정사영상을 이용한 개별공시지가 조사방법

정사영상을 활용한 개별공시지가 조사방법을 연구했다.

토지는 인류공동생활의 기반이며 국가를 이루고 있는 기본 요소이기도 하다. 이는 우리 국민에게 있어서 유일하면서 유한한 삶의 터전인 동시에 경제생활의 기본 도구로서 공동의 자원인 것이다. 이러한 관점에서 볼 때 토지는 모든 국민의 삶과 활동을 위하여 가장 소중하고 필요한 자원이라고 볼 수 있다.(이홍규, 개별공시지가산정의 적정성 제고 방안, 대구대학교 석사학위논문, 2001, p. 1.) 토지는 재생산이 불가능하며 생산요소와 자산의 두 가지 측면에서 다른 상품과 다르다. 생산요소적인 측면에서는 ① 간척 혹은 매립을 통하지 않고는 재생이 불가능하며 보유토지의 매각에 의한 공급이 시장공급에서 절대적인 비중을 차지하고 있다. ② 토지는 여러 가지 용도로 사용할 수 있기 때문에 토지이용의 전용이 가능하며 이는 토지이용규제를 통하여 규모가 좌우된다. 토지는 자산의 측면에서는 실수요자에 의해 생산요소 혹은 소비의 요소로 사용되어야 하며 재산 증식의 수단 혹은 투기의 목적으로 사용되어서는 안된다는 주장과 토지도 주식이나 다른 금융자산과 같은 하나의 자산이므로 위험을 감수하고서도 토지의 수익률이 다른 자산보다도 높다면 토지를 선호하는 것이 당연하다는 자산선택이론(portfolio choice theory) (미국의 경제학자 토빈이 주장한 이론.

불확실한 상태에서의 가장 적정한 투자행동에 관한 기본이론으로 사람들이 자산을 선택하는 경우, 화폐의 형태로 가지려고 원하는가 아니면 증권의 형태로 가지려고 하는가의 결정은, 이자율의 변동을 통해서 이루어진다는 입장에 있는 이론.)이 있다. 또한, 토지는 입지의 고정성, 인접지역의 시설, 교통 혹은 접근도 등의 주변상황과 밀접한 관련이 있으며, 시장정보가 불완전하고, 고가의 상품이며, 거래빈도가 낮고 또한 국지적으로 거래가 일어나는 상품이다. 더구나 우리나라처럼 토지의 소유가 편중되어 있는 경우 토지의 수요와 공급이 다수인 완전 경쟁시장이기 어렵다. 바로 이러한 요인 때문에 토지가 생산의 기본적인 수단으로 필요에 의해 보유하고 이용하기 보다는 단순히 가격상승으로 인한 자본이득의 취득을 목적으로 투기적 가격을 형성하는 경우가 많이 있다. 최근 들어 부동산 시장을 황금알을 낳는 거위로 비교하며 부동산 불패 신화를 이어가는 추세를 바라보며 전 국민의 눈과 귀가 온통 부동산에 쏠려 있음을 느낄 수 있다 그만큼 부동산이라는 존재는 국민 개개인에게 밝은 보랏빛 미래를 약속해주는 하나의 도구로 변질되어 가고 있다. 이렇게 부동산이 주는 매력은 무엇일까? 그것은 바로 부동산을 보유하고 있는 순간 바로 경제적인 부의 축적수단으로 연결시키기 때문이다.

이러한 토지에 대한 객관적인 가치를 부여하는 제도적인 장치가 바로 부동산에 대한 가격결정이라고 볼 수 있다. 이 가격은 개인적으로는 경제적인 척도의 수단으로 이용되는 동시에 국가적으로는 강력한 통치수단인 조세의 징수를 위한 기초 자료로 쓰이는 2중적인 성격을 갖고 있다. 일반적으로 일반 재화 시장에서는 가격조절 기능이 유효적절하게 작동함으로서 자원 배분이 비교적 효율적으로 이루워 지지만 토지시장에 있어서는 여러 가지 제약 조건으로 인하여 자원배분의 효율성이 실현되기 곤란한 경우가 있다. 즉, 토지는 현실적인 필요에 의하여 토지가 생산의 기본적인 수단으로 필요에 의해 보유하고 이용하기 보다는 단순히 지가상승으로 인한 자본이득의 취득을 목적으로 투기적 가격을 형성하는 경우가 많이 있다. 이런 투기적인 가수요는 지가의 비정상적인 급등현상을 초래하고 투기 행위자는 막대한 불로 소득을 취함으로서 투기심리 등 사회적으로 확산시켜 근로 의욕을 저하시킴은 물론이고 국민들의 건전한 경재활동을 위축시키고 불로소득의 편중귀속에 따른 사회적인 위화감을 조성하여 사회 안정을 깨트리는 결과를 가져오게 된다. 이런 일련의 부동산관련 시장에서 부동산의 가치를 가늠해보는 역할을 담당하고 있는 부분이 개별공시지가 시스템이다.

개별공시지가는 국가 및 지방자치단체, 기타 행정기관의 각종 행정 목적 즉 지방세법상의 과세표준 개발 부담금의 산정기준 국세의 과세의 기준으로 활용되고 있다. 그러나 개별공시지가의 산정은 전국의 모든 과세대상 필지를 대상으로 하여 전문적인 지식을 갖추지 아니한 일선 공무원의 단기간의 조사와 획일적인 업무 처리로 인하여 현실가격과의 괴리감등으로 공시지가의 적정성 및 신뢰도에 많은 헛점을 노출 시키고 있다. 비교적 간략하고 단순한 지가 산정시스템 및 개별공시지가 산정대상필지의 전수조사에 의한 지압조사의 불가능으로 인하여 자칫 공시지가 산정에 오류가 발생되면 개인적으로는 각종 세제상의 불이익이 돌아옴은 물론 국가적으로는 세수의 누수 및 부정확한 공시지가의 산정으로 국민에 대한 행정의 신뢰도를 상실함을 물론 국가경제의 통계오류에 따른 정책 결정에 많은 어려움을 감수할 수밖에 없다. 지금까지의 공시지가는 그 중요성에 비하여 국민 관심도가 낮아 실거래 가격과의 차이점, 인근지상호간 가격 격차, 동일 토지에 대한 년도 별 가격결정변동의 심화 등 여러 가지가 문제점으로 나타나고 있다. 그러나 신 행정수도건설, 기업도시, 혁신도시건설 등 각종 국토개발사업의 다양화와 이에 따른 각종 보상 및 세금관련 업무의 비중이 늘어가면서 국민적인 관심의 대상이 되고 있다.

이렇게 업무의 중요성은 날로 증가하고 있는 반면 각 지방자치단체에서 추진하고 있는 개별공시지가의 업무 처리행태는 큰 변동 없이 업무의 중요성을 인정받지 못하고 업무분장 기피업무중의 하나로 전락했다. 본 논문에서는 형평과세의 실현 및 국토의 효율적인 이용을 위하여 개별공시지가의 중요성을 제고시키는 한편 개별공시지가 산정의 가장 중요한 요소인 토지특성조사 방법에 대하여 현행의 획일적이고 안일한 조사방법에서 탈피하여 좀 더 체계적이고 과학적인 조사방법을 제시함으로써 개별공시지가의 적정성을 제고하기위한 개선방안을 제시하는데 그 목적이 있다. Land is the one of the basic elements composing the nation as well as the base of human beings' community. This is not only finite ground but also communal resources as a means of economic life. The land value by public announcement causes a lot of problems such as the difference from actual value, the cost differences among neighbours, fluctuating costs by each year.

In spite of these problems, it got more interests ever before since underway are the various land development projects such as constructing new town for the administration, industrial cities and renovation cities, which are accompanied with the increase of its work load on compensation and tax. Whereas the importance of these work is getting emphasized, the management on the land value by public announcement progressed by each local government is not renovated and even neglected, so that this work is one of the least favorable works.

In this study, I tried to raise the importance on the land value by public announcement in order to balance the standard of assessment and make a effective use of land. Moreover I present more reasonable and systematic research way of the use of land for assessing the land value, breaking from the conventional way.