各國別 不動産仲介業 制度에 관한 比較硏究 : 美國·英國·프랑스·獨逸·日本 및 韓國을 中心으로 = A Comparative study on the real estate brokerage systems in America, England, France, Germany, Japan and Korea

한국과 주요국의 부동산 중개업 제도와 산업 분류를 비교했다.

1. 産業分類에 있어서의 不動産業과 主要業務 (1) 産業分類에 있어서의 不動産業 미국에서는 대분류의 '금융·보험·부동산'중에 중분류로써 '부동산업'이 독립되어 분류되어 있으며 이 속에 개발업까지 포함되어 있다. 그러나 영국에서는 대분류의 '금융·보험·서비스업'중에 중분류로써 '부동산의 소유 및 거래업'으로 되어있다. 그중에는 부동산 대리인은 포함되어있지 않다. 부동산대리업은 중분류의 '비지니스서비스업'중에 포함되어 있고 개발업도 건설업의 한 분야로써 취급되어있다. 프랑스에서는 대분류로써 '부동산임대업'이 만들어있으나 '상업서비스'중에 기타의 부동산서비스가 포함되어 있고 개발업도 영국과 같이 건설업에 포함되어 있다. 또한 독일에서는 대분류의 '서비스업'중에 중분류로서 '임대업'이 독립되어 있으나 그 이외의 부동산업무는 '기타서비스업'에 포함해서 다루고 있다. 개발업이 건설업에 포함되어있는 것은 영국, 프랑스와 같다. 일본은 표준산업분류에서는 대분류에 '부동산업'이 독립되어 있다. 개발업이 건설업의 한 분야로서 취급되고 있으며 또한 부동산업을 서비스업이라는 관점에서 다루고 있다는 점이 우리나라와의 차이인 것을 알 수 있다. (2) 不動産業의 主要業務 미국에서는 판매중재업무가 부동산업무중 중요한 위치를 차지하고 있다. 그런데 영국은 공공부동산의 비중이 높기 때문에 민간부문의 활동이 미약하다.

프랑스에서는 영국과는 반대현상으로 국가가 직접 주택공급을 하는 것이 아니라 민간이 적극 참여하고 있기 때문에 개발업자에 의한 주택건설이 왕성하며, 이는 개발업과 함께 부동산의 대리·중개업도 발달하고 있으며 기업수에서는 부동산대리업이 전체의 50%를 차지하고 있다. 독일에서는 개발사업이 코오디네이션(coordinator)에 의하여 행해지는 것이 적고 오히려 건설업이나 컨설턴트(consultant)등 종전부터의 건설관여자에 의하여 개별적으로 이루어지고 있다. 일본에서는 네가지 중요한 업무 즉, 개발에 관한 업무, 대리·중개에 관한 업무, 임대에 관한 업무, 관리에 관한 업무이다. 이에비해 우리나라의 부동산업의 주요업무는 부동산임대업, 부동산개발업, 부동산중개업, 부동산감정업, 기타 부동산업 등의 기타 부동산업이다. 2. 不動産의 經濟的位置 일본은 1989년 경계기획청의 국민경제계산년보에 의하면 금융자산을 제외한 유형자산액중 부동산평가액은 80.4%를 차지하고 있다. 또 토지평가액은 부동산평가액의 84.3% 유형자산액의 67.8%를 차지하고 있다. 이는 토지의 비중이 매우 높은 것을 알 수 있다.

각국의 평가액을 단순하게 비교하는 것은 외환시세 등에 따라 무리가 있으므로 유형자산에 차지하는 부동산의 비율을 보면 미국은 66.2%, 영국 52.1%로 되어 있으며 일본은 80.4%인점을 볼 때 우리나라와 마찬가지로 부동산값이 상당히 높은 것을 알 수 있다. 또한 각국의 유형자산 중에 차지하는 토지평가액에서 미국은 24.2%, 영국은 19.4%, 일본은 67.8%로 국가간의 현격한 차이가 있음을 알 수 있다. 이것은 유럽의 경우 부동산을 어떻게 활용할 것인지 하는 경쟁을 해온데 대하여 일본과 우리나라는 소유하는데 큰 가치를 찾고 있는 경향에서 비롯된 결과라고 할 수 있다. 3. 不動産仲介業制度와 그 內容 각국별 부동산중개업 제도에 관하여는 각국의 역사화 함께 독자적으로 형성되어 왔으므로 나라마다 큰 차이가 있다. 이는 부동산을 다루는 문제가 각국별로 다르다는 것이다. 예를 들면 부동산에 관한 개념도 다르고 부동산문제도 각국별 그 현상을 달리하고 있다. 사실상 어떠한 부동산문제이건 본질적으로는 토지가 기본이 되는 부동산과 인간과의 관계에서 발생하는 것이다. 그러므로 각 문제의 해결은 각 문제별로 이루어지는 것이 아니며 상호밀접한 관련아래 이루어지는 것이다. 이와 같이 본다면 각국별 부동산을 다루는 활동은 결국 부동산을 상대로 하는 인간의 행동전개의 문제로서, 인간의 문제라고도 할 수 있다.

그중 부동산중개제도는 부동산권의 이동을 수반하게 되는 이해관계인 행위제도를 말한다. 부동산거래는 본질적으로 거래의 일방이 부동산의 이용권을 향유하기 위하여 이루어지는 것이다. 보통은 부동산의 소유권이 내재하는 사용·수익·처분권능의 지배주체의 변동을 수반하는 경제적 행위가 부동산거래가 되는 것이다. 그러므로 각 나라별 이에 대한 제도가 그 나라의 특성에 맞추어 잘 정비되어 있음을 알 수 있다. 이를 부동산업과 관련하여 종합적으로 요약하면 그 총괄표는(표19)와 같다.

목차 第1章 序論 第2章 不動産仲介業의 理論的 考察 第1節 不動産仲介業의 定義 第2節 不動産仲介業의 特徵과 業者의 義務와 權利 第3章 外國의 不動産仲介業制度의 槪觀 第1節 美國의 不動産仲介業 第1節 英國의 不動産仲介業 第1節 프랑스의 不動産仲介業 第1節 獨逸의 不動産仲介業 第5節 日本의 不動産仲介業 第4章 우리나라의 不動産仲介業制度의 槪觀 第1節 전문적 不動産仲介業制度의 導入必要性 第2節 우리나라의 不動産仲介業 第5章 結論 第1節 各國別 不動産仲介業制度의 實態要約 第2節 提言