적정구입가능주택의 공급을 위한 공동체토지신탁(CLT)제도 도입 가능성 분석

적정구입가능주택 공급을 위한 공동체토지신탁 도입 가능성을 분석했다.

주택가격이 상승한다는 것은 주택을 소유하고 있는 사람에게는 즐거운 일이지만 앞으로 주택을 소유해야 하는 사람에게는 달가운 일은 아닐 것이다. 주택가격 상승의 차별화가 급격히 진행되면서 가격상승 지역에 주택을 보유하고 있는 사람과 가격 안정지역에 주택을 보유하고 있는 사람, 그리고 주택을 보유하고 있지 못한 사람간의 자산격차가 심화되고 있다. 지금까지의 정부의 정책은 주택공급량을 늘리는 것과, 초기 분양가격을 낮추기 위한 것이 주를 이루었다. 하지만 주거환경의 양극화와 갈수록 심화되는 주택구입능력의 하락현상은 단순히 공급을 늘리고, 분양가격을 낮추는 정책만으로는 문제해결의 한계를 경험하고 있다. 이러한 차원에서 적정구입가능주택에 대한 논의는 지속될 필요가 있으며, 적정구입가능주택의 공급을 지속화 시킬 수 있는 방안에 대한 연구가 절실하다. 본 연구의 목적은 적정구입가능주택의 공급을 지속가능하게 할 수 있는 방안으로서 공동체토지신탁 제도의 적용 가능성을 분석하여 정책적 함의를 도출하는데 있다. 구체적인 연구의 내용은 다음과 같다. 첫째, 주택구입능력지수(Housing Affordability Index)의 분석을 통해 소형공공분양주택 시장의 주거비 부담정도를 파악한다. 둘째, 주택구입능력지수(HAI)를 분석함에 있어 적정구입 가능가격을 도출하여 실제 주택가격과 적정구입 가능가격과의 차이(Affordability Gap)를 분석한다.

셋째, 적정주택 구입능력의 지속가능성을 분석하기 위해 시계열자료로 환매가격의 변화를 살펴보고 주택구입능력의 지속가능성 훼손 정도를 분석한다. 넷째, 적정주택구입가격의 지속적인 공급을 위한 유용한 제도로 소개되고 있는 공동체토지신탁의 운영원리를 공공분양주택에 적용하여 주택구입능력지수의 변화와 적정구입 주택가격, 환매에 대한 모의실험을 실시한다. 끝으로 모의실험의 결과와 실제 시장사이의 관계를 비교하여 CLT 적용에 따른 효과와 정책적 시사점을 도출하고 제도 적용을 위한 과제를 제시하였다. 공동체토지신탁의 원리를 소형공공분양주택에 적용하여 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 소형공공분양주택의 주택구입능력을 분석한 결과, 대상계층에게 적정구입가능주택의 공급을 위한 역할을 감당하고 있지 못한 것을 확인하였다. 둘째, 토지임대방식과 환매 규제 방식의 구체적인 분석 결과에서 얻은 결론은 공동체토지신탁 제도가 적정구입가능주택(Affordable Housign)의 공급과 그 효과를 지속적으로 유지하는데 탁월한 효과가 있는 것을 확인하였다. 셋째, 공동체토지신탁 제도의 적용 결과에서 주목할 만한 점도 발견되었다. 초기 분양가격을 낮추는 역할을 토지임대가 맡고, 개발이익 환수의 역할을 환매 규제가 하고 있는 것이 확인되었다. 이는 토지임대부, 환매조건부 주택 공급을 독립적으로 시도한 우리나라에 시사하는 바가 크다.

넷째, 정부가 지원하는 주택공급 정책의 성과를 지속적으로 평가하는 차원에서 공공분양주택의 적정성과 효과성의 평가에 주택구입능력지수(HAI)등의 활용이 유용한 것으로 나타났다. 마지막으로 공동체토지신탁은 주택과 토지의 공공성을 공동체 차원에서 인식하고 상호신뢰를 바탕으로 현세대뿐만 아니라 미래세대에게도 적정구입가능주택의 공급을 약속하려는 공동의 의지와 노력이 있다면 국내에도 제도 적용이 가능할 것이라는 점이다. 공동체토지신탁 제도를 우리나라에 적용하기 위한 준비는 다음과 같다. 첫째, 토지임대부와 환매조건부로 이원화하여 접근하는 방식을 벗어나 두 제도를 통합한 대안을 제시해야 한다. 둘째, 앞으로 공공이 공급하는 주택의 일정부분은 공동체토지신탁 원리를 통한 적정구입가능주택을 공급한다는 것을 주택정책에 담아야한다. 셋째, 제도도입을 위한 기존 법률의 정비와 필요하다면 새로운 법률의 제정도 고려해야 한다. 넷째, 주택공급과 관련된 정부(지자체)는 기업, 주민 등의 자발적 참여를 위한 지원이 필요하다. 마지막으로 소유의 대상이자 자본축적의 유용한 도구로만 인식되었던 부동산(토지)을 우리가 잘 사용하고 미래에 물려주어야 할 사용의 대상으로 생각하는, 부동산에 대한 패러다임을 변화시킬 수 있는 기회로써 제도 도입을 고려해야 한다. 본 연구는 공동체토지신탁 제도의 적용 가능성을 공공이 공급하는 소형분양주택에 한해서 살펴보았다.

국내에 적용된 사례가 없는 관계로 모의실험을 통해 효과를 분석하였으므로 가정된 요건 이외의 변화에 대한 적용의 한계를 지닌다. 향후 연구에서는 주택정책 전반에 걸쳐 적용 가능성을 살펴볼 필요가 있으며, 구체적인 적용방식에 있어서 임대료 책정과 환매 규제방식, 운영주체와 법률적 제도정비 등을 비롯하여 공동체토지신탁 방식에 의해서 공급될 주택의 수요자 및 공급자의 수요분석 등 구체적인 적용방법과 절차에 관한 지속적인 연구가 진행되기를 기대한다. House price increase makes homeowners pleasant, while most people who is struggle to get residence are not. Housing price determine real-estate assets just sort of people have house in the region with rising price or people don't have it. The polarization of residental environment and declines on housing affordability come to meet the difficult situation to solve the housing problems except for the sufficient house supply and low sales.

In this study, I analyzed Community Land Trust(CLT) system that can apply to sustainable supply such as affordable housing and aimed at drawing implications. First of all, it is to achieve affordable price through Housing Affordability Index(HAI) and compare gap between market price and affordable price. Second, I searched the trendy of housing affordability and change of resale price to show sustainable housing affordability. Third, It is also to obtain HAI effect, affordable price and resale price with simulation that public tract house was applied by CLT. Finally, I suggest policy implications and CLT effect comparing the relationship between simulation and market.

The results of the HAI analysis of the small public tract house and the effect of introducing CLT system are as follows: First, the result of the analysis of the housing affordability of the small public tract house showed that those objects who are at the income levels of 4~6 were not appropriately provided with affordable housing. Second, the detailed analysis of the land lease method and the resale regulation method showed that the CLT system was very effective for the supply of affordable housing with lasting efficacy. Third, As for the CLT, it was shown that the land lease played a role of lowering initial sale price, while the resale regulation played a role of capturing land value.

The CLT system is to be prepared as follows to be applied to our country: First, it must discard the way of dividing into the Land Lease and the Resale Regulation, suggesting an alternative way of combining the two. Second, a political system by which a portion of public housing is provided through the CLT system, to ensure the continuous supply of affordable housing, must be included in the housing policy. Third, the voluntary efforts of the local governments, enterprises and residents which are involved in the supply of housing, as well as the support of the government, are necessary.

Finally, a system would be necessary to provide an opportunity of changing the paradigm, so that the real estate (land), which have been considered as a means of making money through the monopoly of land value, may be considered as the object of residence and of use as well as a means of sharing the value.