도시정비사업 활성화 방안

도시정비사업의 추진 현황과 활성화 방안을 검토했다.

1. 도시정비사업의 개요 ○ 도시정비사업은 도시 및 주거환경정비법(이하, 도정법)에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 안에서 정비기반시서을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업이라고 정의하고 있다. 2. 도시정비사업의 추진현황 ○ 2011년 12월 말 현재 서울시에서 추진 중이거나, 예정인 정비사업은 주택재개발사업의 정비예정구역이 60개소, 정비구역이 127개소이다. 또한, 단독주택재건축사업의 정비예정구역은 186개소이며, 정비구역은 88개소이다. ○ 경기뉴타운사업은 2009년에 12개市, 23개 지구가 지구지정 되었지만, 부동산 경기악화 등의 이유로 2012년 9월 현재 8개市, 14개지구로 해제가 발생하고 있다. 연도별 지구지정 및 해제실효 현황을 보면 다음과 같다. 먼저, 지구지정에서는 2007년 10개구역, 2008년 8개, 2009년 9개의 지구지정 이후, 2010년 1개, 2011년 5개, 2012년 3개가 지구지정이 해제되고 있는 상황이다. 현재 추진 중인 뉴타운사업은 130구역으로 고양시 12구역, 부천시 41구역, 남양주시 18구역, 광명시 19구역으로 나타나고 있다. 3. 도시정비사업의 현주소 ○ 1960년대와 1970년대는 주택정책 기반조성 위주이며 관련 법령 제정, 정부부처 조직, 관련기관의 설립 등 주택정책을 실현하기 위한 시기이다.

그러나 경제발전을 위한 사회간접자본 시설의 확충이 주요한 이슈가 되는 등 실제적인 주택공급측면에서 공공의 역할이 미흡했다. 이어 1980년대는 주택공급의 확대정책으로 수급불균형이 완화되었으며, 주택가격의 안정화를 이룬 시기다. 그러나 주택건설경기의 과열 주택자재와 인력부족난 초래, 주택의 수도권 집중건설 등 많은 문제점을 노출 하였다. 1990년대는 1980년대 말의 주택가격급등에 따른 각종 투기 억제대책 및 주택공급확대 대책의 영향으로 부동산시장이 전반적으로 안정세에 들어섰다. 이 기간 동안에 주택정책은 200만호 주택건설 계획을 근간으로 하여 지속적인 주택공급과 주택시장 안정세를 도모한 시기라고 할 수 있다. 2000년대 들어서는 아파트가 전체 주택보다 높은 가격상승세를 보였으며, 이들 지역의 주택 가격상승은 수요공급 측면을 고려하여 부동산 시장 안정정책을 추진한 시기이다. ○ 최근 들어서는 도시관리 및 보존의 큰 패러다임 아래 저층주거지 관리를 목적으로 ‘마을공동체’ 개념과 주거지 종합관리계획 등을 통해 지속가능한 주거지를 만들어 가려고 노력중이며 대표적인 예로 주거환경관리사업, 가로주택정비사업 등 다양한 정비사업 유형이 진행 중이다. 4.

도시정비사업 추진과정의 문제점 ○ 조합방식으로 운영되는 재건축, 재개발의 경우에도 소유자에 한정된 참여방식으로 세입자 등 거주자의 참여는 제한되어 있으며, 특히 정비계획 수립에 있어서는 소유자 등을 포함하여 실질적인 주민참여가 부족한 실정이다. ○ 정비사업 지구 내 자족성을 높이기 위하여 일자리 창출 등에 대한 계획을 수립하도록 재정비촉진계획수립지침에서 명문화하고는 있으나, 실제 운영에 필요한 제도적 장치가 미비하여 실현 가능성이 거의 없는 실정이다. ○ 사업방식을 보면 대부분 전면철거 방식으로, 주택 재개발사업지구에서도 고층아파트가 난립하고 있다. 이것은 사업성 중심의 사업추진방식과 기반시설 부담을 전제로 한 용도지역, 용적률, 층수 등의 건축규제 완화가 주된 원인이다. ○ 공공관리자제도 시행으로 시공사 선정 시기는 사업시행인가 이후, 시공사 선정방식은 설계도서에 의한 입찰 등으로 시공사 선정조건의 변화, 선정시기의 조정을 통해 시공사의 사업 참여에 대한 불확실성으로 사업초기 개입방지책 마련됨에 따라 추진위원회 단계 및 조합 초기단계 시공사의 자금 대여구조가 현실적으로 불가능하다. ○ 재개발ㆍ재건축 등 정비사업 과정에서 소송의 급증으로 인해 진행 중인 사업장이 올 스톱(All-Stop)되고, 행정청을 상대로 소송당사자가 바뀌는 등 많은 변화가 발생하고 있다. 이에 대응하기 위한 행정적, 경제적인 손실이 막대한 것은 사실이다. 5.

도시정비사업 제도개선 과제 ○ 도시계획 심의 후 고시기한 고시 : 현행은 규정 없음이 없으며, 개정안은 ‘도시계획 심의 후 고시까지 3개월 내 완료토록 한다’의 신설이 필요하다고 판단된다. ○ 정비구역 내 국ㆍ공유지 무상양도 관련 결정시기 변경 : 정비계획 수립 시에 구역내 국ㆍ공유지에 대한 처리방안을 재산 관리청과 협의하여 결정하도록 명기하고, 변경사항이 없을 경우 사업시행인가 시기에 별도 협의하지 않도록 조정하는 것이 필요하다. 또한, 정비계획 수립 내용에 구역 내 국ㆍ공유지 협의 결과 및 처리방안에 대한 내용을 포함하여 결정하도록 명시하는 것이 필요하다.