서울시 재건축, 재개발 및 뉴타운 사업에 관한 비교연구

서울시 재건축·재개발·뉴타운사업의 제도와 정책을 비교했다.

본 논문은 서울시 재건축ㆍ재개발ㆍ뉴타운 사업에 대한 관련법규나 현황들을 고찰하고 이에 대해 문제점과 개선방안에 대한 연구를 한다.재건축, 재개발, 뉴타운사업 등 상호간의 정책적인 관점에서 이를 비교함으로써, 이에 대한 문제점을 도출하고 개선방안을 제시하는데 목적이 있다. 서울시의 도시정책은 대표적으로 재건축, 재개발, 뉴타운 사업들이 있다. 이들과 밀접하게 관련된 법규로서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법, 주택법, 도시 및 주거환경정비법, 도시재정비 촉진을 위한 특별법(뉴타운 사업법) 등과 서울시 주택조례, 도시 및 주거환경 정비 조례 등이 있다.

이러한 법률에 근거하여 주요한 도시정책으로 서울시 도시기본계획, 주택종합계획, 뉴타운 사업지구와 지역균형발전촉진지구 계획, 도시·주거환경정비 기본계획 등이 있다.본 논문에서는 이들 관련법규들과 서울시의 집합주거와 관련된 재건축, 재개발, 뉴타운사업 정책들에 대한 실태와 현황, 그리고 개발 사례 등에 대한 면밀한 분석을 통하여 이들이 가지고 있는 문제점들을 파악하고 이를 분석함으로써 개선방향을 제시하려는 것이다.재건축, 재개발, 뉴타운사업에 대한 문제점은 첫째, 주택재건축사업의 제도상 문제점으로 공공성의 결여, 관련 계획 간의 연계성 부족 등을 적절한 기준 및 원칙에 대한 문제점이 있음을 밝혔다.또한 사업의 운영상의 문제점으로는 지역불균형의 심화, 주택과 아파트가 투기 대상으로 전락, 공공과 조합간의 불화, 무분별한 안전진단으로 자원낭비를 초래하는 현실 등에 대한 문제점 등을 기술하였다.둘째, 주택재개발의 문제점으로는 지역여건을 고려하지 않은 고밀도 개발, 공공시설의 확보에 대한 문제, 지역 커뮤니티의 붕괴 등을 제시하였다.셋째, 주거환경개선사업의 문제점으로는 공공지원의 부족으로 주택개량의 어려움, 건축법 특례 조치에 따른 과밀 개발, 저소득층을 위한 주거안정대책이라는 취지 상실 등의 문제점을 고찰하였다.이와 같이 도시정책의 전반적인 문제를 요약하면 단독주택지역의 감소 및 아파트 건축의 비율 증가, 주거유형의 획일화 및 도시경관상의 문제점 등으로 요약할 수 있다.결론으로는 뉴타운 사업과 관련하여, 공공시설에 대한 공공투자확대 즉, 도로교통 시설, 기초생활서비스시설, 공원녹지시설 등에 대한 주위환경개선의 필요성이 제기되었다.

재건축과 관련해서는, 집합주거에 대한 방향은 입주자의 동의에 의해서 재건축이 될 경우, 도시공간구조가 왜곡될 가능성이 상당히 높기 때문에 현행 재건축 사업으로 추진할 것이 아니라 도시 재개발법이나 도시 재건축법의 새로운 형태로 사전에 지구지정을 하여 일정한 용적률과 일정한 법안에서 추진하고, 개발시 사회적 형평성, 경제적 효율성, 환경적 친화성 등의 규범적 기준을 어떻게 충족시킬 수 있는지 그리고 이러한 개발수단의 시행을 위한 제도적 대안을 고려해야 할 것이다. 또한 재개발사업의 방법개선으로는, 재정적 측면으로 세제혜택, 국가의 재정지원확대, 개발 방식의 다양화 등에 대한 재정지원책이 요구되었고, 기술적 측면으로는 유연성 있는 개발방식, 공정성의 확보, 효율성의 증대 등이 요구되었다. 개선 방향으로는 특별법에 따라 재정비촉진계획에 의하여 주민의 의지와 무관하게 사업구역과 계획이 확정되도록 규정되어 있으나 이를 개선하기 위한 효율적으로 운영할 수 있는 방안으로 특별법의 개정의 필요성 등의 개선방향을 제시하였다.

The purpose of this study was to review the relevant codes and conditions about reconstruction, redevelopment and new town projects in Seoul and thereupon, compare them from policy perspective and thereby, address the problems and find their solutions. The primary urban policies of the metropolitan city Seoul are reconstruction, redevelopment and new town projects.

The codes regulating them are ''Law on Planning and Using of the National Land', 'Building Law', 'Housing Law', 'Urban and Living Environmental Restructuring Law', 'Special Law for Promotion of Urban Restructuring' (so-called new town project code), 'Housing Ordinance of Seoul', 'Urban and Living Environmental Restructuring Ordinance', etc. The primary urban policies designed according to such laws and ordinances are basic urban planning, general housing planning, planning for new town zones and balanced regional development zones, basic plan for urban and living environmental restructuring, etc.

This study reviewed such relevant laws and codes, conditions of apartment reconstruction and redevelopment projects and new town projects and other development cases and thereupon, analyzed the problems to suggest their solutions.The problems of reconstruction, redevelopment and new town projects are as follows;First, the institutional problems of reconstruction projects are lack of public interests, poor linkage with relevant plans, lack of optimal criteria and principles.

The operational problems of reconstruction projects are widening gap between regions, speculations in houses and apartments, discord between public interest and reconstruction cooperatives, waste of resources due to reckless applications for safety checkup, and so on.Second, the problems of redevelopment projects are high-density development without regard to regional conditions, shortage of public facilities, and collapse of local communities.Third, the problems of living environmental restructuring projects are shortage of public fund, high-density development taking advantage of the special provisions of Building Law, disregard of lower-income people''s stable housing life and so on.The above problems may be reduced to decrease of detached houses, increase of apartments, uniform housing styles and poor urban landscape.

Thus, for the new town projects, it is necessary to expand the public investments in such public facilities as road and traffic facilities, basic living service facilities and park and green zones. If apartment buildings should be reconstructed with residents'' consent, the urban space structure would be likely to be distorted. Therefore, the reconstruction projects should be controlled by Urban Redevelopment Law or a new Reconstruction Law whereby the reconstructed areas should be zoned to be subject to legal extended floor ratio. In addition, an legal mechanism should be arranged to strike a harmony among social equity, economic efficiency and environmental friendliness.

On the other hand, it is deemed necessary to grant some tax incentives and expand financial supports to redevelopment projects, while diversifying their methods, adopting flexible methods, ensuring the social equity and enhancing the efficiency of redevelopment. Currently, the area and planning of the redevelopment projects are determined regardless of citizens'' opinions, so the special law should be revised to reflect citizens'' opinions in such decisions.