비도시지역 대규모 개발사업에 따른 공공기여 산정에 관한 연구 - 경기도 골프장을 대상으로 -

비도시지역 골프장 개발의 토지가치 상승과 공공기여 산정 방안을 분석했다.

본 연구는 비도시지역에서 추진되는 대규모 개발사업에서 발생하는 개발이익을 산정하고 합리적인 공공기여를 제공받을 수 있는 방안을 모색하는 것을 목적으로 하였다. 이를 위해 개발수요가 많은 경기도의 비도시지역에서 대규모로 추진되는 관광휴양형 지구단위계획 사업인 골프장의 입지특성을 파악하고, 골프장 조성 전후의 토지가격을 파악하여 개발이익(토지가치 상승)과 현행 제도를 적용한 공공기여량을 산정하였다. 6개 시・군의 사례분석 결과 골프장 조성은 보전관리・생산관리・농림 등 보전용도의 용도지역에서 임야와 전・답을 중심으로 추진되었고, 조성 전 대상지의 토지가격과 함께 이용 인구, 토지이용 규제, 광역 접근성 등이 고려되는 것으로 파악되었다. 토지가치 상승분을 기준으로 공공기여를 산정하는 국토교통부의 「공공기여 가이드라인」과 토지면적을 기준으로 공공기여를 산정하는 포천시의 「비도시지역 지구단위계획 공공기여시설 검토기준」을 적용하여 분석 대상 사례의 공공기여량을 산정하였다. 국토교통부의 기준에 따라 토지가치 상승분을 기준으로 공공기여를 산정하는 것이 형평성 있는 것으로 나타났으나, 현재는 공공기여로 인한 논쟁을 감소시키기 위하여 보다 명확한 기준을 제시할 수 있는 토지면적 기준의 공공기여 방식이 주로 사용되고 있다.

공공기여가 지역간・사업간 형평성을 가지면서도 사전에 대략적인 기여 수준을 파악할 수 있게 하기 위해 토지가치 기준과 토지면적 기준을 병행 사용하는 방식을 제안하였다. The purpose of this study is to estimate the development gains generated from large-scale development projects in non-urban areas and to find ways to receive reasonable public contributions. Focusing on non-urban areas of Gyeonggi-do, where development demand is high, this study examines the locational characteristics of golf courses and estimates development gains by comparing land prices before and after golf course development. Golf course development has usually been carried out on forest and agricultural land located in conservation-oriented zoning districts.

In addition, it was found that land prices before development, along with factors such as the size of user population, land-use regulations, and regional accessibility, were considered in site selection. The level of public contributions for the case study golf courses was calculated using the Public Contribution Guidelines, which are based on increases in land value, and the Review Criteria for Public Contribution Facilities in District Unit Plans in Non-Urban Areas, which are based on land area. The results indicate that a land value–based approach is more equitable, while a land area–based approach provides clearer standards and helps reduce disputes.

Therefore, this study proposes a combined approach that applies both land value and land area criteria, allowing public contributions to maintain equity across regions and projects while enabling the approximate level of contributions to be identified prior to development.