不動産 仲介業 制度의 效率的 改善方案에 관한 硏究

부동산 중개업 제도의 문제와 효율적인 개선방안을 연구했다.

부동산은 인간의 의식주 중 가장 가까우며 재산적 가치 또한 소중하게 여겨지는 것이 현실이다. 이러한 부동산에 관한 매매나 임대차 등에 관한 업무와 부동산의 효율적 생활과 관리, 부동산 금융 등 부동산을 전문적으로 다루어야 하는 중개사의 역할은 매우 중요하다. 종래에는 단순한 매매나 임대차에 관한 중개를 하고 계약서를 작성하는 업무가 많았으나, 오늘날 같이 부동산에 관한 종합적 서비스 제공을 필요로 하는 현실에서는 부동산중개업을 영위하는 것이 결코 쉬운 일이 아닐 것이다. 우리의 부동산 시장은 날로 확대 되어가고 있는 추세에 부응하고 부동산 서비스 수요도 종전의 서비스 보다 한층 더 높은 고도화, 고급화 된 서비스를 요구하고 있어 이에 능동적으로 대처해야 할 실정이다. 국내적으로는 토지의 효율적인 수요에 대비하고, 국외적으로는 부동산 시장개방에 다른 선진 국가와의 경쟁에 의연히 대처 할 수 있는 준비를 해야 할 것이다. 이를 위해 우리나라 전반적인 중개업제도를 고찰해보고 각각의 중개제도와 비교, 분석 하면서 어떻게 하면 세계화에 뒤지지 않고 더 나은 중개 산업을 발전시킬 수 있는지 대책들을 심도 있게 연구해야 할 것이다. 우리나라 부동산 중개제도는 총 20회에 거쳐 법의 제정과 개정을 거쳐 지속적으로 변화되어왔다. 국민은 중개서비스에 대해 만족하지 못하고 중개업시장은 국민으로부터 신뢰받을 만한 상황이 아니다.

최근에는 인터넷을 이용한 부동산거래 정보망, 거래 정보지 등 다양한 부동산 거래를 위한 매체가 부상함에 따라 안전하고 효율적인 제도화를 지적하는 주장이 있다. 효율적인 부동산 중개업 제도 개선의 필요성은 대외적 여건에 의해서도 제기되고 있는바 최근 다양하게 진행되고 있는 산업구조조정, 해외시장 개방에 따라 외국 부동산 업체의 국내진출과 부동산 시장에서 부동산 금융 비즈니스를 동반할 부동산 증권화 등 다양한 부동산 금융기법의 시행 등, 부동산 중개업 주변의 환경변화는 부동산 중개업에 있어서 어느 때보다 강한 경제력을 요구하고 있다. 그러나 지금까지는 부동산 중개업제도의 개선을 위한 연구는 대부분 중개서비스 수준향상, 업무영역확대, 손해배상제도의 개선, 합리적인 수수료 체계 등을 중심으로 수없이 이루어져 왔으나 아직도 개선되어야 할 부분이 많다. “공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률”도 공인중개사의 업무를 규정하는 법인지 아니면 부동산거래 신고에 관한 법인지 모호함이 많다. 따라서 본 연구에서는 부동산 중개에 관한 법률과 부동산 중개업제도의 고찰을 통화여 우리나라 중개제도의 현실을 이해하고 선진국의 중개제도를 분석하여 공인중개사의 자격요건, 업무수행내용, 수수료 체계 등을 비교하여 보았다.

결론적으로 효율적인 부동산 중개업제도의 발전과 중개업의 경쟁력 확보를 위해서는 부동산 중개업에 관한 법률과 현재의 부동산 제도를 현실적으로 보완하여 부동산 중개업자의 자질을 향상하고 이를 토대로 수준 높은 서비스 제공과 원활한 중개업 제도의 발전을 위하여 중개업의 대형화 유도로 외국업체에 대한 경쟁력을 확보, 선진 외국의 선진기술과 막대한 자본에 살아남을 수 있도록 경쟁력을 갖추어야 한다. This research aims to thoroughly analyze the problems regarding the Korean commercial real estate system and the law of real property brokerage, and seeks to take proper measures and come up with measures to effectively reform the commercial real estate system on the basis of the analyzed materials.

Regarding the problems of the current law and the direction for reform First, remove the negative impression from the legal title, “law of real estate brokerage”, by changing it to “the law regarding the certified public agent’s work and report on the transactions in real estate”, and also, the law should be re-titled “Certified Public Agent’s Law” to the same effect, so that realtors can engage in the realty business with pride.

Second, the education system for realtors should be included in the “Certified Public Agent’s Law” and be enhanced frequent at least once a year, so that they can be qualified to cope actively with the rapidly changing real estate market and to prevent in advance predictable brokerage accidents. Third, the qualifying test for realtors should be improved to guarantee the credibility of the qualifying examination and produce optimum level of real estate agents, thereby preventing distortion in the real estate market from jumbled real estate agencies.

Furthermore, the commission should be realistic in its attempts to get rid of conflicts with clients, and their livelihood should be guaranteed without needing to turn to illegal or expedient methods. Fourth, introduction of the real name system helps to more easily identify an unqualified, unlicensed, or a licensed lender. This system, which requires that a real estate agency should be named after the real estate agent, promotes client loyalty and acts as wake-up call to realtors engaged in brokerage.

Items to be improved in terms of problems in operating real estate brokerage: First, the policy to incorporate large-scale real estate businesses should be promoted to allow investors to grow from small and nonprofessional real estate businesses. With the openness of the Korean real property market, small Korean real estate agencies may find it very difficult to survive the competition against foreign firms, which may have more advanced brokerage skills and immense capital. Second, the network that deals in real estate should be expanded.

In Korea, where information infrastructure is better established than in any other country, real state information should be shared among realtors, and thereby the brokerage industry could be revitalized, which alternately could contribute to securing the credibility and speed, and preventing other business sectors to harm the real estate market. Third, the government should provide steady support and attention. Whenever there is excessive competition in real estate or sharp increase in realty price, the government has made it a rule to shift the blame to real estate agents.

They have also taken the lead in abusing such agents with the help of mass media through tax surveys or cracking down on speculations. The optimum level of realtors should be produced and a realistic commission should be established in order to raise the competitiveness of the Korean real estate business.

While this research has some quotations and was based on a literature survey and on-the-spot survey, this study aims to analyze the problems in the real estate system and recommend directions to improve the system based on the law regarding real estate brokerage, and contribute to the development of a real estate system by coming up with details to be worked out and directions to be revised regarding “the law of realtor’s work and report on transactions in real estate”.