복합쇼핑몰 상가임대료의 영향요인 분석 : 코엑스몰 사례를 중심으로

코엑스몰 사례로 복합쇼핑몰 상가 임대료의 영향요인을 분석했다.

최근 늘어나는 여가시간과 문화수준의 격상으로 공간소비에 대한 요구는 꾸준히 늘고 있다. 특히 단순한 쇼핑의 개념에서 벗어나 엔터테인먼트와 식음, 쇼핑을 동시에 해결할 수 있는 복합쇼핑몰이 각광을 받고 있다. 이러한 추세는 세계적인 트렌드이며 국내에서는 2000년 개장한 코엑스몰을 필두로 라페스타, 웨스턴돔, 타임스퀘어 등의 복합쇼핑몰이 건립되었고, 현재도 다수의 프로젝트가 계획단계에 있거나 공사 진행 중이다. 그러나 복합쇼핑몰의 내부상가의 임대료에 대한 구체적이고 객관적인 기준은 아직까지 매우 미흡한 실정이다. 임대료는 수익과 직결되어 사업의 성패를 좌우하는 요인임에도, 이에 관한 연구는 상가라는 특성으로 인한 정보의 폐쇄성으로 인하여 그 수가 매우 적고, 대부분의 연구주제는 외부 가두상권의 임대료나 지역별 상권분석, 혹은 상업시설의 유형화와 사례분석에 대한 연구가 다수였다. 따라서 상대적으로 임대료 관련 연구가 지지부진 하였고, 현실적으로도 대부분의 프로젝트가 기존 사례 혹은 주변 시세를 반영하여 체계적이지 못한 사업성 검토 및 분양가 산출 방식을 답습하였다. 본 연구에서는 개장 10년 동안 꾸준한 활성화를 보인 코엑스몰을 대상으로 전체 2단계의 걸친 분석을 실행하였다.

1단계 분석에서는 실용적 상권분석 방법인 허프확률모형을 통하여 내부상가의 시장점유율과 임대료를 추정해보고 실제와 비교검정하며, 2단계 분석에서는 특성감안가격함수를 기반으로 내부상가 174개의 임대료를 종속변수로 하고, 1단계에서 추정한 시장점유율과 그 외의 복합쇼핑몰 내부의 특성을 고려한 변수들을 독립변수로 취하는 내부상가임대료 결정모형을 수립하고 다중회귀분석을 실시하였다. 분석 결과 허프확률모형을 통한 내부상가의 시장점유율과 추정임대료는 실제임대료와 비슷한 추이를 보이며 강한 양의 상관관계를 보였으나 오차의 큰 범위는 다른 요인들의 검토를 필요로 하였다. 따라서 추가 요인과 관련한 변수의 리스트를 작성하고, 주요한 변수를 최종 추출한 다음 다중회귀분석을 실시한 결과, 허프모형을 통해 추정한 시장점유율을 포함한 특정 앵커테넌트, 주동선의 접속유무, 면적, 서비스업종이 유의한 영향력을 미치는 것으로 검정되었다. 키테넌트인 대형 멀티플렉스도 귀무가설을 기각하진 못했으나 유의확률에 가까운 수치를 보임으로써 이의 영향력도 일정수준 예상되었다. 물론 본 연구에서는 특정 단일 사례에 한정되어 있고, 적용 변수에 있어서 보다 다양하고 다각적인 변수검토를 요구하며, 시간적으로 횡단면분석이라는 한계가 있다. 그러나 향후 복합쇼핑몰의 분양가 혹은 임대료 산정 시, 혹은 보다

정교한 복합쇼핑몰 상가임대료 결정모형 수립 시 참고의 기초자료가 될 수 있으며, 또한 핵심테넌트의 배치 계획과 유치, 효율적 동선체계, 고른 면적 분포 등이 복합쇼핑몰의 중요 요소임을 확인함에 본 연구의 의의가 있겠다. Lately it has been increased the requirement on the space consumption due to increased leasure time and enhanced standard of culture. Specially, a focus is laid to the complex shopping mall that can treat simultaneously entertainment & food, as well as shopping beyond the simple concept of shopping. This kind of trend is a worldwide one and locally with the open of Coex mall in 2000, number of complex shopping mall has been built such as Lafesta, Westerndom, Time Square, and in addition number of project of such is under planning or construction.

However, no sufficient detail objective standard on the rent of interior shop of such complex shopping mall is yet prepared. Even though the rent is a critical factor directly linked to the revenue that decides the success or failure, but the study in this respect is few due to its character of hiding information as being a shopping mall, and most of the study has been executed regarding rent of commercial zone outside, or analysis of regional commercial zone or type of commercial structure and case study etc.

As such there have been lack of study related to rent relatively, and actually most of the projects reflected the existing examples or market price of the surroundings which repeats non- systemic review of marketing forecast or non- systemic calculation method of sales for lot. In this study, regarding Coex` mall shown business success for last 10 years from open, an analysis is implemented in 2 phased in all.

In the 1st phase analysis, through Huff's probability model, actual commercial zone analysis method, a forecast of rent vs market share ratio of internal shop is to be made for the purpose to make comparison with actuals, In the 2nd phase analysis, based on hedonic price function the rent of 174 internal shops is treated as dependent variables and establishes the model determining interior shop rent that treats independent variables the estimated market share ratio and other variables considered the interior character of complex shopping mall.

According to the analysis market share ratio and estimated rent showed similar trend of actual rent also showed strong positive correlation but big range of difference requires the study of other factors. As a result, upon listing additional factors and related factors, and extract major variables at last and implemented Multiple Regression with such result, it is inspected that there appears a significance effect to the anchor tenant, contact of major movement line, area, type of service business including estimated market share forcasted through Huff model.

Large multi-plex of key tenant as well couldn't reject null hypothesis, but showed the number close to significance probability as such certain level of influence from them also forecasted.

Of cause there is a limitations of this study that it is confined only specific examples and more diversified variables is required, and cross-section analysis in terms of time However, it can be a basic reference in determining lot sale price or rent, and more detailed shopping mall rent model of Complex shopping mall and also it is found out to be in this study, important factors as being plot planning and inducement of key tenant, effective movement line, or evenly shared area etc for which this study is placed the significance.