토지재산권에 대한 공법적 규제와 한계 = (A) study on the restriction of land property

토지재산권에 대한 공법적 규제의 한계를 연구했다.

외적 사물의 지배를 통해 생존과 자유의사를 실현하는 인간에게 있어 재산권은 자기책임적 삶과 자유로운 인격발현의 전제를 의미한다고 한다. 이러한 재산권 중에서도 토지는 인간의 생존과 생산활동에 필요불가결한 자연적 조건을 의미하고 토지재산권은 다른 인권과 더불어 근대 시민혁명을 통해 자본주의의 물적 기초가 되어 신성불가침의 절대적 권리로서 인권신장에 기여하여 왔다. 그러나 자본주의의 고도화에 따라 토지재산권은 하나의 소유권으로 자본시장을 통해 교환됨으로 인하여 그 본래적 기능인 생존조건이나 생산수단이 아닌 자본축적이나 교환가치의 상승에 따른 토지투기 이익획득의 도구로 사용되기에 이르렀다. 토지는 원래 수요가 늘어난다고 하여 공급을 늘릴 수 없기 때문에 시장경제의 원리를 그대로 적용할 수는 없고, 고정성․공공성․사회성 등의 특성을 지닌 것으로 그 이용을 개인에게 일임하여 방치할 수는 없는 것이다. 우리나라에서도 토지는 무한히 존재하는 것이 아니고 양적으로 유한하며 이동이나 재생산이 불가능한 특성을 가지고 있다.

이러한 점들은 토지투기와 부의 편재를 가져와 사회적 위화감의 조성이나 토지가격의 급상승은 정부나 공공의 개발부담을 가중시킬 뿐만 아니라 일반 국민의 생존권에 대한 중대한 위협이 되고 있다.위와 같은 문제점을 기초로 토지재산권에 대한 제한의 필요성이 인식되어졌고, 그에 따라 정부는 이른바 토지공개념이란 용어를 사용하며, 토지에 대한 각종 규제책과 보완책을 제시하였다. 이러한 토지재산권에 대한 규제와 제한은 사적인 재산권에 대한 중대한 침해로 볼 수도 있지만, 토지재산권의 특수성에 비추어 어느 정도의 제한과 규제는 불가피한 것으로 볼 여지도 있는 것이다. 토지재산권에 대한 이러한 제한과 규제는 사소유권의 침해라는 점에서 사익과의 충돌을 일으켜 왔고, 이는 토지를 둘러싼 공익과 사익의 충돌이라 할 것이다.이러한 공익과 사익간의 갈등에 있어 중요한 점은 토지의 특수성을 기초로 판단하여야 한다는 점이고, 그에 따라 토지재산권에 대한 공법적 규제와 그 한계를 고찰하였다. 토지재산권에 대한 제한은 사법적 규제와 공법적 규제로 나누어 볼 수 있으나 논문에서는 공법적 규제만을 대상으로 하였다.

구체적으로 토지재산권의 특수성과 그 제한과 한계의 문제를 검토하고 현행법상의 규제내용에 대하여 고찰하고자 한다.토지는 전술한 바와 같이 다른 재산권과는 다른 높은 정도의 공공성과 사회성을 지니고 있고, 따라서 토지재산권의 보호는 일반적인 재산권의 보호와는 다른 성격을 지니고 있다. 이러한 연유에서 토지재산권은 그 내용과 한계가 입법자의 형성의 자유에 보다 많이 위임되어 있고, 입법자는 물론 기본권으로서, 제도보장으로서 재산권을 보호하고 또한 공법적인 제한을 가하고 있는 것이다. 이러한 제한의 근거는 우리 헌법상의 재산권보호규정인 헌법 제23조에 의해서, 헌법상의 사회국가원리 및 경제질서 조항들이고 이들은 토지재산권을 보호하는 측면과 또한 제한하는 측면의 양면성을 가지고 있다고 본다.토지재산권의 공법상의 제한으로 우리나라에서 토지공개념이라는 용어를 사용하여 왔고, 이에 대하여 헌법재판소는 사소유권을 더 보장하는 취지에서의 결정을 하여 왔다.

이는 우리나라의 산업화, 도시화에 따른 토지문제를 도외시하는 측면이 있는 것으로 이에 대한 재검토가 필요하다고 보이고, 입법자는 더 정치하고 치밀한 방법에 의한 보완을 거쳐 토지공개념 제도를 실시하여야 할 것이다.현행 토지재산권에 대한 공법적 규제의 구체적 내용은 토지의 소유, 이용, 처분, 수익, 조세에 의한 규제로 분류할 수 있고, 이 규제는 역시 국토는 모든 국민의 삶의 터전이며 후세에 물려줄 민족의 자산이므로, 국토에 관한 계획 및 정책은 개발과 환경의 조화를 바탕으로, 국토를 균형있게 발전시키고 국가의 경쟁력을 높이며, 국민의 삶의 질을 개선함으로써 국토의 지속가능한 발전을 도모할 수 있도록 이를 수립·집행하여야 한다라는 이념 하에서 현실의 문제를 해결하는 방향으로 나아가야 할 것이다. 특히 토지재산권의 사회성과 공공성의 중요성을 감안하여 전 국민이 고루 국토의 이용가치를 향유할 수 있는 방향성을 가진 내용의 토지정책이 절실하다고 할 것이다.