부동산투자회사(REITs) 제도의 발전 방안에 관한 연구

부동산투자회사 제도의 문제점을 분석하고 발전 방안을 제시했다.

2001년 7월 1일부로 시행된 부동산투자회사 제도는 우리나라 부동산 시장의 선진화를 촉구하고 기업과 금융기관의 구조조정에 도움을 줄 것이라는 등의 기대를 안고 출범하였다. 그러나 시행 전 예상과는 달리 부동산투자회사는 그다지 활성화되지 못하고 있다. 이러한 상황은 부동산투자회사 제도 자체가 가지고 있는 몇 가지 문제점에서 기인하므로, 이를 극복하기 위한 대안 모색이 필요해지고 있다. 그 동안 우리나라 부동산 시장은 직접 투자 대상으로만 여겨져 왔고 이로 인한 부의 편중현상, 비합리적인 시장 환경 등 많은 문제점을 지니고 있었다. 정부의 정책 역시 투기방지 공급위주 등 미시적 정책이 중시되었고, 따라서 부동산 시장은 낙후되고 영세한 산업 구조 형태로 개선책이 필요한 것이 현실이다. 이러한 부동산 시장 상황은 IMF 위기를 겪으면서 더 많은 문제점을 드러내게 되었다. 기업의 경제위기 극복과정에서 기업이 보유하고 있던 부동산 자산은 위기를 극복하는 역할보다 오히려 경제 전반에 걸쳐 위기를 더 심화시키는 역할을 하였다. 가장 큰 이유는 부동산 자산의 유동성 부족에서 기인하였다. 따라서 부동산자산의 유동화를 높이려는 노력의 일환으로 정부에서는 자산담보부증권(ABS) 제도, 주택저당증권(MBS) 제도 등을 도입하였지만, 이 제도들로서는 부동산 자산 유동화에 전반적으로 한계가 있었다.

그리하여 한계를 극복하기 방안으로 계약형 REITs 제도인 부동산 금전신탁의 도입에 이어 회사형 REITs 제도인 부동산투자회사 제도를 도입하여 시행하게 되었다. 부동산투자회사 제도 시행은 우리나라 부동산 시장에서 기존의 잘못된 관행을 고치고 부동산 시장 선진화를 추구할 수 있을 것이라는 기대가 되고 있다. 구체적으로 부동산에 대한 투자가 매매차익보다는 운용수익에 근거한 안정적인 방식으로 바뀌고, 이로 인해 소액 투자자들에게도 부동산투자의 기회를 안겨 주고 부동산 시장과 자본시장의 결합을 통해 보다 효율적이고 투명한 부동산 시장을 만들 것으로 기대되고 있다. 이밖에 기업과 금융기관의 구조조정의 성공적인 완수에도 큰 도움이 될 것으로 기대되고 있다. Korea has faced the recession of real estate business with reformation of companies and banks since the crisis of foreign exchange in 1997.

And then companies, in spite of their effort to dispose of their own real estate, could not find proper buyers, causing not only the sharp drop of the real estate price or 'asset deflation' but also the difficulties in national economy. So the government, converting the real estate into securities in order that ordinary people can invest their own money indirectly in the securities, recently introduced the REITs in order to overcome the deflation from the economy recession and eventually stimulate economic development by inducing the demand for real estate investment.

This real estate investment and trust(REITs) system is being expected to be an opportunity of paradigm shift for the real estate investment which intend to ban the real estate speculation by the rich class and to plan the efficient use and management. So the purpose of this paper is to study the program for introduction, settlement and Activation of the REITs to be executed on the basis of the law of real estate investment company legislated on the March of 2001. However, lots of questions about the soft landing and the development of this entirely new system is presented like the beginning of all other systems.

With regard to the above, generally-presented problem is related to institutional Support systems, one of which is a tax support or reduction which can induce the real estate investment from many investors and the other is an investors project system to induce trust from them with real estate management capacity of real estate investment company as an indirect investment institute and about the public credibility.

So in this study, in recognition of necessity of proper earning rates in comparison with other rival services and the public confidence for safe investment so that REITs can settle normally and develop, I looked into contents and analyzed problems of existing laws with the focus on tax support for the insurance of proper earning rates and protection for investors. And then from the analyzed results, I plan to bring out amendments and propose the alternatives. First of all, relating to the insurance of investment earning rates, I analyzes substantially how earning rates can be affected by the corporation tax, the acquisition, the holding and the transfer of real estate.

As a result, it is proved that at the beginning of investment, acquisition tax and registration tax have most effect on the earning rates and the corporation tax does. In addition, it is also proved that the choice of either separated taxation or added taxation in overall land tax can affect on the rates and the other hand least does companies' land transfer tax regarded as most affective factor till now. So I reached the conclusion that corporation tax is most necessary and effective means for the insurance of REITs earning rates as in foreign countries it is.

Regarding protection for investor, proper management of invested assets is important and institutional system for investors to withdraw their money is demanded and information system is to be established for real estate market to be reasonable, clear and objective. In case of foreign countries and home, I found that educating special forces through a license for the real estate management, mandatory regulations that forces to list securities within fixed period, and the role of public sector is important.

In case that these some institutional support and improvement are made, the system of REITs in Korea will be settled successfully to make real estate market active, developed and the finally achieve the original goal.