택지개발사업지구별 단독주택지 분양률차이에 대한 요인분석

택지개발지구별 단독주택지 분양률 차이의 요인을 분석했다.

The purpose of this house was to analyze the factors determining the difference of detached house sales ratio among regions or zones under the condition that the housing site developments were changing from suppliers'' market towards buyers'' market.

For this purpose, the researcher sampled the housing site development zones designated since 2000 where the detached houses had not been completely sold out.The sample zones were 11 in the capital areas, 4 in metropolitan areas and 15 in other cities (3 in Kangwon Province, 3 in Chungchong Province, 3 in Cholla Province and 6 in Kyongsang Province); the zones were sampled relatively evenly throughout the nation except for Jeju Province.Region-wise detached house sales ratio was set as the dependent variable reflecting consumers'' preferences of the housing site development zones, assuming that a higher sales ratio would be equated with more excellent location and more comfortable environment.

In addition, geographic and environmental factors were set as independent variables.The geographical factors were distance between site and such major facilities as civil hall, main road, commercial zone and traffic points, and the population size of the mother cities, while the environmental factors were population density, park/green zone ratio, ratio of detached houses, and number of population.The effects of each factor on sales ratio were analyzed by using the multiple regression analysis to determine whether they would be positive and negative.The variables determined through such a regression analysis were used to divide the 30 sample housing site development sites into the group showing a higher sales ratio and that showing a lower ratio, and thereby, differences between these two groups were t-tested by each factor.As a result of the multiple regression analysis, it was found that three dependent variables except for the city size had negative effects on the sales ratio.

The order of such effects was distance between site and main road, population density and ratio of detached houses.As a result of t-test, it was found that city size out of the geographic factors and ratio of detached houses, population density and park/green zone ratio out of the environmental factors were different significantly between two groups.Summing up the results from the above two analyses, the common variables affecting the sales ratio were city size out of the geographic variables, and ratio of detached house and population density out of the environmental factors.

The result of the multiple regression analysis showed that the distance between site and main road was effective on the sales ratio, while the result of the t-test suggested that the park/green zone ration affected the sale ratio.Based on the above findings, it is deemed necessary to improve accessibility to the detached housing site with an effective traffic net in order to increase the detached house sales ratio.

In addition, it is also necessary to locate the housing sites in such areas enjoying quality services as capital or metropolitan areas, or otherwise, secure quality and quantity of the services similar to the metropolitan ones for those sites in small local cities.Besides, it is essential to determine the ratio of the detached houses appropriately rather than plan it at too a higher ratio, while planning the population density at a lower level and the park/green zone ratio at a higher level to create a more leisurely and comfortable living environment. 본 연구의 목적은 택지개발사업이 공급자위주에서 수요자 위주로 전환되는 상황에서 지역별, 지구별 단독주택지의 분양률 차이에 대한 요인을 분석하기 위함이다.

본 연구를 위한 분석대상 지구는 택지개발사업지구 중에서 2000년 이후 사업준공지구 중에서 공사 준공일 기준으로 단독주택지의 분양이 완료되지 않은 사업지구를 대상으로 하였다.분석대상지구의 위치는 수도권에 11개 지구, 광역시권에 4개 지구, 기타도시권에 15개 지구(강원권에 3개, 충청권에 3개, 전라권에 3개, 경상권에 6개) 등 제주도를 제외한 전국 30여개 지구로 골고루 분포하고 있다.사업지구별 선호도를 나타내기 위한 종속변수는 지구별 단독주택지 분양률로 설정하였다. 분양률은 사업지구별 선호도를 나타내는 대변수로 보아 분양률이 높은 지구는 입지적으로 우수하고 환경적으로 쾌적하다고 가정하였다.

또한 종속변수를 설명하기 위한 독립변수로는 공간적 차원에서 접근하였으며 입지적 요인과 환경적 요인을 나타내는 변수들로 설정하였다.입지적 요인으로는 시청과의 거리, 간선도로와의 거리, 상업지역과의 거리, 교통거점과의 거리, 모도시 인구규모 등을 설정하였으며 환경적 요인으로는 사업지구 인구밀도, 공원·녹지율, 단독택지 비율, 수용인구 등으로 설정하였다.각 요인변수별 DATA로 다중회귀분석을 통해 분양률에 미치는 요인변수를 분석하였으며, 그 요인변수들이 미치는 영향이 양의 방향인지 음의 방향인지 살펴보았다.회귀분석에서 나온 변수들을 대상으로 분석대상지로 선정된 30개 택지개발사업지구별 단독주택지 분양률의 평균으로 평균이상의 분양률을 보인 집단과 평균이하의 분양률을 보인 집단으로 구분하여 앞서 선정한 요인들에 있어서 각 집단간에 차이가 있는지를 T-Test를 통해 분석하였다.다중회귀분석결과 가장 유의한 4개변수요인 중 도시규모를 제외한 간선도로와의 거리, 인구밀도, 단독택지비율의 요인들이 종속변수인 분양률에 음(-)의 영향을 미치는 것을 알 수 있으며 그 크기순은 도시규모 > 간선도로와의 거리 > 인구밀도 > 단독택지비율의 순으로 나타났다.T-Test결과에서는 입지적 요인에서 도시규모가 환경적 요인에서는 단독택지비율, 인구밀도, 공원녹지율이 신뢰수준에서 두 집단간 차이가 있는 것으로 나타났다.두 가지 분석방법에 의해 살펴보면 입지적 요인에서 도시규모가, 환경적 요인에서는 단독택지비율, 인구밀도가 단독주택지 분양률에 영향을 미치는 공통의 변수로 나타났으며, 다중회귀에 의해서는 간선도로와의 거리가, T-Test에 의해서는 공원녹지율이 영향을 미치는 변수로 나타났다.따라서 향후 단독택지의 분양률을 높이기 위해서는 교통망을 잘 설치하여 단독주택지로의 접근성이 양호해야 할 것이고, 수도권 또는 대도시권의 다양하고 질 높은 서비스를 받을 수 있는 지역에 사업지구를 입지하거나 지방소도시에 입지하더라도 대도시권에 가까운 서비스의 양과 질을 최대한 확보하여야 단독택지의 분양률을 높일 수 있을 것으로 생각된다.또한, 단독주택지비율을 너무 높게 계획하기 보다는 적정하게 계획하여야 하며, 인구밀도는 낮게 계획하고 공원녹지율은 높게 계획하여 보다

여유롭고 쾌적한 주거환경이 조성되어야 분양률이 높아진다고 볼 수 있을 것이다.