不動産占有取得時效 完成 後 不動産의 所有權을 取得한 第3者와 時效完成占有者의 關係 = Study on how to protect the occupant who has achieved an effect of the aquistive prescription on the real estate from a person who aquired ownership of that real estate after the completion of an aquisitve prescription period

부동산 점유취득시효 완성 후 제3자 소유권 취득과 점유자의 관계를 분석했다.

민법 제245조 제1항의 부동산 점유취득시효 완성으로 인한 법률관계에 관한 대법원 판례이론은 이른바 ‘判例 5原則’으로 요약된다. 즉, 취득시효완성 당시의 소유자는 점유자에 대하여 소유권에 기한 물권적 청구권, 부당이득반환청구권 및 손해배상청구권을 행사할 수 없고(제1원칙), 점유취득시효기간이 완성되기 전에 등기부상 소유자가 변경된 경우 시효완성 점유자는 그 새로운 소유자에 대하여 등기 없이도 취득시효완성의 효과를 주장할 수 있으며(제2원칙), 점유취득시효가 완성되었다고 하더라도 이를 등기하지 않고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자에게 소유권이전등기가 마쳐지면 시효완성 점유자는 그 제3자에게 대항할 수 없고(제3원칙), 점유자는 점유취득시효의 기산점을 임의로 선택할 수 없으며(제4원칙), 취득시효완성 후 소유자에 변동이 있어도 당초의 점유자가 계속 점유하고 있고 소유자가 변동된 시점을 새로운 기산점으로 삼아도 다시 취득시효의 점유기간이 완성되는 경우에는 시효완성 점유자는 소유권 변동시를 새로운 취득시효의 기산점으로 삼아 취득시효의 완성을 주장할 수 있다는 것이다(제5원칙).

그런데 취득시효가 완성된 경우 시효완성 점유자와 소유자는 통상의 채권․채무관계와는 다른 특수한 법률관계에 놓여 있음에도, 대법원은 제3원칙을 채택함으로써, 취득시효제도의 취지를 실현하기 위하여 인정하던 특수한 법적 상태가 시효완성 후 소유자의 변경이라는 사정만으로 파괴되어 버린다는 입장을 취하고 있으나, 이는 다음과 같은 이유로 부당하다. 먼저, 시효완성 후 제3자에게 소유권이전등기가 마쳐졌다 하더라도 이는 권리관계상의 변동일 뿐 이와 괴리된 사실관계가 존속하고 있다는 점에는 아무런 변화가 없고, 우리 민법하에서는 시효완성 점유자가 등기를 하기 이전에는 '권리변동의 당사자'가 존재할 수 없다는 점을 간과하였다. 다음으로, 시효완성 전에 등기부를 믿고 부동산을 취득한 제3자와 시효완성 후의 제3취득자를 다르게 취급하는 근거가 빈약하고, 등기의 공신력이 인정되지 않는 현행 민법하에서의 부동산거래 관행과도 맞지 않으며, 시효완성 후의 악의의 제3취득자까지 보호하게 된다. 또한, 시효완성 점유자 또는 시효완성 전의 제3취득자를 자신의 권리행사를 게을리한 자로 단정할 수 없을 뿐만 아니라, 더 오랜 기간 점유한 자의 시효취득 가능성이 낮아질 수 있다.

시효완성 후의 제3취득자에게 시효중단이라는 방어수단이 없다는 점은, 시효완성 후의 제3취득자와 점유자 중 누구를 우선시킬 것인가를 판단하기 위한 하나의 고려요소가 될 수는 있지만, 시효완성 점유자의 법적 지위를 송두리째 부정하고 제3취득자를 우선시킬 전적인 이유는 되지 못한다. 부동산 물권 변동에 관하여 성립요건주의를 채택한 현행 민법 하에서 점유취득시효 제도가 예외적인 제도이기는 하지만, 그 제도의 존재이유와 기능 또한 몰각되어서는 안 되므로, 점유 개시 당시 자주점유라는 엄격한 요건을 통과하고, 그 이후 20년의 기간 동안 부동산 소유자가 시효중단을 위한 조치를 취하지 않았다는 관문을 통과하고 나면 시효완성 점유자는 시효 완성 전의 제3취득자와 시효 완성 후의 제3취득자 모두에 대해서 시효완성을 주장할 수 있다고 보아야 한다. 따라서 우리 민법 규정의 해석론으로는 역산설이 가장 자연스럽다. 대상판결은 제5원칙을 다 ...