공공주택의 주거만족도 영향요인 비교 연구

공공주택의 유형별 주거만족도 영향요인을 비교했다.

주택은 시장에서 거래되는 고가의 재화이자 인간 삶의 3대 기본 조건인 의식주의 하나로써 국민의 주거안정실현은 국가의 주요 정책 목표 중 하나이다. 각 국가는 경제발전 수준 및 사회문화적 여건 등에 따라 국가의 직접적인 주택건설·공급에서 저소득계층에 대한 보조금 지급까지 다양한 유형의 주택정책을 펼치고 있다. 우리 나라의 경우 1963년 공영주택법 제정 이후 공기업이 직접 공공주택을 건설하여 시장에 공급해 온 것이 주택정책의 특징이다. 그 간 주택의 자가소유율 확대에 치중하여 개인에게 소유권이 이전되는 분양주택이 주로 건설되었는 데, 2000년 이후 임대의무기간이 30년인 국민임대주택이 본격적으로 건설되기 시작하였다. 공공분양주택은 주택소유가능계층의 자가소유촉진을, 국민임대주택은 주택임대가능계층에 대한 저렴한 임대서비스 공급을 목표로 한다는 점에서 건설 배경이 서로 다르다. 이러한 상이한 건설 배경에도 불구하고 궁극적인 주택 정책의 목표는 입주자의 주거만족도 향상인 바 본 논문에서는 상이한 건설 배경을 가지는 두 유형의 입주민에 대한 주거만족에 영향을 미치는 요인이 무엇인지, 입주민의 주거만족에 영향을 미치는 요인이 주택유형별로 차이가 있는지를 비교분석 후 정책적 시사점을 제시하였다.

주거만족을 이루는 하위 요인을 주택내부품질만족, 주택내부구조만족, 단지환경 만족, 입지 만족, 경제적 만족의 5가지 요인으로 가정하고 분석한 결과 공공분양주택은 단지환경만족→내부품질만족→경제적 만족→내부구조만족→입지만족 순으로 주거만족에 영향을 미치며, 단지환경만족, 내부품질만족, 경제적 만족이 통계적으로 유의한 것으로 나타났다. 국민임대주택은 경제적 만족→단지환경만족→내부품질만족→입지만족→내부구조만족 순으로 주거만족에 영향을 미치며 내부구조만족을 제외한 4가지 만족요인이 모두 통계적으로 유의한 것으로 나타났다. 즉, 공공분양주택은 단지환경이라는 쾌적성(Comfortability)이,국민임대주택은경제적 만족이라는 저렴성(Affordability)이 주거만족에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이는 건설 배경과 입주자 계층이 상이한 두 유형 입주자의 주거만족에 영향을 미치는 요인이 차이가 있음을 실증적으로 보여주는 것이다. 이러한 실증 분석 결과를 토대로 정책 집행의 수단인 규제(법률)와 예산의 관점에서 다음과 같은 정책적 시사점을 제시하였다. 두 유형의 주택에 대해 동일하게 적용되는 건설 기준을 좀 더 세분화하여, 주택건설의 효율성을 높이고, 주택의 운영 및 관리에 대해서도 유형별로 다른 기준을 적용할 것을 고민할 필요성이 있다.

구조설계 등 기본적인 생활에 필수적인 건설 기준은 공공분양주택과 국민임대주택에 대해 동일하게 적용하되, 공공분양주택은 주택시장에서 민간 주택과 경쟁하는 사적 재화임을 고려하여 주택의 쾌적성을 더 높일 수 있도록 사업자의 자율성을 확대할 필요가 있다. 국민임대주택은 쾌적성 확보보다 저렴성 확보를 중시하여 입주자의 주거비 부담을 경감시키는 데 노력하여야 한다. 과도한 품질 개선은 주거비 부담 증가를 수반할 수 밖에 없으며, 이는 입주자의 소비효율성을 떨어뜨리고 사업자인 공공부문의 재무 부담을 가중시키기 때문이다. 국민임대주택 정책의 지속성을 확보하기 위해서 주택 건설기준 개선과 더불어 사업자 및 입주자에 대한 예산지원을 확대할 필요가 있다. 선진국 사례에 비추어 볼 때, 임대주택 품질의 지나친 악화는 임대주택 정책의 효과를 반감시키므로 국민임대주택 건설 사업자에 대한 예산지원 확대, 입주자에 대한 임대료 보조 등의 정책수단을 병행하여 국민임대주택정책의 지속가능성을 확보하여야 한다. 공공주택 건설 시 쾌적성(Comfortability)을 중시할 것인가?, 저렴성(Affordability)을 중시할 것인가?, 쾌적성을 이루는 요소 중 어떤 요인을 더 중시할 것인가?, 주택의 품질은 어느 수준으로 할 것인 가?

하는 문제는 한정된 자원을 어떻게 효율적이며 형평성 있게 배분하느냐에 관한 주택정책의 문제인 바 입주자 주거만족에 대한 실증적 분석을 주택 정책 수행의 시사점을 도출한 것에 본 논문의 의의가 있다.

< 목 차 > 제 1 장 서 론 1 제 1 절 연구의 배경과 목적 1 제 2 절 연구의 범위와 방법 4 1. 연구의 범위 4 2. 연구의 방법과 구성 5 제 2 장 이론고찰 및 분석틀 7 제 1 절 주택정책의 이론적 배경 7 1. 정부의 주택시장 개입이유 7 2. 정부의 시장개입수단 10 3. 국가별 주택시장에 대한 개입의 특징 11 4. 자가소유촉진과 공공임대주택 공급 13 제 2 절 우리나라의 주택정책 16 1. 우리나라 주택정책의 목표와 수단 16 2. 우리나라 주택정책의 특징 18 3. 공공임대주택정책 21 4. 공공분양주택과 국민임대주택 24 제 3 절 주거만족도 개념 및 선행연구 고찰 27 1. 주거만족도의 개념 및 의의 27 2. 주거만족도의 영향요인 29 제 4 절 분석틀과 연구가설 설정 36 1. 분석틀 설정 36 2. 가설설정 및 분석 방법 38 제 3 장 실 증 분 석 40 제 1 절 자료수집 및 처리 방법 40 제 2 절 표본의 특성 41 제 3 절 설문의 타당도와 신뢰도 검증 48 제 4 절 주거만족도 기초분석 52 제 5 절 주거만족도 T-test 및 일원분산분석 60 제 6 절 주거만족도 회귀분석 67 제 7 절 소 결 74 제 4 장 결 론 77 제 1 절 정책적 함의 77 제 2 절 연구의 한계 81 참고문헌 83