中間省略登記合意의 法的 性質 = Die rechtliche Natur der Einigung uber die Eintragung ohne wischeneintragung

부동산 중간생략등기 합의의 법적 성질과 등기청구권을 검토한다.

중간생략등기 문제는 (1) 이미 이루어진 중간생략등기의 유효성 여부에 관한 논의와 (2) 최종매수인의 중간생략등기청구권의 인정 여부 및 그 요건에 관한 논의로 크게 나누어 볼 수 있다. 그리고 후자와 관련하여 종래 대법원은 최초매도인과 중간자 및 최종매수인 사이에 중간생략등기에 관한 합의(이른바 3자 합의)가 있는 경우에는 최종매수인의 최초매도인에 대한 중간생략등기청구권을 인정해 오고 있다. 그리고 대상판결 역시 이를 전제로 하고 있다고 할 수 있다. 다만 대상판결은 이러한 3자 합의가 있은 이후에도 최초매도인은 중간자와의 약정에 의해 취득한 항변사유를 가지고 최종매수인의 중간생략등기청구에 대항할 수 있다는 점을 최초로 밝히고 있다. 그러나 필자의 견해의 의하면 대상판결의 이러한 결론은 타당치 못하다고 생각된다. 즉 이러한 결론은 종래 대법원이 3자 합의를 근거로 최종매수인의 중간생략등기청구권을 정면으로 인정하면서도 이 합의의 법적 성질을 분명히 하지 않을 뿐 아니라, 나아가 “중간생략등기의 합의란 부동산이 전전매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과”한 것으로 파악해 온 데 기인한 것이다. 그러나 이와 같이 소극적인 의미밖에 가지 못하는 3자 합의로부터 중간생략등기청구권이 도출될 수는 없다.

필자의 견해로는 중간생략등기에 관한 3자 합의는 일종의 제3자를 위한 계약으로 파악함이 타당하며, 또 그렇게 파악하더라도 대법원이 종래 중간생략등기에 관한 다른 사안들에서 이끌어내고자 했던 결론(중간자와 최종매수인이 각기 전자에 대해 가지는 등기청구권의 존속, 토지거래허가구역내의 토지에 대해 이루어진 중간생략등기의 무효)은 그대로 유지될 수 있다. 이와 같이 중간생략등기에 관한 3자 합의를 제3자를 의한 계약으로 파악하면 대상판결의 사안에 대해서는 민법 제542조가 적용되어야 한다. 그런데 요약자와 낙약자 사이의 추후의 법률행위에 의해 성립한 항변사유로서 이미 확정적으로 성립한 수익자의 법적 지위에 영향을 미칠 수 있는 것은 동조에서 말하는 요약자와의 “계약에 기한 항변”에서 제외된다. 그리고 대상판결의 사안에서 최초매도인과 중간자 사이의 대금증액에 관한 합의는 바로 여기에 해당한다고 할 수 있다. 따라서 대상판결은 최초매도인으로 하여금 증액된 매매대금이 아니라 원래의 매매대금을 중간자로부터 지급받는 것과 상환으로, 최종매수인에게 중간생략등기의무에 갈음하는 대상급부를 할 것을 명했어야 옳다고 생각한다.