공동주택의 관리에 관한 법적 검토 = A Study On the Legal Review on the Management of Apartment Houses

공동주택의 구분소유와 관리 법제의 일원화 방안을 검토했다.

단독주택과 달리 집합건물은 각 전유부분을 구분하여 소유하면서 공용부분은 공동소유하는 점에서 공용부분의 관리나 전유부분에서 사용하는 전기, 수도, 통신 등 생활 필수재의 공급과 소음․일조 등 생활환경권 보호 등을 위해 필연적으로 공동관리가 필요하다. 공동주택은 구분소유권의 대상이 된다. 한 동의 건물에 각각의 구분소유권이 존재하는 집합건물은 주택, 업무, 상업, 공업용 등 다양한 용도와 규모에 따라 다시 세분되는데, 같은 주거용 목적의 거주지라 하더라도 건물의 형태 또는 세대수 등에 따라 적용 법리를 달리하고 있다. 공동주택의 관리는 「집합건물법」에 근거한 소유권 중심의 관리와 「공동주택관리법」에 기한 입주자 중심의 관리로 구분된다. 이처럼 공동주택의 관리에 관한 법률은 일원적이지 못하다. 이에 집합건물 관리시스템의 적용상 효율성을 높이기 위해서 관리 규정을 일원화해야 한다. 이 글의 연구 목적은 다음과 같다. 첫째, 우리 국민 대다수가 거주하는 공동주택의 관리에 관한 법적 쟁점의 문제점과 그 해결 방안을 제시하는 것을 주된 연구 목적으로 한다. 둘째, 공동주택의 관리는 「집합건물법」에 근거한 소유권을 중심의 관리와 「공동주택관리법」에 기한 입주자 중심의 관리로 구분할 수 있다.

「공동주택관리법」에서 의무관리대상인 공동주택을 제한함으로써 소규모 공동주택의 경우에 입주자 중심의 관리 공백이 발생할 여지가 있으므로 이에 대한 법적 해결 방안을 연구해야 할 필요성이 있다. 셋째, 「공동주택관리법」의 적용 범위를 제한함으로써 생활 관리 규정의 흠결이 있는 소규모 공동주택의 임차인 등을 위하여 최근 「집합건물법」의 관리를 확대하는 방안으로 입법이 행해졌는데, 이에 대한 문제점을 지적하고 대안을 제시하는 것이다. 「집합건물법」과 「공동주택관리법」상 사적자치에 관한 내용은 「집합건물법」에서 규정하고, 국민의 주거 안정과 생활 안전이라는 공익상의 관리체계를 구분소유권자의 재산권을 침해하지 않는 범위 내에서 공익적 목적을 달성해야 하는 부분은 「공동주택관리법」으로 일원화해서 규정해야 한다. 물론 사법적 영역의 「집합건물법」과 공법적 영역의 「공동주택관리법」이라 하더라도 공익적 요소와 사익적 요소를 고려하여, 사적자치의 원칙을 준수하면서, 공동주택이라는 측면에서 공적 규제도 일정 부분 필요한 경우가 있다.