정비사업조합의 법적성질과 현금청산금액 산정

정비사업조합의 법적 성격과 조합원 현금청산금 산정을 분석했다.

도시 및 주거환경정비법상 현금청산제도는 사업시행자가 정비사업으로 조성된 대지 또는 건축물을 공급받지 않는 조합원에게 정비사업에 사용된 그 조합원의 기존 토지 또는 건축물에 상응하는 현금을 지급하는 제도다. 아파트 가격 상승기에는 아파트를 공급받으면 많은 이익을 얻을 수 있으므로, 현금청산을 원하는 조합원을 찾아보기 어렵다. 반면 아파트 가격의 상승폭이 둔화되거나 오히려 하락하여 기대했던 이익을 얻기가 어렵게 되면 현금청산을 희망하는 조합원이 늘어나므로 현금청산과 관련한 분쟁이 증가한다. 환지방식은 환지를 교부받는 사람에게 종전 토지와 환지 사이의 과 · 부족분을, 청산대상자에게는 종전 토지의 가액을 모두 청산금으로 지급하는 개발사업방식이다. 수용방식은 현물보상으로 대지 또는 건축물을 공급받는 사람에게는 현물보상으로 받는 대지 또는 건축물과 종전 토지 또는 건축물 사이의 과 · 부족분을 청산금으로, 개발사업에서 배제되는 사람에게는 종전 토지 또는 건축물의 가액을 손실보상금을 지급하는 개발사업방식이다. 도시 및 주거환경정비법상 현금청산제도는 환지방식과 수용방식의 전형적인 구조에 그대로 들어맞지 않는다. 도시 및 주거환경정비법상 현금청산제도는 구 토지구획정리법의 가청산 조항과 1980년 개정된 청산금 조항, 그리고 가청산 · 청산조항과 수용조항을 선택적으로 규정하였던 구 도시재개발법의 체계에서 그 연원을 찾을 수 있다.

단체의 대표적인 유형으로 민법상 조합과 사단을 들 수 있는데, 많은 단체는 조합의 법적성질과 사단의 법적성질을 모두 지니고 있다. 정비사업조합 역시 조합의 법적성질과 사단의 법적성질을 모두 가지고 있는 단체인데, 현금청산제도는 조합원의 출자와 탈퇴, 즉 정비사업조합이 가지고 있는 조합의 법적성질에 근거를 두고 있다. 그러므로 현금청산은 토지 또는 건축물을 정비사업조합에 출자한 조합원이 조합관계에서 탈퇴하면서 출자지분을 환급받는 절차로 보아야 한다. 다만, 출자는 조합원의 자발적인 의사를 전제로 한다. 재개발사업에서 분양신청을 하지 않았다는 등의 이유로 현금청산대상자가 된 조합원 중 조합설립에 동의하지 않은 사람은 자신의 의사에 반해 토지 또는 건축물 등의 소유권을 박탈당한다. 이러한 경우에는 해당 조합원이 토지 또는 건축물을 출자했다고 보기는 어렵고, 그 조합원의 의사에 반해서 수용되었다고 보아야 한다. 대법원은 조합정관 등에 현금청산대상자가 정비사업비 중 일정 부분을 분담해야 한다는 취지를 미리 정한 경우에만 정비사업조합이 현금청산절차에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다는 입장이다. 이러한 대법원의 태도는 재개발사업에서 조합설립에 동의하지 않은 현금청산대상자를 상대로는 타당한 측면이 있지만, 재건축사업에서 이탈하려는 현금청산대상자에게 적용하는 것은 현금청산의 법적성질과 맞지 않아 타당하다고 보기 어렵다.

조합설립에 동의한 현금청산대상자의 현금청산금액을 산정할 때는 조합정관 등에 그러한 내용을 미리 정하지 않은 경우에도, 민법상 조합 규정을 유추적용해서 종전 토지 또는 건축물의 가액에서 조합원이 탈퇴할 때까지 사용된 정비사업비를 출자지분에 따라 공제할 수 있다고 해석해야 한다. 종전 토지 또는 건축물의 가액은 조합원의 출자의무가 구체적으로 성립하는 사업시행계획인가의 고시일을 기준으로 평가하고, 조합원이 부담해야 하는 정비사업비는 현금청산대상자가 확정되는 관리처분계획인가 · 고시일을 기준시점으로 산정해야 한다.

국문초록 Ⅰ. 서론 Ⅱ. 도시정비법상 현금청산제도 Ⅲ. 정비사업조합의 법적성질 Ⅳ. 정비사업조합의 현금청산금액 산정 Ⅴ. 결론 참고문헌 〈Abstract〉