집합건물 의사결정 체계의 유연화와 정당성 확보 – 프랑스집합건물법의 단계적 다수결 구조와 가교 제도를 중심으로 – = Flexibilisation de la prise de décision et garantie de légitimité en copropriété : Étude de la majorité graduée et du mécanisme de la passerelle en droit français

수인의 채권자가 가진 부동산 매매예약완결권의 귀속과 행사 방식을 검토했다.

Cette étude examine la majorité graduée et le mécanisme de la passerelle au sein de l'assemblée générale des copropriétaires en droit français, afin d'analyser la conciliation structurelle entre l'efficacité de la prise de décision collective et la protection des droits individuels des copropriétaires. Alors que les impératifs de gestion immobilière s'étendent désormais de la simple « conservation » à l'« amélioration », le législateur français a développé des dispositifs sophistiqués pour prévenir les blocages décisionnels tout en minimisant les atteintes aux droits de propriété.

Les points saillants de cette recherche sont les suivants : Premièrement, il est établi que le droit français assure un équilibre normatif entre l'intérêt collectif et la sauvegarde des droits patrimoniaux en différenciant les seuils de majorité (majorité simple, majorité absolue, double majorité et unanimité) selon la nature et la gravité des décisions. Deuxièmement, l'étude analyse le fonctionnement de la passerelle, dispositif conçu pour pallier la rigidité des quorums légaux.

Ce mécanisme constitue un levier essentiel à la continuité de la gestion, en permettant, sous certaines conditions, de procéder à un second vote à une majorité allégée lorsque le premier scrutin n'a pas atteint le seuil requis. Troisièmement, l'examen porte sur l'articulation entre la gestion des parties communes et l'intervention collective sur les parties privatives, conséquence de l'extension des pouvoirs du syndicat au domaine de l'amélioration. Si le caractère spécifique de la copropriété rend certaines immixtions inévitables, une délimitation stricte demeure impérative pour préserver la substance du droit de propriété individuelle.

Sur la base de cette analyse, cette thèse tire des implications de droit comparé pour la loi coréenne sur la copropriété. Afin de remédier à la paralysie décisionnelle causée par la rigidité du système actuel des quorums en Corée, il convient d'envisager l'introduction de mécanismes d'assouplissement inspirés de la passerelle française. Toutefois, une telle réception législative doit être opérée avec prudence, en veillant à établir un équilibre entre le fonctionnalisme décisionnel et les principes de protection de la propriété inhérents au système juridique coréen.