資産으로서의 土地價格 形成에 있어서 「合理的 資産거품」에 關한 硏究

토지 가격 형성에서 합리적 자산거품의 존재를 분석했다.

韓國에서의 급속한 경제성장과 도시화의 진전에 따라 土地에 대한 需要는 매우 빠른 속도로 증가해 왔으나, 성장과정에서 증대된 資本과 勞動에 비해 土地의 稀少性이 심화되고 각종 규제등으로 공급의 증가가 비탄력적이 됨으로써 전반적인 不動産 價格은 一般 物價에 비해 훨씬 큰 폭으로 상승하였다. 이는 生産要素로서의 증대된 土地資産需要의 영향이라기보다는 오히려 資本利得을 겨냥한 投機的 需要를 통해, 土地資産의 市場根本價値가 자산거품에 의해 부풀려진 것으로 보는 것이 바람직하다. 그러므로 본 논문에서는 자산으로서의 地價形成에 있어서, 합리적 투자가 또는 투기자들의 未來地價 推移에 대한 豫想行態를 통해, 現在地價에 영향을 미치는 효과에 대한 가설을 수립하고 現在의 地價와 未來의 期待地價가 포함된 差分方程式을 설정, 그 해로서 合理的 期待下의 자산거품이 포함된 추정모형을 통해 자산거품의 존재를 증명했다. 이는 곧 거품의 존재가 경제주체들의 합리적인 예상행태의 당연한 결과라고 할 수 있겠다. 韓國의 경우 외국에 비해 土地關聯規制파 財産稅와 讓渡所得稅및 相續, 贈與稅등 稅制의 制度的, 行政的 脆弱性으로 그 실질적 부담이 낮아 土地로부터 期待되는 資本利得의 純報酬(Net Return)가 매우 컸음이 사실이다.

위와 같은 배경아래, 土地投機는 期待되는 資本利得을 목표로 하는 것이므로 사람들이 將來의 地價가 상승할 것으로 믿으면 投機需要가 擴大되고 따라서 地價는 상승하게 되는 것이다. 즉 거품의 存在는 단지 분석기간 중의 地價動向이 주어진 여건하의 地價上昇에 관한 合理的 期待와 附合되는 것을 意味한다. Ⅱ장에서는 土地役機와 價格거품의 理論的 考察로서, 우선 土地資産에 대한 投機를 정의내리고, 投機行爲를 결정하는 期待 價格 變動에 대한 豫想行態에 대해 논한 다음, 地價決定의 일반적 모델인 傳統的 地價理論과 合理的 價格거품이 포함된 거품地價理論과 그 理論的 制約, 補論으로서의 流行(Fads or Fashin), 情報거품(Information Bubble)에 대해 考察해 보고, Ⅲ장에서는 韓國 地價形成의 特性을 要約하고, 3차에 걸친 土地投機 週期別로 Chow Test를 통한 構造變動與否를 검정해 보아, 巨視經濟 變數들의 韓國地價에 대한 說明力이 그 통계적 유의성을 갖지못하고 있다는 내용과, 合理的 期待가 包含된 差分方程式(Differnce Equation)의 解 형태로 土地價格거품에 대한 推定摸型을 誘導하고, 그 模型을 應用하여 Bubble의 存在與否에 대한 實證分析의 내용을 통해 이 논문의 주제부문을 강조했다. 그리고 마지막 Ⅳ장에서 이 論文의 限界와 그 意味, 앞으로의 연구과제 등으로 結論을 맺었다.

During the process of radical economic grouth and urbanization in Korea, the scarcity of land intensified has accelerated the exorbitant increase of land price. It's more desirable that this has been due not to demand increase of land as a production factor, rather but to speculative demand increase of land for capital gain. So we can appreciate current high level of land price as that it may be swollen up at the market fundamental of land by asset price bubbles. Thus the main topic of this dissertation is to find out the mechanism of bubbles swel1ing and the existence of bubbles price in the formation of land asset prices.

Various expectations of rational investors or speculators may influence the current and the future level of land asset prices. By formulating the difference equations including both the current and the expected future value, so considering speculative demands of land assets, then as a solution testified its mechanism and the existence of asset price bubbles through the estimation model with asset bobbles under the rational expectations. This test explains that the eristence of bubble prices is the natural result of expectations of economic main subjects and coincident with rational expectation about dynamic process of land price.