아파트 분양권의 전매 거래빈도에 관한 연구

아파트 분양권의 전매 거래빈도와 그 영향 요인을 분석한다.

Under the ownership pre-sale system in the Korean apartment market, developers can sell ownership of apartment units as soon as they start to construct apartment complex. In Korean apartment, people call this kind of pre-completion apartment ownership as Bun-yang-kwon. There is time difference between ownership sale and apartment completion under the ownership pre-sale system. The pre-completion apartment ownerships can be transacted to third parties until apartment complexes are completed, which is called as Jeon-mae of Bun-yang-kwon.

This research analyzes transaction frequency of pre-completion apartment ownership by using nationwide 72,458 apartment units in 192 apartment complexes from 1995 to 2016. Specifically, this study analyzes influences of real estate policy, real estate market, contract term, location, apartment complex and unit characteristics on transaction frequency by using ordered logistic model. The empirical research shows the real estate policy and real estate market characteristics have a significant effect on transaction frequency. Also, this research finds the contract characteristics have influence on transaction frequency.

Finally, this study confirms the product characteristics such as location, apartment complex and unit characteristics affect transaction frequency. 분양권 전매는 우리나라 선분양제도로 인해 형성된 시장으로 오래전부터 활성화 되어 왔다. 선분양제도 하에서는 주택의 착공과 동시에 분양하기 때문에는 것으로 분양 받은 이후 준공까지 물리적인 실체가 없는 주택에 대한 권리인 분양권이 거래되는데 이를 분양권 전매라고 한다. 본 연구에서는 우리나라 분양권 전매에 대한 이론적 검토에 기초하여 아파트의 전매거래빈도에 영향을 미치는 여러 요인들을 부동산정책특성, 부동산시장특성, 계약특성, 입지특성, 단지특성, 주호특성, 시기 및 지역특성으로 구분하여 그 영향을 분석하였다. 실증연구는 건설사에서 실제 분양한 자료를 순서형 로짓모형을 이용하여 분석하였다. 분석결과, 부동산 정책특성과 관련해서는 전매제한기간이 강화되거나 투기과열지구의 경우 전매빈도가 감소하고, 분양가상한제의 경우 전매빈도가 상승하는 것으로 분석되었다. 부동산시장특성과 관련해서는 KB매매가격지수상승률이 높을수록, 인근아파트의 평균매매가격이 높을수록 전매빈도가 상승하는 것으로 나타났다.

계약특성과 관련해서는 아파트가 중도금무이자나 중도금 후불제로 분양된 경우 전매빈도가 상승하는 것으로 분석되었다. 아파트 상품특성과 관련해서는 교육환경, 편의환경, 교통환경 등의 입지특성이 우수한 경우 전매빈도가 상승하는 것으로 나타났다. 단지특성의 경우 대규모단지인 경우 전매빈도가 높은 것으로 나타났다. 주호특성과 관련해서는 주택규모가 작고, 아파트가 소재하는 층이 고층인 경우 전매빈도가 상승하는 것으로 나타났다.