건물의 소유자와 점유자가 다른 경우에 있어서 대지의 점유관계 = Relationship of Land Occupation when Building Owner and Occupant are different

건물 소유자와 점유자가 다른 경우의 대지 점유관계를 검토했다.

사회통념상 건물은 그 대지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이지만, 우리나라에서 건물은 법적으로 그 대지와는 별개의 독립한 부동산이다. 판례는 종전부터 건물의 대지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것이며, 건물소유자가 현실적으로 건물이나 대지를 점거하고 있지 않더라도 건물의 소유를 위하여 그 대지를 점유하는 것으로 본다. 그런데 타인의 토지 위에 존재하는 건물을 건물소유자 이외의 제3자가 권원 없이 점유하고 있는 경우에 건물점유자도 건물소유자와 별개로 그 토지를 점유하는 것으로 볼 수 있는지 여뷰가 문제된다. 구체적으로 이문제는 ⅰ)토지소유자가 건물점유자에 대하여 물권적 청구권을 행사할 수 있는지 여부, ⅱ)건물점유자의 부당이득반환 범위 및 그 상대방, ⅲ)건물점유자의 대지시효취득 여부 등과 관련되어 있다. 학설은, 건물을 점유사용하는 자는 당연히 그 대지를 점유사용한다고 보는 입장과 건물을 점유사용하는 자는 토지를 사실상 이용하는 것임에는 틀림이 없으나 그것은 토지에 정착하고 있는 건물을 점유사용하는 것의 반사작용에 불과하며, 건물소유자와 별개 독립하여 토지를 지배하고 있는 것은 아니라는 입장으로 나뉘어 있다. 이 점에 관한 판례의 입장은 일관되어 있다고 볼 수 없다. 건물소유자에게 대지사용권이 있는 경우에는 건물점유자가 건물소유자와 별개로 대지를 점유하는 것은 아니라고 해야 한다.

따라서 대지소유자는 건물점유자에게 직접 건물로부터 퇴거할 것을 청구할 수는 없다. 건물점유자는 대지소유자가 아니라 건물소유자에게 차임 상당액을 부당이득으로 반환하여야 하는데, 이 때 건물의 차임과 대지의 차임을 따로 계산하는 것이 아니라 대지의 사용관계를 고려한 건물의 차임 상당액을 계산하면 된다. 건물소유자에게 대지사용권이 없는 경우에는 건물점유자가 건물소유자와 별개로 대지를 점유하는 것이라고 보아야한다. 따라서 대지소유자는 건물점유자에게 직접 퇴거를 청구할 수 있다. 건물소유자와 건물점유자는 대지소유자에 대한 관계에서 대지를 공동으로 불법점유하고 있다고 보아야 하므로, 대지소유자는 건물소유자와 건물점유자 중 누구에 대하여서나 대지의 차임 상당액의 반환을 청구할 수 있다. 건물소유자는 일정한 요건이 갖추어진 경우에 대지의 소유권을 시효취득할 수 있다. 판례는 건물의 소유명의자가 아닌 자는 실제로 건물을 점유하고 있더라도 대지를 점유하는자로 볼 수 없고, 건물점유자는 대지를 시효로 취득할 수 없다고 한다. 그러나 이 경우에는, 건물소유자에게 대지사용권이 있는지 여부와 관계없이, 건물점유자에게도 대지의 점유와 시효취득을 인정하여야 한다.

Ⅰ. 서 론 167 Ⅱ. 건물의 소유 및 점유와 대지점유 168 1. 문제의 제기 168 2. 견해의 대립 169 3. 검 토 170 Ⅲ. 건물의 소유자와 점유자의 대지점유가 문제되는 경우 172 1. 서 설 172 2. 물권적 청구권에 관한 문제 173 3. 손해배상청구 및 부당이득반환청구에 관한 문제 177 4. 시효취득에 관한 문제 184 Ⅳ. 결 론 190