공공임대주택과 분양주택의 단지 특성 비교 연구

택지개발지구에서 공공임대·분양주택 단지의 환경 특성을 비교했다.

본 연구는 공공임대주택과 분양주택의 단지 내·외부 환경 특성 비교를 통해 현재 공공임대주택의 단지환경 수준이 어떠한지를 가늠해보고, 이에 따른 향후 계획적 시사점을 마련하고자 하였다. 이를 위해 본 연구는 경기도 용인시 택지개발지구에 입지하고 있는 임대주택과 분양주택단지를 대상으로 단지내부환경을 비교 분석하였으며, 수도권 내에 입지하고 있는 3개 택지개발지구를 대상으로 입지와 관련된 단지외부환경을 분석하였다. 단지내부환경은 단지개발특성과 단지환경특성으로 구분하여 비교 분석하였으며, 단지외부환경은 택지지구내에서 임대주택과 분양주택 입지현황을 외부시설과의 거리 분석을 통해 파악하였다. 이에 대한 연구의 분석결과를 요약하여 정리하면 다음과 같다. 첫째, 단지개발특성에서 임대주택은 협소한 대지면적과 낮은 개발밀도, 넓은 지상주차장 등으로 인해 입주민의 옥외생활공간이 낮게 나타났다. 둘째, 단지환경특성에서 부대복리시설은 임대주택이 분양주택과 비교해 보았을 때 낮은 비율을 설치하여 입주민의 공동생활공간이 낮게 나타났다. 셋째, 단지계획적 특성에서 임대주택은 오픈스페이스 공간 확보 미흡, 차량·보행의 교차 발생문제가 나타났으며, 임대와 분양 모두 주동형태 및 배치가 획일적으로 나타났다.

넷째, 외부환경특성은 임대주택과 분양주택의 절대거리 평균을 통해 임대주택의 택지지구내 입지상태를 살펴본 결과, 유치원과 상업시설을 제외한 초등학교, 동사무소, 근린공원, 근린생활시설이 임대주택보다 분양주택에 인접해 있는 것으로 나타났다. 이를 통해 임대주택이 분양주택보다 주거환경수준이 낮게 나타나는 요소들을 파악할 수 있었으며, 이러한 요소들에 대한 개선방안을 종합정리하면 다음과 같다. 첫째, 시설밀도의 고밀화가 필요하다. 근본적으로 넓은 토지에 저밀도의 쾌적한 주거공간을 조성하는 것이 이상적이지만, 넓은 가용지확보가 불가피할시, 시설밀도를 고밀화하여 주민의 여가, 편의 등의 커뮤니티 공간을 제공하는 차선책의 도입이 필요하다고 판단된다. 둘째, 오픈스페이스의 대량 확보가 필요하다. 거주민의 삶의 질에 대한 욕구가 높아짐에 따라 주차장의 지하화, 1층 필로티 부분의 휴게공간 조성, 짜투리공간 활용 등 다양한 기법을 통해 오픈스페이스의 확보가 필요하다고 판단된다. 셋째, 보행동선의 연속성이 필요하다. 보행동선의 연속성을 위해서는 단지계획시 보행자위주의 교통계획을 바탕으로 주차장의 지하화, 보행연속을 위한 1층 필로티화 등 다양한 기법의 도입이 필요하다. 넷째, 주동 및 배치형태의 다양한 계획이 필요하다. 주동 및 배치형태의 다양한 계획을 통해 단지마다의 개성이 있는 주거공간 조성이 필요할 것으로 판단된다.

다섯째, 임대주택과 분양주택의 혼합단지 조성계획이 필요하다. 분양주택과 임대주택의 혼합, 즉 물리적 공간통합으로 임대와 분양주택의 균형적인 입지선정이 필요할 것으로 판단된다. 이상과 같은 연구결과를 바탕으로 본 연구의 의의는 단지환경수준의 통합적인 비교분석을 실시하였다는 것이다. 통합적인 임대주택의 주거환경의 현황조사와 개선방향에 관해서는 언급하지 않았던 선행연구와 달리 본 연구는 외부(입지)환경과 내부(단지시설)환경을 동시에 고려하여 임대주택과 분양주택의 단지환경수준을 비교·연구하였다는 것에 중요한 의미가 있다고 사료된다. 본 연구의 한계로는 첫째, 정책적·제도적·사회적 특성에 대한 고찰이 미비하였다. 본 연구는 임대주택과 분양주택의 주거환경 수준 비교분석에만 주안점을 두었을 뿐, 두 개 주택유형에서 나타나는 근본적인 주거환경 편차의 원인인 정책적·제도적·사회적 특성에 대한 고찰은 미비하였다는 한계점을 갖는다. 둘째, 다수의 분석대상을 확보하지 못했다. 본 연구는 분석대상 주택단지 및 택지지구의 개수가 적어 일반적인 임대주택의 단지환경특성을 도출하지 못한 한계점을 갖는다. 셋째, 조사항목의 다양성이 부족하였다. 입지와 관련된 단지외부환경수준은 다양한 인자를 통해 평가될 수 있으나 본 연구에서는 택지지구내 시설과의 거리만을 가지고 판단하여 총체적인 입지수준을 평가하기 힘든 한계점을 갖는다.

따라서 향후 임대주택의 주거환경과 관련된 연구에 있어서 본 연구의 한계를 보완하여 향후 조성될 임대주택의 주거환경 수준 향상 방안을 위한 근본적이고 체계적인 연구가 필요할 것으로 보인다. The purpose of this study is to evaluate the residential environment of public rental housing by comparing the characteristics of its internal and external environment with those of apartment housing and to provide suggestions on future housing planning. This study was performed on the rental housing and the apartment housing within the designated housing development area in Yongin-si, Kyeonggi-do to compare and analyze their internal residential environment.

Also three other designated housing development areas within the capital district were used for the analysis of external residential environment. The internal residential environment was analyzed in terms of residential development characteristics and residential environment characteristics. The external residential environment was evaluated by analyzing the distances of the rental housing and apartment housing in the housing area from outside amenities.

The results of the analysis could be summarized as follows: First, in terms of residential development characteristics, the rental housing was found to have low level of outdoor living space for the residents because of smaller plottage, low development density and large ground parking spaces. Second, in terms of residential environment characteristics, the rental housing was also found to have low level of communal living space for the residents as they have less subsidiary welfare facilities compared with apartment housing.

Third, in terms of residential planning characteristics, the problems of the lack of open spaces and the existence of crossings between vehicles and pedestrians were identified in rental housing and both rental housing and apartment housing were found to have monolithic structure and disposition of the residential buildings.

Fourth, in terms of external environment characteristics, the analysis of the locational condition of the rental housing in the housing area done by measuring the average absolute distance between rental housing and apartment housing revealed that the rental housing is farther from neighboring external facilities including high schools, 'dong' office and neighboring parks except for kindergartens and commercial districts than the apartment housing. Such findings allowed to identify the factors that caused lower standard of living environment of the rental housing compared with the apartment housing.

The counter-measures that can improve these negative factors are summarized as follows: First, more facilities needs to be provided. Although it may seem ideal for pleasant living to have sparsely distributed facilities over a large space, it is also necessary to have more densely located facilities to provide the residents with spaces for leisure, convenience and communal activities when there is an absolute necessity for enough useable spaces for them. Second, large open spaces need to be secured.

As the quality of the life of residents improves, more spaces should be provided using various techniques including building the underground parking lots, accommodating resting areas in pilotis sections on the first floor, utilizing odd spaces, and so on. Third, the continuation of the line of flow must be facilitated. To ensure the line of flow for pedestrians, various techniques must be employed at the planning stage of the housing including building the underground parking lots and the piloty sections on the first floor based on pedestrian-orientated traffic plans. Fourth, a variety of plans have to be implemented to ensure efficient structure and disposition of residential buildings.

It is necessary to implement such plans to create residential spaces with unique individuality for each housing. Fifth, plans for the development of combined rental and apartment housings need to be implemented. It is necessary to make the choice of balanced locations for rental housing and apartment housing by combining the rental h