으로 강화되었지만, 납세자들의 소득수준을 감안하지 않았으므로, 투기와 관련없는 선의의 주택보유자들의 부담을 경감해 줄 수 있는 제도적 보완이 필요하다. 부동산 관련 세금의 중과세를 통한 부동산 시장 안정화 정책은 국지적이고 일시적인 개선효과만 기대할 수 있다. 부동산의 취득-보유-처분 단계에 따른 적정한 세율을 조정하되, 일시적인 부동산 과열 등 예상하지 못한 외부적 충격에도 시장기능이 안정적으로 작동할 수 있는 제도적 정비와 더불어 국민적 공감대를 형성할 수 있는 장기적인 부동산정책 로드맵이 필요하다.

In the past, Korean government used repeatedly real estate tax as a means either to stimulate sluggish economy or to prevent speculation on real property. After the IMF foreign-currency crisis, the government initiated several real estate policy measures to stimulate the economy including tax regulations, abrogation of excess profit tax on real estate acquisition, abatement in transfer income tax and so on. However, the Participatory Government enacted the comprehensive real estate tax to curb real estate speculation spreading around Gangnam and Bundang areas.

However, the introduction of comprehensive real estate tax system initiated heated discussions among politicians, academics, and the general public. A group of academics argue that the implementation of comprehensive real estate tax system caused the problem of double taxation and thus unconstitutional. They also maintain that this tax system does not contribute to the stabilization of real estate market. Some even argue that the implementation of this tax results in the rise of property taxes that hurt fixed-income households such as retirees. The primary purpose of this thesis is to explore the problems of comprehensive real estate tax in Korea and to present ideas for reform.

The study analyzed the data on the changes in property tax revenues and real estate prices of the Bubble Seven Area. The results indicate that the average market price of apartment rose to 3.8%, and the average official evaluation price of apartments increased up to 34.7% in the bubble seven areas between 2006 and 2007. The comprehensive real estate tax revenue also increased 217.3% in the same period. The result of analysis demonstrates hat the ordinary owners of single apartment especially retirees can suffer more than any other group from the heavy tax burden and are likely to resist to the tax payment.

The modification of real property possession tax and introduction of comprehensive real estate tax also resulted in wide discrepancies in the resource distribution among local governments and between central and local governments. Therefore, the reform of comprehensive real estate tax is inevitable and should be undertaken sooner or later. The modification of real estate tax need to consider the following lessons. The current comprehensive real estate tax with fixed-rate is unfair because it does not consider tax payers' income and current financial conditions.

To protect the real estate owners who bought real property for their own use not for speculation, the property tax structure needs to be simplified and fair. Some of the impacts attributed to the comprehensive property tax should be evaluated on the bases of long-term market effect, economic conditions, the effects on land use and affordable housing. As suggested in this study, government real estate policy with the comprehensive real estate tax is not effective to stabilize turbulent real estate market in the capital region and tends to generate various problems. It is also a short-sighted policy measure.

The study also recommends that reform for comprehensive real estate tax should be consistent with long-term real estate policy goals and changing real estate market conditions.