공공기여 건축물의 이용 실태에 따른 공공성에 관한 연구 : 서울시 강남 3구를 중심으로 = A Study on Institutional Improvements Based on Publicness and Utilization Status of Public Contribution Buildings:Focusing on Gangnam 3-gu in Seoul

개발사업 공공기여 건축물의 소유 구조와 이용자 공공성 인식을 분석했다.

본 연구는 서울시 개발사업 과정에서 조성된 공공기여 건축물을 대상으로, 이용자가 체감하는 공공성을 실증적으로 분석하고 그 인식에 영향을 미치는 요인을 규명하고자 하였다. 특히 공공기여 건축물의 소유 구조에 주목하여, 건축물과 토지의 소유주 성격이 공공성 인식과 재방문 의사에 어떠한 영향을 미치는지를 분석하였다. 이를 위해 서울시 내 공공기여 건축물 289개소 중 강남 3구에 위치한 대표 사례 5개소를 표본으로 선정하고, 공공성 평가지표를 개발하여 설문조사와 인터뷰를 수행하였다. 분석 결과, ‘건축물 소유 구조’는 이용자의 공공성 인식과 재방문 의사에 결정적인 영향을 미치는 요인으로 확인되었다. 토지 소유 주체에 따른 차이는 통계적으로 유의하지 않았으나, 건축물이 공공에 의해 소유되는 경우 이용자는 해당 공간을 더 개방적이고 신뢰 가능한 공공 공간으로 인식하였다. 이는 이용자의 공공성 인식이 단순히 법적 소유권이 아닌, 소유주의 성격에 따라 공간의 물리적 구조가 달라짐에 영향을 받는다는 점을 시사한다. 더불어, 공공성 인식 수준이 높을수록 재방문 의사도 유의하게 증가하는 경향이 확인되어, 이용자의 공간에 대한 평가가 단기적 인식에 머무르지 않고 실제 행태로 이어진다는 점도 입증되었다.

인터뷰에서는 접근성, 이용 편의성, 프로그램의 질, 환경의 쾌적성, 안내 및 홍보 체계 등이 이용자의 만족도를 높이는 주요 요인으로 나타났으며, 이는 정량 분석 결과와 일관된 경향을 보였다. 특히 민간 소유 기반의 공공개방 시설에서도 물리적 거리의 접근성과 고급화된 물리 환경이 만족도를 높였으나, 일부 외부 이용자는 심리적 거리감에서 오는 불편함을 언급해, 공공개방의 효용성 제고를 위해서는 사회적 수용성과 세밀한 인식 설계의 중요성을 드러냈다. 따라서 공공기여 건축물의 실효성을 높이기 위해서는 공공의 건물 소유를 유도하고 운영상의 전문성 확보, 이용자 경험을 반영한 전략이 병행되어야 한다. 특히 건축물 소유 주체가 공공기관인 경우에 공공성 인식이 높게 나타났다는 점은, 기부채납 시설의 유형화와 설계 단계에서부터 소유 구조를 전략적으로 설정하는 것이 중요함을 시사한다. 혼합 소유 구조처럼 소유권이 불분명하거나 운영 책임이 모호한 경우에는, 설계적 구획과 명확한 운영 규칙, 공공성과 민간성의 경계를 명확히 보여주는 시각적·기능적 장치가 필요하다. 또한 시설이 공공재로 기능하기 위해서는 개방 시간의 투명한 안내, 편의시설의 표준화, 맞춤형 프로그램 기획, 적극적인 홍보 전략 등 운영 전반에 걸친 통합적 대응이 요구된다.

단순히 ‘공공기여 시설 조성’이라는 행정적 성과에 머무르지 않고, 이용자 입장에서 체감 가능한 공공성이 실현될 수 있도록 지속적인 관리 체계와 평가 지표 마련이 병행되어야 할 것이다. 본 연구는 강남 3구 내 제한된 사례와 정성적 자료 범위의 한계로 인해 일반화에 신중함이 요구되며, 향후 다양한 지역과 시설 유형을 포함하는 후속 연구가 필요하다. 본 연구는 기존 공공기여 연구가 기반시설이나 법제도 중심에 머물렀던 한계를 넘어, 건축물 단위의 공공성 체감과 이용 행태를 실증적으로 분석했다는 점에서 차별성을 지닌다. 향후 연구는 보다 다양한 이용자 집단의 경험과 사회적 맥락을 반영하여, 공공기여 제도의 지속 가능성과 정책 설계에 기여하는 다층적 분석으로 확장될 필요가 있다.

제 1 장 서론 01 제 1 절 연구의 배경 및 목적 01 1. 연구의 배경 01 2. 연구의 목적 03 제 2 절 연구의 흐름 04 제 2 장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 06 제 1 절 도시에서의 공공성 06 1. 공공성의 정의 06 2. 도시에서의 공익과 공공성 08 3. 도시의 공공성 실현 방안 08 4. 도시의 공공성 실현 방안 10 제 2 절 공공기여 제도에 관한 고찰 12 1. 공공기여와 기부채납, 무상귀속 12 2. 공공기여의 발생 16 3. 공공기여 제도의 변화 19 4. 공공기여 건축물 설치 및 운영에 관한 기준 25 5. 소결 33 제 3 절 선행연구 검토 34 1. 공공기여 제도에 관한 선행연구 34 2. 공공시설의 공공성에 관한 선행연구 36 3. 선행연구와의 차별성 41 제 3 장 연구 방법 43 제 1 절 연구 모형 43 제 2 절 연구 가설 44 제 3 절 지표 선정 46 1. 변수의 구성과 조작적 정의 46 2. 공공기여 건축물의 유형 분류 49 제 4 절 표본 선정 51 1. 공공기여 시설 데이터 수집 52 2. 건축물 형태의 공공기여 시설 54 3. 공공기여 건축물의 유형 대입 55 4. 강남 3구 소재 시설 60 5. 유형별 대표 사례 선정 61 제 5 절 이용자 설문조사 63 1. 설문 문항 구성 63 2. 데이터 수집 64 제 6 절 데이터 분석 절차 67 제 4 장 실증 분석 69 제 1 절 기초통계량 분석 69 제 2 절 주성분 분석(PCA) 71 제 3 절 상관관계 분석 74 제 4 절 회귀분석 76 1. Model 1 : 유형화 기준 > 공공성 인식 77 2.