수급인의 저당권설정등기청구권에 관한 문제점과 개선방안 = A Study on the Ways to Address the Legal Problems of the Mortgage Registration Claim Rights by Contractors

건축공사 수급인의 공사대금 확보를 위한 저당권설정등기청구권의 문제와 개선방안을 검토했다.

수급인이 건축공사를 도급받아 건물이 완공된 경우 수급인은 도급인을 상대로 공사대금의 우선변제를 받을 수 있도록 민법 제666조에서는 수급인에게 저당권설정(등기)청구권을 인정하고 있다. 그러나 수급인이 건축공사를 수행하는 데에는 그 규모가 빌딩이나 아파트 등 집합건물과 같이 대규모인 경우가 있는가 하면 빌라, 주택 건설 등과 같이 비교적 소규모인 경우도 있고, 건축공사의 대금도 거액인 경우가 있는가 하면 비교적 소액에 그치는 경우도 있기 때문에 그 규모나 경제적 가액이 다양하다. 건축공사의 경우 보통 건설공사의 소유권 취득을 목적으로 사업계획, 건축허가, 자금수급, 준공검사, 소유권보존등기 등을 계획하고, 수행주체는 도급인이고 수급인은 건설공사를 도급받아 건설공사를 시행하여 건축물을 완성하고 최종적으로 도급인으로부터 그 공사대금을 수령하게 된다. 이러한 과정들은 그 공사기간도 비교적 길고, 공사대금도 거액인 경우가 많으며, 현실적으로는 주거실생활과 밀접한 관련성을 지니는 경우가 많으며, 사회경제적 측면에서도 큰 비중을 차지하고 있으므로 수급인이 도급인으로부터 그 공사대금을 안전하게 확보할 수 있는 제도적 장치를 마련할 필요가 있다.

이러한 제도 중의 하나가 우리나라 민법 제666조가 규정하고 있는 수급인의 저당권설정9등기)청구권이지만, 그 이외에도 수급인이 이러한 저당권설정(등기)청구권을 행사하는 데에는 사해행위 취소, 유치권, 도급인의 완성건축물에 대한 보존등기 후 제3자에의 소유권 이전행위, 다른 채권자와의 권리 경합 등의 많은 문제점이 발생할 수 있다. 수급인의 건물공사와 관련된 공사대금 채권회수방법에는 여러 가지의 장애사유가 발생할 수 있고, 이러한 문제점들을 해소하기 위한 방안으로 스위스 민법상의 법정저당권 제도를 도입할 필요가 있다고 생각한다. 수급인이 공사를 완공한 건축물에 대하여 거래의 안전을 도모하기 위하여 공사완공 후 3개월 이내에 수급인이 단독으로 법정저당권을 설정등기할 수 있도록 입법적 장치를 마련할 필요가 있다. 더 나아가 건축 중인 건물에도 저당권설정이 가능하도록 등기제도를 도입하여 건축 중의 건물에 대하여도 그 처분방안을 마련하여 건축 중에 도급인이 채무초과상태에 빠져 채무이행이 불능하게 된 경우 공사를 진행하지 못하는 사태가 발생할 수 있으므로 건축 중의 건물을 처분할 수 있는 길을 열어줌과 동시에 수급인이 건축대금을 안정적으로 회수할 수 있는 방안도 함께 강구할 필요가 있다고 생각한다.