부동산간접투자방법의 현황분석 및 개선방향 : 리츠와 부동산 펀드를 중심으로

리츠와 부동산펀드의 현황을 분석하고 개선방향을 제시했다.

우리나라 리츠는 부동산투자회사법의 제정을 통해 탄생한지 11년이 지났지만 기업구조조정리츠 또는 위탁관리리츠 등 일부 구조를 제외하고는 아직 활성화를 못하고 있는 실정이다. 리츠업계는 이러한 시장상황을 개선하고 리츠제도를 통한 부동산간접투자의 기회를 높이고자 수차례 개정을 하면서 자기관리리츠제도를 도입하였으나, 최근 상장된 자기관리리츠의 파행적 운행으로 일부 상장폐지되거나 인가를 강제취소당하는 등 제도의 한계점을 보이게 된다. 부동산 펀드의 경우 리츠보다 3년후에 관련 법이 제정되었음에도 불구하고 많은 부동산 자산을 편입하면서 그 투자범위를 확대하고 있다. 리츠가 설립 및 운용관리가 상대적으로 어려운 주식회사의 형태인데 반해 부동산 펀드는 설립 및 운용이 간편하고 관리감독이 단순화되고 있다는 점, 그리고 리츠자산관리회사 대비 다양한 사업영역을 가질 수 있는 자산운용회사의 수가 많다는 것이 부동산 펀드 시장의 빠른 성장의 원인으로 분석되고 있다. 물론 부동산 펀드의 경우도 성장통을 겪게 되는데, 그 예가 2000년대 중반의 이상 열기 속에 만들어진 부동산개발PF에 대한 대출채권을 투자자산으로 편입한 공모펀드 등이라고 할 수 있겠다.

이에 본 연구는 본인이 리츠와 부동산 펀드의 시장참여자가 아닌 직무상 객관적인 위치에서 지난 7년간 경험했던 리츠와 부동산 펀드의 설립, 운용, 해청산, 부실화 등의 일련의 과정을 근거로 각 제도의 취지, 차이점에 대한 비교분석, 성공 및 실폐사례 및 개선방향 등을 제시함으로써 궁극적으로 현재 위축되고 있는 부동산투자시장을 활성화 하고 간접투자시장을 활성화하는데에 그 목적이 있다고 하겠다. 본 연구는 총 5장으로 구성하였다. 제1장은 도입부분으로 집합투자에 대한 법규가 어떻게 진화해 왔는지 그 특징을 분석 하였으며, 제2장에서는 이론적 고찰로 리츠와 부동산 펀드에 대해 이론적 내용을 살펴보았는데, 리츠의 정의 및 특징, 리츠의 구조, 리츠의 운용현황, 리츠의 해외제도등과 부동산 펀드의 도입배경, 제도의 특징, 그 구조 및 운용현황, 부동산 펀드의 해외운영제도를 분석하였고 제3장에서는 리츠와 부동산 펀드를 비교 분석 함으로써 리츠와 부동산 펀드의 이원화됨 시스템으로는 관리 및 투자자에게 혼란을 야기 시킬 수 있는 문제를 제기 하였고, 다산리츠의 사례를 통해 리츠의 운영상 문제점을 도출하고 4장에서는 그에 대한 개선 방안을 제시하였다. 리츠와 부동산 펀드의 궁극적인 목적은 부동산간접투자의 활성화로 귀결될 것이다.

이를 위해 시장의 변화를 반영한 제도적 보완이 선행되어야 하며, 제도적 보완은 소액 다수 투자자들에게의 투자기회를 마련하고 이를 통한 금융시장을 확대함으로써 시장의 활성화로 이어질 것이다. 자기관리리츠제도의 실패를 경험한 부동산투자회사법의 주무부서인 국토해양부와 PF형태의 부동산 펀드의 실패를 경험한 자본시장과 금융투자업에 관한 법률의 주무부서인 금융위 및 금융감독원은 서로의 장단점을 분석하여 간접투자의 기회를 확대하면서도 소액 다수 투자자에게 투자안정성을 제고할 수 있는 제도적 보완이 필요함을 인지하고 보다 적극적인 방안을 제시해야할 것이다. 이를 통해 기관, 연기금 주도의 수익형부동산투자에 치우쳐있는 리츠 및 부동산펀드 투자환경을 개선하고, 나날이 침체되어가고 있는 민간주택공급형 부동산개발사업에 새로운 기회를 마련할 수 있도록 해야할 것이다.