비도시지역 내 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구 활성화에 관한 연구 : 이천 백사 공공지원민간임대주택공급촉진지구를 중심으로 = A study on the vitalization of publicly supported private rental housing supply promotion districts in non-urban areas

비도시지역 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구의 활성화 방안을 연구했다.

뉴스테이(NEW STAY)는 박근혜 정부시대인 2015년 주거안정대책의 일 환으로 중산층에 보다 안심하고 장기간 거주가 가능한 주택을 공급하여 전·월세 시장의 안정화를 도모하고 전세위주의 주거문화 개선을 위해 발 표 ·육성한 주거안정화 대책이다. 정부는 뉴스테이 정책발표에서 전세가 상승 및 이사걱정이 없는 최대8년 간 장기거주, 컨디션이 좋은 주택거주로 질 좋은 주거환경 마련, 성인이면 누 구나 가능하고 특별한 자격조건이 없다는 점, 취득세 및 재산세 같은 세금 부담이 없다는 점 등 4가지의 대표적 장점을 내세워 중산층의 주거고민을 해결할 새로운 주택제도라 설명하였다. 그동안 정부가 내놓은 주거 및 부동산 안정화 대책들은 대부분 규제를 통한 정책일변도라 해도 과언이 아닐 것이다.

현 정부의 부동산 정책들만 살펴 보더라도 LTV, DTI 10%강화, 서울시내 전매제한기간을 기존 1년6개월 에서 소유권이전 등기 시까지 강화 등의 6.19대책, 청약제도 강화, 2주택 자 양도세 50% 중과, 투기과열지구 LTV, DTI 40%축소, 재건축 초과이 익환수제부활 등의 8.2대책, 12.6대책에서는 투기과열지구 내 9억원 초과 분 LTV비율 강화, 15억원 초과 주택구입 시 주택담보대출 전면금지 등의 강화 대책일변도의 주택정책을 발표·시행하였다.

뉴스테이는 기존의 규제정책이 아닌 지원정책의 일환으로 추진전략을 내 세웠으며 기존에 민간기업이 주택도시기금을 지원받아 공급하던 임대주택 의 6대 핵심규제, 즉 8년간의 임대의무기간, 임대료 인상률 제한, 분양전 환의무, 무주택자 등의 임차인 자격제한, 임대주택 초기임대료의 제한, 임 대주택 담보권 설정제한을 8년간의 임대의무기간, 년 5%이내 임대료 인상 률 제한, 2개로 축소하였으며, 이에 반해 다양한 부지를 민간임대사업자에 게 맞춤 공급하여 택지비를 절감하게 하고, 용도지역 변경, 종상향에 따른 용적률 상향 등 규제에 대한 인센티브를 제공, 기업형 임대사업자에 대한 융자금리 인하 및 대출한도상향, 기금출자한도액을 600억원에서 9천억으로 상향하는 등 각종 지원책을 내세워 뉴스테이 활성화를 도모하였다.

1) 뉴스테이제도는 현 정부에 들어 뉴스테이의 장점은 살리고 공공성을 강화 하여 공공지원 민간임대주택제도로 바뀌었으며, 공공지원 민간임대주택제 도의 특징으로는 의무임대기간 및 임대료 상승률 제한은 유지하고 뉴스테 이에서 19세 이상이면 제한을 두지 않았던 입주자격을 전체 공급 세대수의 80%미만의 물량을 19세 이상 무주택 세대 구성원에게 할당하고, 전체 공 급 세대수의 20%이상은 주거지원계층이라 할 수 있는 청년 및 신혼부부 에 특별공급 하도록 규정하였으며, 제한을 두지 않았던 초기 임대료 또한 주변시세의 90~95%선에서 일반 공급하도록 하였고, 주거지원계층의 특별 공급의 경우에는 70~85% 이하로 공급하도록 규정하였다. 2) 뉴스테이제도를 추진하면서 만들어진 기업형임대주택특별법 및 공공지원 민간임대주택제도를 위해 2018년 7월 17일부터 개정된 민간임대주택특별 법은 모두 도시개발법에 그 근간을 두고 있다고 할 것이다. 본 연구는 도시지역 외의 지역에서 시행된 민간임대주택공급촉진지구의 사례를 통해 사업추진과정에서 제기된 문제점들을 도출하고 이에 대한 처 리방안 및 처리결과를 분석하여 향후 추진될 동일 사업들에 대하여 보다 수월한 사업진행에 도움이 되고자 한다.

표 목차 …………………………………………………………… ⅰ 그림 목차 …………………………………………………………… ⅱ 제1장. 서론 제1절. 연구 배경 및 목적 …………………………………………… 1 제2절. 선행연구 및 방법 …………………………………………… 3 제2장. 뉴스테이 정책개요 및 의의 제1절. 뉴스테이 정책개요 …………………………………………… 5 제2절. 뉴스테이 추진배경 …………………………………………… 6 제3절. 주택시장 내 영향 및 시사점 ……………………………… 7 제3장. 공공지원민간임대주택 정책 제1절. 공공지원 민간임대주택 정책 개요 ………………………… 8 제2절. 공공지원 민간임대주택 사업 유형 ………………………… 9 제4장. 공공지원민간임대주택공급촉진지구 사례 고찰 제1절. 선정사유 및 사업의 개요 ……………………………………16 제2절. 기초조사 ………………………………………………………17 제3절. 대상지 현황 ……………………………………………………24 제4절. 촉진지구조성 사업계획 ………………………………………31 제5절. 촉진지구 추진과정에서의 문제점……………………………35 제5장. 결론 제1절. 결론 ……………………………………………………………45 참고문헌 ………………………………………………………………47