아파트 리모델링사업 재입주율 분석 : 마포용강 시범사업을 중심으로 =

아파트 리모델링사업의 원주민 재입주율과 활성화 방안을 분석했다.

본 연구의 목적은 전면철거 재개발 방식의 폐해를 극복하고 친환경적이고 지속가능한 개발을 추구하기 위하여 정부가 추진하고 있는 공동주택 리모델링 활성화정책과 관련하여 리모델링사업과 주거환경개선사업 및 주택재개발사업 간의 비교에 있어 경제적 측면보다는 원주민들이 실제로 얼마나 재입주하는 지를 실증적으로 비교,분석하고, 재입주율 향상 차원에서 리모델링사업을 더욱 활성화하기 위한 정책적 방안을 제시하는 데 있다. 따라서 본 연구는 실제 리모델링사업이 완료된 마포용강 시범아파트를 대상으로 원주민들이 임시 이주 후 재입주하는 과정을 실증적으로 조사하고 이를 기타 유사 재개발사업의 재입주율과 비교,분석함으로써 공동주택 리모델링사업이 원주민 재정착에 얼마나 실제적인 기여를 하고 있는 지를 검증하고, 이 과정에서 드러난 문제점을 검토하여 원주민의 재입주율을 더욱 향상시킬 수 있는 정책적 방안들을 제시하고자 한다. 마포용강 시범아파트 리모델링사업지구를 대상으로 당해 아파트에 직접 거주하고 있던 소유자들이 재입주한 비율을 조사한 결과는 72.5%이며, 이 수치는 주거환경개선사업지구의 현지 재입주율 55.9% - 62%, 주택재개발사업지구의 현지 재입주율 30.50% - 40.9%보다

월등히 높은 것으로 나타났다. 그럼에도 불구하고 사업기간 중 마포용강 시범아파트 소유자들 중 지구내 거주 소유자의 소유권 매각비율이 비거주 소유자의 소유권 매각비율보다 더 높은 것으로 조사되었고, 이주비 및 공사비 대출금에 대한 경제적 부담을 묻는 설문에서도 지구내 거주 소유자의 57%가 부담을 느낀다고 응답한 점은 리모델링사업에 대한 정부의 재정적, 금융적 지원이 절실히 필요하다는 것을 보여준다. 이러한 조사결과를 토대로 하여 본 연구에서는 공동주택 리모델링사업 활성화를 위한 조세, 금융지원 방안과 기타 제도개선방안을 제시하였다. 우선, 조세, 금융지원 방안으로는 첫째, 리모델링 공사비에 대한 국민주택기금 지원이율을 다소 낮추고 상환기간을 연장하도록 한다. 둘째, 장기수선충당금을 체계적으로 관리하는 리모델링기금을 신설한다. 셋째, 현행 주택담보대출비율 상한선에 예외를 인정한다. 넷째, 리모델링 대출금 이자상환액 등에 대한 소득공제제도를 도입한다. 다섯째, 취득세,등록세를 면제한다. 여섯째, 사업소득세,양도소득세를 면제한다. 기타 제도개선 방안으로는 첫째, 리모델링 임시이주용 주택을 건설한다. 둘째, 주택단지 내 부대복리시설 리모델링비용을 일부 지원한다. 셋째, 주택임대차보호법에 대한 특례를 인정한다. 넷째, 세대이전에 따른 등기관련 제도를 보완한다. 다섯째, 입주자대표회의 제도를 개선한다.

여섯째, 리모델링이 용이한 신축설계기준을 의무적으로 적용하도록 한다. 한편 본 연구의 설문대상 지구가 1개 지구에 불과하고 대상 세대수도 적은 관계로 일반적인 이론 도출에는 다소 한계가 있으므로 사례 조사결과 도출된 결론과 문제점, 제도개선방안은 추후 보다 많은 리모델링사업지구의 사례 검토와 재개발,재건축사업에 있어서의 재입주율 연구결과의 축적을 통하여 더욱 보완되어야 할 것이다.

제 1 장 서론 11 제1절 연구의 배경 및 목적 11 제2절 연구의 범위 및 방법 12 제3절 선행 연구의 검토 15 제 2 장 이론적 배경 22 제1절 노후.불량주택 재개발과 재입주율 22 1. 노후.불량주택의 개념 22 2. 노후.불량주택 재개발의 기능과 유형 23 3. 노후.불량주택 재개발의 문제점과 재입주율 25 제2절 노후 공동주택 리모델링의 시기 결정 26 1. 재개발.재건축의 시기 결정 26 2. 리모델링 시기 결정과 건축물 총생애비용(LCC) 평가 28 제3절 공동주택 리모델링 개념과 주요 법령 내용 29 1. 리모델링의 개념 29 2. 공동주택 리모델링과 주요 법령 내용 32 제4절 공동주택 리모델링과 주거환경정비사업과의 비교 37 1. 주거환경정비사업 개관 37 2. 재건축사업과 리모델링의 비교 38 제 3 장 국내 공동주택 리모델링 현황 43 제1절 국내 공동주택 현황 43 제2절 국내 공동주택 리모델링 시장전망 및 현황 44 1. 리모델링 시장전망 44 2. 국내 리모델링시장 현황 45 제3절 국내 공동주택 리모델링사업 사례 48 1. 개관 48 2. 마포용강 시범아파트 48 3. 압구정동 현대사원아파트 56 제4절 해외 공동주택 리모델링 사례 58 1. 일본 58 2. 싱가폴 62 3. 해외사례의 시사점 64 제 4 장 마포용강 시범아파트 재입주율 분석 66 제1절 소유자 특성 분석 66 1. 원주민의 개념 66 2. 리모델링공사 전 소유자의 특성 분석 66 제2절 사업기간 중 소유권변동 분석 73 1. 사업단계별 소유권 변동내역 73 2. 주요 사업단계별 소유권 변동내역 75 제3절