공공관리제도에 따른 토지등소유자 의식조사 분석 : 강북구 수유2동 주택재개발사업예정구역을 중심으로 = (The) Research Study on the Consciousness of Landowners on the Public Management System

주택재개발 공공관리제도에 대한 토지등소유자 인식을 분석했다.

1960년대 이후 산업화로 인한 도시의 발달은 계획적, 체계적 도시의 개발보다는 공급측면에서 이루어져 40여년이 지난 지금 구 도시는 기반시설이 열악하거나 노후‧불량한 건축물들로 구성되어 있다. 따라서 1970년 이후 도시재생차원에서 시작된 주택재개발사업은 추진과정에서 추진위원회 또는 조합과 정비사업 관련업체와의 유착비리 문제 등 많은 문제점을 발생시켰다. 이는 토지 등 소유자들에게 직접적 영향을 미쳐 사업의 장기화는 물론 재산상 손실을 초래하여 공공개입의 필요성이 대두되어 서울특별시에서는 2009년 7월부터 정비사업 공공관리제도를 도입하여 시범시행하게 된 것이다. 본 연구에서는 서울특별시가 시범 실시하고 있는 공공관리제도 시범구역 중 하나인 강북구 수유2동 토지등소유자를 대상으로 공공관리제도가 정비사업을 추진하는 과정에 사업의 투명성은 물론 기간단축과 비용절감 효과가 있는지 또한 추진과정에 문제점은 없는지 의식조사를 실시하였다. 그 결과 첫째, 응답자의 상당부분이 주택재개발사업 구역에 거주하면서도 주택재개발사업에 대한 기본지식을 습득하고 있지 않았으며 본 연구지역이 공공관리 시범구역임에도 공공관리제도에 대해 모르고 있다는 것은 향후 사업 추진과정에 걸림돌이 될 수 있어 조합원들을 대상으로 한 주택재개발사업 및 공공관리제도에 대한 기본적 교육, 홍보가 절실히 요구된다.

따라서 추진위원회 및 조합 임원들을 대상으로 정비사업 의무교육제도는 물론 주민들에 대한 교육을 제도화해야 할 것이다. 둘째, 주택재개발사업을 추진하면서 응답자들은 정비업자선정의 신뢰성 문제와 추진위원회 및 조합임원들의 전문지식 부족에 따른 신뢰문제, 그리고 공공기관에 대한 신뢰문제가 심각함을 알 수 있었다. 따라서 정비업자 선정방법의 개선과 조합임원들에 대한 전문교육 의무화, 공공기관의 공정한 업무처리 등으로 신뢰회복이 선행되어야 할 것이다. 셋째, 응답자의 대부분은 공공관리제도는 좋은 제도 일 것이라고 믿고 있으나 제도의 운영과정과 자금의 투명성을 확보해 주는 수단은 될 수 없다는 것으로 나타나 공공관리제도의 효과에 대한 적극적 홍보와 시행과정에 나타날 수 있는 문제점들을 사전에 파악하고 대책이 강구되어야 한다. 넷째, 구청장이 정비업자를 직접 선정하는 것과 추진위원회 구성 이후 구청장이 선정과정을 지원하고, 추진위원회에서 설계업자를, 조합에서 시공사를 선정하는 것에 대해 응답자들은 대부분 공정성에 의문을 제기하고 있다. 따라서 공정하게 선정할 수 있도록 공무원을 비롯한 추진위원회 및 조합임원, 학계, 업계 등으로 선정위원회를 구성하여 선정할 수 있도록 법‧제도적 보완이 필요하다.

다섯째, 구청장이 공공관리자를 선정하고 위탁관리 할 경우 주민의 의사가 반영될 수 있도록 해야 한다는 응답자가 많았으며 특히, 선정과정에 주민동의가 필요하다는 응답자가 많았다. 따라서 공공관리자를 선정 위탁 할 경우 주민의 의사반영이 될 수 있도록 제도적 보완이 필요하다. 여섯째, 공공관리제도 시행 시 공공기관과 공무원에 대한 신뢰성 문제는 응답자의 대부분이 신뢰하지 못한다는 의견으로 나타났다. 따라서 공공관리제도에서 정비사업 관련업체와의 또 다른 비리가 발생할 수 있어 공공기관과 공무원의 부패‧비리를 차단하기 위해서는 법에 처벌규정을 명시하거나 상시 비리 감시단 운영 등 제도적 보완장치가 필요하다. 일곱째, 공공관리제도가 공공의 적극적 개입으로 사유재산을 침해하고 주민의사가 일정부분 반영되지 못할 소지가 있다고 하는 견해가 많았다. 따라서 이는 정비업체의 선정과정에 주민의 의사가 반영되지 않는다는 의견이며 설계자 및 시공자 선정 시에도 동일하다고 생각하는 것을 알 수 있었다. 따라서 이에 대한 대비책으로 업자 선정과정에 주민이 참여하는 방안을 고려해 봐야 할 것이다. 본 연구는 서울특별시에서 시범시행하고 있는 공공관리제도에 대해 수유2동 공공관리시범지구 내 토지 등 소유자를 대상으로 의식조사를 실시하였다.

그 결과 전면 시행에 앞서 제도적 문제점은 물론 시범구역에 거주하는 토지 등 소유자들이 아직까지 공공관리제도에 대한 인식부족을 알 수 있었다. 따라서 향후 공공관리제도에 대한 효과를 홍보‧교육해야 할 필요성이 있다. 본 연구의 한계는 아직까지 전면시행하고 있지 않은 공공관리제도에 대한 연구로서 서울특별시 전체를 대상으로 연구하지 못한 점과 실시 결과에 따른 문제점이 도출되지 못하고 시범구역 토지 등 소유자에 대한 의식조사로 한정한 것은 아쉬움으로 남는다. 하지만 향후 공공관리제도가 전면 시행되고 문제점이 도출되면 이에 대한 연구는 지속적으로 이뤄져야 할 것이다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 연구의 범위와 방법 3 제2장 정비사업의 일반적 고찰과 선행연구 4 제1절 정비사업의 일반적 고찰 4 1. 정비사업의 개념과 의의 4 2. 도시 및 주거환경정비법제 5 3. 정비사업의 종류와 절차 9 제2절 주택재개발사업의 일반적 고찰 15 1. 주택재개발사업의 개념과 기능 15 2. 주택재개발사업의 분류와 절차 16 3. 주택재개발사업의 필요성 22 제3절 주택재개발사업의 공공관리제도 23 1. 공공관리제도의 도입배경 23 2. 공공관리제도 24 3. 단계별 추진내용 29 4. 공공관리제도의 효과 30 제4절 선행연구의 검토 32 1. 선행연구의 검토 32 2. 시사점 35 제3장 재개발사업의 실태분석 36 제1절 서울특별시 주택재개발사업 추진현황 36 1. 연도별 주택재개발사업 현황 36 2. 주택재개발사업 추진단계 현황 37 3. 주택재개발사업의 시행방법별 추진현황 38 4. 서울특별시 주택재개발사업의 자치구별 사업인가 현황 39 제2절 강북구의 정비사업 현황 41 1. 강북구의 현황 41 2. 강북구 행정동별 정비사업 및 주택재개발사업 현황 43 3. 수유2동 주택재개발 예정구역의 사업개요 46 제3절 시사점 48 제4장 공공관리제도 시행에 따른 토지 등 소유자의 의식조사 50 제1절 설계조사의 개요 및 분석방법 50 1. 설계조사의 개요 50 2. 분석의 방법 50 제2절 조사 분석의 내용 51 1. 인구통계학적 특성 51 2. 재개발사업에 대한 일반적 사항 52 3. 서울특별시에서 시행하고 있는 공공관리제도의 일반적 사항 53 4. 공공관리제도