소규모 지주공동체사업에 있어 주민참여 의사결정에 미치는 요인 분석 : 민법상 조합사업 중심으로

소규모 지주공동체 정비사업의 주민참여 의사결정 요인을 분석했다.

본 연구는 대규모 정비사업이 지연·중단되어 기존의 정비사업 지정구역이 해제됨에 따라 지역 쇠퇴현상이 진행되고 있어 사회적 문제가 발생하고 있다. 이와 관련하여 기존 도시지역의 노후화된 소규모 저층주거지 정비사업 활성화를 목적으로 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법이 시행되고 있지만 잘 추진되지 않고 있다. 본 연구는 사업 활성화 저해하는 제도적 원인을 분석하여 개선을 통한 소규모 주택정비사업이 활성화 될 수 있도록 정책적 시사점을 도출하고자 한다. 도심지역의 노후화된 저층 단독주택 2필지 이상의 정비사업과 공동주택인 다세대주택, 연립주택 등 주택정비사업을 하기 위해서는 반드시 주민합의체를 구성하여 공동사업을 하여야 한다. 이러한 소규모 토지등소유자(공유자 포함) 2인 이상이 공동사업을 하는데 있어서 법률적·제도적인 문제점에 대해서 연구한 결과를 정책에 반영하여 소규모지주공동체사업이 원활하게 추진할 수 있도록 하는 것이 목적이다. 따라서 본 연구는 사업시행 주체인 2인 이상의 토지등소유자인 주민의 전원 동의로 구성한 민법상 법인격이 없는 주민합의체가 단독으로 사업시행 주체가 되어 소규모지주공동체사업을 추진하는데 있어서 주민이 사업 참여 의사결정을 하는데 있어서 영향을 미치는 제도적 요인에 대해서 전문가 집단을 대상으로 설문조사를 통해 분석하였다.

법인격을 부여 받지 못한 민법상 조합 형태인 소규모 지주공동체가 단독으로 사업을 시행하는 경우 대규모 지주공동체사업과는 달리 이해당사자인 주민들이 사업참여 의사결정을 하는데 있어서 민감하게 인식하는 부분을 연구 대상으로 하였다. 1차적으로 선행연구와 문헌 및 현행 법률에서 규정하고 있는 제도적인 요인을 도출하였다. 2차적으로 구조방정식 모델 분석에 맞게 전문가 FGI를 통해 비용부담과 관련한 제도적인 문제, 법률 적용에 있어서 동일한 사업 형태이지만 법률 불비로 인한 대규모사업과 달리 소규모 사업에 있어서 제도 적용에 있어서 불합리성 문제와 사업 수익성과 주민들의 분담금에 영향을 미치는 일반 분양분에 대한 공공임대주택 매각에 따른 사업성 문제, 사업추진에 있어서 사업의 안정성 등 분석대상 요인으로 유형화하였다. 설문조사는 소규모지주공동체사업 시행이 아직 초기 단계로 일반인들은 제도에 대한 인식이 부족한 실정으로 사업시행 주체인 토지소유자(주민)를 대상으로 하지 못하고 도시정비사업과 이해관계가 있는 전문가만을 대상으로 하였다. 소규모주택정비법이 시행한 후 2018년 10월부터 약3개월간 도시정비사업 담당 공무원, 정비사업전문관리업체 직원, 세무관련 국세청 공무원 및 세무·공인회계사, 시공사 및 부동산개발업체 직원을 통해서 회수한 설문지 중 성실하게 응답한 자료를 대상으로 분석하였다.

본 연구 분석 내용과 정책적 시사점을 요약하면 사업 추진 의사결정에 영향을 미치는 요인으로 비용부담과 관련한 제도적인 문제점은 첫째, 소규모지주공동체사업에 있어서 사업 초기단계에서 현물출자 의무 이행으로 미실현 이익에 대해서 발생하는 양도소득세 과세에 따른 비용 부담에 대한 개선책으로 과세이연제도 도입이 필요성이 있음을 알 수 있었다. 둘째, 집합건축물에 같이 거주하는 이유로 의도하지 않은 공동사업 참여로 장기보유특별공제 혜택에 대한 불만족이 나타났다. 따라서 소규모지주공동체사업 활성화를 위해서는 공익적인 차원에서 과세혜택에 대한 제도적 보완이 필요하다. 셋째, 소규모지주공동체사업은 수익성이 열악함에도 불구하고 일반분양분에 대해서 취득세가 이중과세 되고 있는 문제점에 대한 개선의 필요가 있다. 이로 인한 조합원에 대한 가중된 부담은 분양가 상승유발 원인이 될 수 있기 때문에 제도적 개선이 필요하다. 제도적용의 불합리성 문제와 관련해서는 첫째, 사업시행주체인 민법상 조합인 지주공동체에 대한 법인격 여부가 문제가 된다. 이는 민법상 권리의무 주체인 법인도 자연인도 아닌 법인격이 없는 단체로 사업시행주체로서 권리의무주체 및 행위주체로 권한과 책임이 모호함으로 대외적 신뢰성을 인정받기 쉽지 않아 자금조달 및 외부와 사업시행 관련 계약 체결이 쉽지 않다.

따라서 단체에 대한 권리의무 주체뿐만 아니라 납세의무 주체를 명확히 함으로써 책임의 한계를 명확히 할 필요가 있다. 사업 참여에 영향을 미치는 사업성과 관련해서는 자금 조달계획과 관련성이 있는 공공임대주택 매각에 대한 분양가와 매각시점이 사업시행 참여 의사결정에 영향을 미친다는 것을 알 수 있었다. 이는 소규모지주공동체사업의 경우 대부분 열악한 사업성으로 분담금에 대한 민감한 영향을 미치고 있기 때문이라고 할 수 있다. 본 연구 분석 결과에 따른 정책적 시사점은 도심권 저층주거시설 노후화로 인한 체계적이고 효율적 관리 및 정비를 위해서는 우선적으로 불합리하게 적용되고 있는 법률적·제도적 개선이 필요하다는 것을 알 수 있다.