부동산신탁에 있어서 수분양자 보호방안에 관한 연구

부동산 개발에서 신탁을 활용할 때 수분양자를 보호하는 방안을 연구했다.

최근에 신탁의 활용도가 증가하고 있다. 즉 많은 사람들이 일상생활에서 증권펀드, 단기금융펀드, 부동산펀드, 특별자산펀드, 혼합자산펀드 등의 명칭으로 신탁과 직접적·간접적 연관을 맺고 있다. 부동산개발사업에 있어서도 대규모 시행사업뿐 아니라 소규모 상가분양에 이르기까지 부동산신탁이 이용되는 비중이 커지고 있다. 우리나라는 신탁제도의 발전에 입법이 따라가지 못한다는 현실적 고려를 감안하여 2011년 「신탁법」의 전면적인 개정이 이루어진 바 있다. 그러나 세계적인 경기침체와 맞물려 부동산개발사업이 그 목적을 달성하지 못하고 좌초하거나, 시행사의 도덕적 해이로 인하여 수분양자에게 피해를 입히는 현상이 나타나고 있다. 부동산신탁을 이용하여 개발사업이 진행되는 경우, 수분양자는 신탁회사에 대한 막연한 신뢰를 갖고 분양계약을 체결하여 피해를 보는 사례도 나타나고 있다. 이에 본 연구는 부동산신탁에 있어서 가장 열악한 지위에 있는 수분양자 보호를 위한 제도개선을 모색하기 위하여 사례분석을 통하여 문제점을 도출하고 이에 대한 해결방안을 제시하고자 하였다. 이러한 연구 목적을 달성하기 위하여 신탁제도의 발생 배경 및 우리나라에 도입하게 된 배경, 우리나라 부동산신탁제도의 연혁 및 운영 현황 등을 고찰하고, 부동산신탁과 수분양자 사이의 분쟁에 관하여 대법원에서 공개하는 판례 중 그 대상을 선정하여 분석하였다.

사례분석 결과, 첫째, 수분양자가 부동산담보신탁 설정 전후에 분양자인 위탁자와 분양계약을 체결하고 위탁자에게 분양대금을 지급하였으나 신탁재산에 편입되지 아니하여, 수탁자인 신탁회사로부터 수분양자의 지위를 인정받지 못하는 경우가 대체로 분쟁발생 요인임을 알 수 있었다. 둘째, 토지신탁의 경우 수탁자가 분양자의 지위에서 수분양자와 분양계약을 체결하여 분양계약의 기본법리가 그대로 적용되었고, 다만 신탁재산에 대한 집행범위와 관련하여 부동산신탁과 관련한 논의가 있음을 알 수 있었다. 셋째, 부동산신탁 제도의 본질적인 측면에서 우리나라의 법제에 맞게 이론을 재구성할 필요성이 있고, 부동산 담보신탁이 외연 상 소유권은 수탁자에게 이전함에도 그 내용은 신탁계약에서 정하여 지는 문제점이 있으며, 부동산담보신탁의 내용이 신탁원부로 공시되어 공시가 불완전한 문제점을 발견하였다. 또한 사해신탁 제도가 거의 적용되지 않고 있는 문제점이 도출되었고, 수분양자의 손해에 대하여 신탁재산이 책임재산이 되는지 범위가 불명확한 문제점 등을 도출하였다.

위와 같이 도출된 문제에 대하여 현행법의 해석에 있어서, 수탁자에 대한 신탁설정 전 수분양자 존재에 대한 조사의무의 부과, 신탁설정 이후 분양대금을 관리하는 수탁자의 위탁자에 대한 관리·감독의무의 부과, 사해신탁의 해석에 있어 일정한 기준 아래에서 그 인정 범위를 넓힐 수 있는지 여부, 부동산담보신탁에 있어서도 분양관련 불법행위에 대하여 신탁재산을 책임재산으로 할 수 있는지 등에 관하여 검토하여 보았다. 그 결과 해석상의 한계로 인하여 부동산신탁제도의 개선점을 모색하여 다음과 같은 개선방안을 도출하였다. 첫째, 부동산신탁을 유형별로 나누어 그 요건, 효과를 정하는 입법의 정비가 필요하다. 둘째, 수탁자의 의무범위에 대한 입법을 통하여 위탁자의 위법행위를 방지하고 수분양자를 보호하여야 한다. 특히, 부동산담보신탁에 있어서 수탁자의 분양대금 관리사무에 있어 의무의 범위를 확대해야 한다. 셋째, 「부동산등기법」을 개정하여 부동산신탁의 주요 내용을 등기부등본 자체에 명시하는 입법이 이루어져야 하고, 더 나아가 부동산신탁에 있어 신탁재산의 책임범위를 구체적으로 정하는 입법이 이루어져야 한다.

Ⅰ. 서 론 1 1. 연구의 배경 및 목적 1 2. 연구의 범위 및 방법 2 Ⅱ. 이론적 배경 및 선행연구 4 1. 부동산신탁에 대한 일반적 고찰 4 1.1 신탁제도 일반 4 1.2. 부동산신탁의 개념 8 1.3. 부동산신탁의 유형 9 1.4 외국의 부동산신탁 발전 과정 13 2. 수분양자의 법적지위 15 2.1 분양계약의 의의 15 2.2 분양계약의 종류 15 2.3 분양계약의 법적 성질 16 2.4 분양계약의 법률관계 17 3. 선행연구 21 3.1 선행연구의 검토 21 3.2 본 연구의 차별성 22 Ⅲ. 우리나라 부동산신탁의 현황 24 1. 부동산신탁제도 현황 24 1.1 부동산신탁의 연혁 24 1.2 부동산신탁업의 현황 25 2. 우리나라 부동산신탁에 있어 수분양자 관련 법률제도 27 2.1 부동산신탁의 공시제도 27 2.2 수탁자의 선관주의의무 29 2.3 사해신탁 31 2.4 부동산신탁과 강제집행 36 2.5 「건축물의 분양에 관한 법률」 주요 내용 43 Ⅳ. 사례 분석 45 1. 사례연구 대상 선정 및 유형 분류 45 1.1 사례 연구의 대상 45 1.2 분쟁유형 45 2. 개별적 사례의 분석 46 2.1 부동산담보신탁의 경우 47 2.2 토지신탁의 경우 56 3. 사례분석 결과의 종합 60 3.1 부동산담보신탁의 문제 60 3.2 부동산신탁과 관련한 법 해석의 문제 63 4. 시사점 64 4.1 법 해석에 있어서의 개선점 64 4.2 부동산신탁 제도의 개선점 65 Ⅴ. 결론 67 1. 연구의 요약 67 2. 연구의 한계 68 참 고 문 헌 70 Abstract 72