住宅地 開發에 있어서 都市計劃規制의 問題點 : 光州廣域市의 一事例 硏究

광주 주택지 개발에 적용된 도시계획 규제와 토지이용 문제를 분석했다.

본 연구의 목적은 住宅地開發에 適用되는 都市計劃과 宅地開發計劃 그리고 宅地開發實態를 도시계획관련 各種指標 中心으로 調査分析하여, 이를 토대로 주택지역의 用途變化樣相과 住宅地開發技法上의 限界 및 土地利用規制의 문제점을 把握하므로서, 向後 住宅地開發에 따른 都市計劃規制의 問題點을 改善하는데 있다. 연구의 內容的 範圍는 주택지개발에 적용된 都市計劃規制와 住宅地開發事業 計劃, 그리고 土地利用實態間의 差異와 問題點에 대한 것이다. 본 연구를 위하여 光州廣域市의 택지개발사업지구중에서 연구대상지를 選定하고, 現場調査를 위주로 한 都市計劃關聯資料의 수집을 통해서 計劃內容을 파악하였으며 現場調査內容의 分析을 통해서 연구목적에 接近해가는 방법을 選擇하였다. 1967년 都市計劃再整備 이후 1994. 9월 까지 光州廣域市내에서 土地區劃整理事業 13個地區, 宅地開發造成事業 15個地區가 조성되었다. 연구대상지는 이 중에서 비교적 최근에 團地造成이 완료되고 토지이용이 筆地基準으로 80%이상 進展된 地區를 事業別로 1개소씩 선정하고, 민간에 의한 小規模開發事業地區, 自然部落形態의 住居環境이 남아있는 地區, 亂開發地區등 다양한 주거환경을 비교하여 볼 수 있는 곳을 연구대상지로 선정하였다. 선정된 연구대상지에 대하여 都市計劃, 地域地區指定, 宅地開發事業計劃, 그리고 宅地造成後 利用實態間의 차이를 文獻 및 行政資料의 調査와 現場調査를 통해서 분석하였다.

연구대상지 實態調査·分析의 결과, 연구대상지에서는 도시계획과 개발계획간의 都市計劃基準이 서로 다르고, 居住人口 密度의 上昇과 用途의 混合에 의하여 주거환경이 악화되고 있었다. 또한 단독주택지가 공동주택지화하여 都市基盤施設容量에 過負荷를 싣고 있었으며, 택지개발사업지구의 단독택지가 商業地化하는 등의 문제점을 確認할 수 있었다. 이러한 문제점들은 根本的으로 도시계획법과 토지개발촉진법등의 個別法에 분산되어 있는 現在의 宅地開發體系, 都市內 토지의 용도와 밀도를 效果的으로 규제할 수 없는 현재의 지역지구제, 그리고 사업성에 比重을 두는 현채의 택지개발사업 方式에서 起因하는 것으로 분석되어진다. 본 논문의 硏究結果를 종합하면, 첫째 도시기본계획과 택지개발계획간의 乖離를 改善하기 위하여 현재 도시계획법과 택지개발촉진법등 개별법상의 宅地關聯計劃權과 開發權의 分離. 둘째 현재 시행되고 있는 용도지역지구제가 都市計劃目標를 실현할 수 있도록 路線商業地域과 近隣商業地域을 소규모로 지정하고 주거지역내에는 住居用建物 이외의 建物立地를 不許할 것. 밀도규제를 위하여 '1筆地의 許容建築戶數'를 규제하는 '人口密度'의 개념을 규제요소에 포함시킬 것.

셋째, 택지개발로 인한 도시계획의 歪曲과 亂開發을 억제하기 위하여, 토지구획정리사업의 換地時 대규모 필지에는 街區內 道路開設等의 방법으로 여러개의 필지로 구분하여 환지하며 一定높이 이상의 건물은 건축할 수 없도록 도로의 斜線制限등을 활용한 街區劃定. 그리고 단독택지로만 이용할 수 있도록 상세계획을 적절히 附加할 것, 또한 택지개발사업지구의 宅地分讓後 3년이내 미건축토지에 대한 還買可能 條項은 반드시 환매토록 하는 强行規程으로 改定할 것. 자연부락의 임야·농경지등이 무계획하게 대규모 아파트지구로 개발되는 것을 규제할 수 있도록, 먼저 地區單位의 개발계획을 수립한 後에 농경지와 임야의 형질변경에 의한 택지개발을 하는 制度的 裝置를 마련할 것이 필요한 것으로 결론지어졌다. 결국 택지개발에 있어서 도시계획규제의 全般的인 檢討와 實情에 맞는 規制要素의 設定이 필요한 것으로 분석되어 진다. 그러나 工學理論과 經濟學的 基礎가 필요한 '住宅地의 適定開發容量 및 開發指標에 대한 分析'등은 본 연구의 한계점이었으며, 앞으로 본 논문을 바탕으로 더욱 활발한 연구가 이루어지기를 期待해 본다.

This study aimed on the supplement of basic data for the residential district development through examing the state of land using variation, the technical deficiency of the development by analyzing mainly urban planning indexes, the projects, and the state of the developed district. It focused on the problems of urban planning control, project schems, and state of the hosing-land. It used the method that examined the contents of urban planning control and state of an developed housing-land in Kwangiu City. There are 13 land adjustments and 15 housing lots in the city in 1994.

This study performed a case study on an area including an housing lot and project area being used above 80% of the lots, and various residential areas. It analyzed the city plan, zoning control, project plan, and the gap of the state of the land being used from them. The findings from the empirical study and analysis are the following : - The standards are different from city plan to project schems. - Becoming worse of residential district environment since mixed using and upward population density. - Excess burden on the infrastructure being caused collective houses on the single house sites.

These are basically resulted from the system of projects wide spreading in the planning and project law, zoning control cannot regulate effectively density and using of the district, and the project schem pursuing profits. Based on the results, It recommends a set of new measures. They include the following : - To devide the rights for planning and developing of the residential district in the planning act, project act, and etc..

- To set commercial line-area and neighborhood commercial area near the housing land to be effect zoning control, include the concept of "population density" to zoning control for the regulation of density by using the concept of "the number of houses can be builted on an site" - To devide the large scale site by making paths in it when the restoration of property of the land adjustment, set the lots by using setback program, and to apply the district plan as B-plan. To amend the articles for regulation the unbuilted land in three years after the development, set an appropriate systematic program to control changing agrictural and forest land to large scale collective housing land.

Synthetically, there is a need to examine and adjust the urban planning control in Korea. This study didn't use the method of engineering and economical theory for the appropriate developing capacity and standard of the residential district.