土地所有權槪念의 變遷과 土地利用權强化에 관한 硏究 = (A )study on the development of the concept of landownership and the strengthening of land use rights

토지소유권 개념의 변화와 토지이용권 강화 방안을 연구했다.

本 論文은 土地所有權槪念을 利用權中心으로 理論을 構成하고자 함에 그 目的을 두었다. 具體的안 目的으로서, 첫째, 從來의 傳統的인 土地所有權槪念인 包括的 支配權을 分化的?相對的·制限的인 槪念으로 파악하여 現代社會에 있어서 生存權으로서의 土地所有權槪念으로 理論을 定立하고자 한다. 둘째, 土地所有權의 中心內容안 處分權中心에서 利用權中心으로 構成하고자 한다. 세째, 法社會學的·經濟學的인 側面에서 資本主義經濟를 前提로 하고 一般 財貨의 所有權槪念에서 土地만을 分離하여 土地의 特性에 맞는 利用權彈化의 法理와 制度를 提示하여 土地所有權槪念의 現代的인 意義를 考察하고자 한다. 이와 같은 硏究目的을 設定한 理由는 오늘날 土地所有에 대한 많은 問題點이 提起되고 있기 때문이다. 그 具體的인 問題點으로서, 첫째, 公?私法體系下에서 私人의 土地에 대한 權利는 土地의 使用·收益·處分의 機能이 結合된 絶代的?對世的 權能으로 되어 있다. 그 결과 土地에 대한 權利는 土地所有者의 自由意思에 기인한 權利行使의 對象이 되므로 私人의 任意的인 意思로 權利行使를 하게 된다. 그리하여 土地의 生産性을 鈍化시키고 用途別의 適切한 利用을 어렵게 하여 土地利用의 效率性을 低下시키게 된다. 둘째, 土地의 個人獨占으로 인하여 急激한 地價의 上昇要因이 된다. 地價의 上昇은 度民用宅地購入費用의 增大를 招來하여 住宅價의 上昇을 일으키는 要因이 된다.

세째, 土地에 대한 投機行爲의 蔓延이다. 土地投機는 국민의 정상적인 貯蓄意慾을 養縮시켜 資本市場의 育成을 통한 産業資本의 調達을 어렵게 한다. 뿐만 아니라 국민의 健全한 動勞精神을 破壞하여 投機를 통한 不勞所得으로 一攫千金을 노리는 投機心理가 助長되어 投機로 國民의 所得配分이 不公平해 질 수 있다. 넷째, 土地利用의 非效率化이다. 國土는 限定되어 있고 土地需要는 急增하고 있는데도 空閑地와 法人의 非業務用土地는 늘어나고 있다. 그리하여 土地의 效率的인 利用이 되지 않고 있다. 위와 같은 土地에 관한 問題點들을 是正하고 人間生活에 보다 有用하게 活用할 수 있게 하는 制度的인 裝置를 提示하기 위하여 本 硏究를 하게 되었다. 이러한 目的을 基準으로 하여 本 論文은 6章으로 構成하였으며 그 內容은 대략 다음과 같다. 第1章에서 序論으로 土地는 利用權中心으로 法的인 保護를 하여야 할 必要性을 强調하고, 硏究의 方法과 範圍를 提示하였다. 第2章에서 土地의 特性으로, 土地는 人間生存의 基礎이며, 有限不變的인 存在이므로 一般財貨와는 다르게 다루어야 한다는 것이다. 그럼에도 불구하고 近代社會 이후에는 土地도 一種의 商品으로 다루어져 一般商品의 所有權槪念에 包攝게 되었다. 그 결과 私法上 一般의 所有權 法理에 따르게 마련이며, 또 土地라는 特性으로 또 다른 法理에 따라야 하는 二重的인 法的 構造를 가지게 되었다.

(1) 資本主義的 法制下에서 土地利用權 保護를 위하여 土地所有權은 利用權에 從屬되에야 하고, (2) 土地의 社會性과 公共性으로 다른 財貨에 반하여 그 制限이 彈化된다. 즉 土地의 私的 利益과 公共的 利益의 對立으로 土地는 二重的 制限을 받게 된다. 土地所有權의 認定論據는 多元的인 次元에서 考察하여야 하지만 土地所有權의 制限可能性을 前提로 하였다. 土地所有權의 法的性質은 土地에 관한 全面的·包括的 支配權이며 그것은 人間의 所有本能에 기인한 人間으로서의 生存을 維持하기 위한 自然的 權利야므로 人間의 利己心을 調節하여, 他人의 利用에 供興되어야 한다. 그러고 土地所有權槪念의 變選史를 통하여, 現代社會에 있어서는 社會的 義務가 强調되고 所有權은 前國家的·自然的 權利가 아니라 法律의 範圍內에서 認定되는 實定法的?相對的 權利로 轉換하였으며, 따라서 土地所有權槪念은 論理的 範疇가 아니라 時代的·歷史的 範疇라는 것을 밝힌다. 第3章은 外國의 土地利用權强化法制를 比較考察한다. 첫째, 獨逸의 社會民主黨(SPD)이 주장하는 土地의 利用所有權과 處分所有權을 分離하여, 處分所有權은 地方公共團體가 가지고, 一般私人은 利用所有權만 갖는다. 利用所有權은 讓渡·擔保로 提供할 수 있는 私的 權利로 保護받게 한다. 이 制度는 法制化되지는 않았으나 利用權中心으로서는 바람직한 制度라고 생각한다. 둘째, 英·美에서 法的으로 構成되어 있는 土地所有權과 開發權의 分離制度이다.

開發權을 土地所有權과 分離하여 國家가 許可하여 준 獨立의 權利로 認定하며, 限定된 範圍內에서 土地를 利用할 수 있는 利用權中心의 制度이다. 셋째, 유럽諸國에서 施行되고 있는 土地의 公共賃貨保有制이다. 이는 土地所有權과 上地利用權의 分離를 前提로 하여, 국가나 地方自治團體가 土地를 開發하여, 土地利用權者와의 契約으로 利用權만을 부여한다. 이 制度는 土地에의 投機를 防止할 수 있다. 이 制度의 特性은 土地가 利用權?收益權?開發權?增加收益權?制限權?處分權으로 細分된다는 데 있다. 第4章에서는 上地利用權强化의 必要性으로서 土地의 本來 目的은 人間生活에 利用함에 있음에도 불구하고 土地의 商品化로 인하여 地價가 形成되고, 地價의 上昇으로 賣買差益만을 노리는 土地所有形態로 되었다. 그 결과 土地의 具體的인 利用과는 관계없이 投資의 對象이 되기 때문에, 土地의 所有와 利用의 乖離現象이 생긴다. 그리하여 土地는 遊休化하여 空閑地로 남게 된다. 이러한 것을 解消하기 위하여 土地의 用益權(用益物權·借地權)을 强化하여 零細土地利用者를 生存權的인 立場에서 保護하여야 함을 强調한다. 第5章은 韓國의 土地狀況은 外國에 비하여 狹小한 國土에 人口는 稠密하므로 土地를 利用하는 方向으로 政策과 土地法制를 진행시켜야 한다는 것과, 韓國의 土地法制와 土地政策의 批判에서 私見으로 「不動産綜合對策」을 중점적으로 다루였다.

第6章 結論에서 土地는 再生産이 不可能하므로, 土地資源에 의하여 創出되는 所得이 可能한 限 보다 많은 사람에게 分配되어야 함을 强調하고, 다음과 같은 立法論을 제시하였다. 民法上으로 土地用益權의 强化法制를 制定 내지 改正하여, 利用權 中心의 理論을 定立하여야 한다. 특히 借地權의 物權化論을 外國의 水準까지 制度를 定着시키기 위하여 特別法을 制定하여야 한다. 農地賃貸借를 陽性化하여 現實的인 賃借農民을 保護하여야 한다. 公法上으로는 自由中國과 같이 土地法이라는 基本法을 制定하여 雜多한 土地關係法을 整備하여야 한다. 結論的으로는 土地의 存在意義와 價値는 所有에 있는 것이 아니라 人類生活에 有用하게 使用함에 있으므로 土地所有權槪念도 利用權中心으로 構成되어야 할 것을 强調한다.

第一章 序論 = 1 Ⅰ. 硏究의 目的 = 1 Ⅱ. 硏究의 範圍와 方法 = 7 第二章 土地와 特性과 土地所有權槪念의 變遷= 9 Ⅰ. 土地의 特性 = 9 1. 土地와 다른 財貨와의 관계 = 9 2. 土地의 特性과 土地財産權의 法的 構造 = 11 Ⅱ. 土地所有權의 法的 性質 = 14 1. 所有權의 社會的 機能 = 14 2. 所有權認定의 論據 = 15 3. 批判 = 17 4. 土地所有權의 法律的 性質 = 18 Ⅲ. 土地所有權의 變遷 = 23 1. 土地所有權槪念의 歷史性 = 23 2. 個人主義的 槪念과 團體主義的 槪念= 24 3. 分割土地所有權制 = 26 4. 土地所有權의 絶對思想 = 30 5. 土地所有權의 社會性과 公共性 = 38 第三章 土地利用權强化法制의 比較法的 考察 = 45 Ⅰ. 土地의 利用所有權과 處分所有權의 分離 = 45 1. 序說 = 45 2. 獨逸의 立法政策의 比較 = 47 3. 批判 = 50 Ⅱ. 土地所有權과 開發權의 分離 = 53 1. 開發權의 槪念 = 53 2. 開發權과의 分離를 前提로 한 土地所有權槪念 = 55 3. 立法例 = 56 Ⅲ. 土地의 公共賃貸保有制 = 69 1. 槪念 = 69 2. 特性 = 70 3. 土地所有機關의 形態 = 72 4. 土地賃貸契約 = 73 第四章 土地利用權中心의 理論的인 檢討 = 75 Ⅰ. 土地利用權强化의 必要性과 近代的 土地所有權에 대한 批判 = 75 1. 土地利用權强化의 必要性 = 75 2. 近代的 土地所有權論과 그 批判= 79 Ⅱ. 土地利用權保護와 土地所有權의 制限 = 84 1. 土地法의 登場과 土地利用權의 保護 = 84 2. 土地利用權의 保護와 土地所有權의 制限