土地財産權 制限과 憲法上 限界

토지재산권 제한의 필요성과 헌법상 한계를 고찰했다.

인간 모두의 생존과 생산활동에 필수불가결한 자연적 조건으로서의 토지와 각 시대와 국가사회의 법률적 표현인 토지재산권은 다른 인권과 더불어 근대 시민혁명을 통해 자본주의의 물적 기초가 되어, 신성불가침의 절대적 권리로서 인권신장에 앞장서 왔다. 그러나 자본주의가 고도화 됨에 따라 근대의 자유로운 재산권은 계약자유의 원칙과 결합하여 강자가 약자를 합법적으로 지배하는 모순을 낳기 시작하였다. 특히, 토지재산권은 토지 자체의 특성으로 인해 공급과 수요의 불균형이 심화되어 토지의 본래적 기능에 대한 왜곡현상이 두드러지게 되었다. 이를 이유로 토지 투기와 부의 편재를 가져와 사회적 위화감을 조성하고, 심지어는 국민의 생존권 마저 위협하게 되었다. 이에 폐단을 시정하기 위해 자유로운 토지재산권에 대한 제한의 필요성이 인정되고, 토지재산권의 수정이 불가피해졌다. 1919년 독일의 바이마르 헌법 이후 각국의 헌법은 토지재산권에 대하여 타 재산권에 비해 훨씬 강한 사회성·공공성을 부여하여 규제 내지 제한을 해오고 있다. 국토가 인구에 비해 협소한 우리나라의 경우 토지문제는 더욱 극심할 수 밖에 없기에 토지재산권의 제한을 인정하고 있다. 그러나 공공의 이익을 위하여 개인의 토지재산권을 제한하는 경우에도 일정한 한계가 존재한다.

본 논문은 이런 시대적 여건에 따라, 토지재산권을 제한하는 경우에, ‘제한과 한계’라는 상반된 개념을 명확히 하여 양 개념의 경계와 조화를 꾀하고자 하였으며, 현행법상 과도한 제한에 따른 헌법 위반의 법제도를 고찰하여, 각각의 개선방향을 제시하고자 하였다. 본 논문은 총 5장으로 구성된다. 제1장(서론)에서는 연구의 목적 및 문제제기와 범위 및 방법을 기술한다. 제2장(토지재산권론)에서는 토지재산권에 대한 일반적 개관으로서, 토지재산권 성격의 변천사를 살핀 후, 토지와 토지재산권의 특징을 고찰한다. 그리고 토지재산권의 보장에 관한 법적 성격, 보장내용 및 현행 토지재산권의 법률상 제한 유형을 살펴보기로 한다. 제3장(헌법상 토지재산권의 제한과 한계)에서는 토지재산권 제한의 근거인 헌법 제23조를 중심으로 고찰하고 경제 조항에 의한 제한에 대해서도 알아본다. 특히, 헌법 제23조 제1·2항과 제3항의 관계에 대해 많은 논란이 일고 있기에, 헌법 제23조의 개별 조항을 상세히 다루고자 한다. 제4장(개별 토지재산권 제한상의 문제점)에서는 최근 토지재산권 제한에 관한 문제로 많이 거론되고 있는 개별 제한상의 유형을 고찰하여 그 개선 방향을 개진하고자 한다.

최근에 토지재산권 보상규정 유무와 관련하여 논란이 많은 바, 공용제한의 보상문제를 우선 검토해 보고, 토지거래허가제의 위헌성 문제, 그리고 실행상의 불공평, 불완전성을 이유로 비난을 받고고 있는 개발부담금제도에 관해 연구한다. 마지막으로 제5장(결론)에서는 토지재산권제한과 한계의 전체적인 통찰을 바탕으로 아래와 같은 개선방향을 도출한다. 공용제한에서 보상규정이 없거나, 있어도 불충분한 경우에 따른 문제해결로서, 일반법의 제정과 개별법의 정비를 촉구하며, 보상에 따른 정부의 재정부담을 이유로 조정(대체)보상의 도입이 인정되어야 한다. 토지거래허가제는 과잉금지의 원칙과 정당보상원칙의 위반 등을 이유로 위헌이고, 당 제도는 폐지되어야 한다. 개발부담금은 제도 자체가 가지는 불공평성 및 불완전성과 개발부담금 산정에 있어서의 문제점 등을 이유로 개선이 요구되며 궁극적으로는 양도소득세로 그 역할이 대체되어야 한다. 토지재산권의 제한과 한계는 국민의 기본권 보장이라는 기본가치 하에 이루어 질 때 가장 값진 역할을 할 수 있다. 따라서 제한과 한계의 조화점을 찾아, 효과적으로 운영할 때 국민의 토재재산권 보장은 가능할 것이다.

The land is the most fundamental factor in various aspects of human life - social, economic and cultural - and constitutes a base of the formation of property. The land is the confined resources that can't be enlarged in quantity, can't be imported, and can't be movable to the other places. It is thus that land resource must be used and managed in an more efficient way. A land property, as a legal substance of land system, originated in the citizen's Revolution of modern times and the land property became the pysical basis of capitalism through the Revolution. However, there have been conflicts between to have land and not to have land as industrial development goes on.

The excessive liberalism and individualism were resulted in legitimate domination on the poor by the rich. Because of land problems, restrictions of land property is unavoidable for public welfare, however if viewed from standpoint of landowners, they are infringements on the private property. The land is the common resources of all people. Therefore, its use should be made property for the welfare of all people, but also every individual's property ought to be secured and guaranteed. Because of a high density of population, Korean government has been met the critical needs of land though establishing regulations and laws on land so far.

The scope of this study is as follows, consisting total 5 chapters. In chapter 1, wrote purpose, methods and scope of this study. In chapter 2, studied general considerations on the land property including the concepts of land ownership chronorogically, Particularity of the land and the land property. In this chapter, also studied guarantee of land property. In chaper 3, studied Article 23 of the constitution as the basis on restrictions of land property and studied a limit on the restriction of land property. Also Considered the harmony between the private wealth and the compensation of loss.

In chapter 4, studied individual law and system that recently be made subject of discussion on the restriction of land property. In this chapter, studied the problems on the compensation of Public Restrictions, Land Transaction Permission System and Development Charge. In chaper 5(Conclusion), suggested on policy related to land. The compensation of Public Restrictions should be improved through the enactment of common law and the reform of individual law. Because Land Transaction Permission System is infringed on constitutional law, this system should be abrogated. Because Development Charge is unfair, this system should be improved.