뉴타운사업의 조세담보금융을 통한 공공지원 타당성 분석

뉴타운사업의 조세담보금융을 통한 공공지원 타당성을 분석했다.

뉴타운 사업으로 명명되는 재정비ㆍ재개발 사업은 도시 재정비 촉진을 위한 특별법에 근거하여 추진되는 사업으로 기존의 소규모 재개발 사업에서 생활권 중심의 광역적인 도시개발 사업이다. 2002년 서울시에서는 강남과 강북의 지역격차 해소. 낙후된 강북지역의 주거환경 개선 및 기반시설 확충을 위해 뉴타운 사업을 추진하였다. 그러나 2008년 미국발 금융위기로 부동산 경기가 급랭하면서 부동산 가치가 하락하자 뉴타운 사업은 지정해제 및 사업 취소 등 어려움에 봉착하게 되고 실패한 정책으로 불리게 되었다. 그 동안 기반시설은 지방자치단체가 설치 및 관리를 담당하여 왔으나 뉴타운사업에 있어서는 사업시행자 부담으로 추진되었다. 이는 지방자치단체가 해야 할 일을 사업시행자에게 전가함으로써 지자체는 무임승차를 하게 되고 금융위기 이후 기반시설 설치비용은 고스란히 사업시행자(입주민)의 부담으로 작용하게 되었다.

따라서 본 연구는 뉴타운 사업 등 재정비, 재개발 사업에 있어 기반시설 설치비용에 대하여 개발 후 세수입의 증가를 담보로 재원을 조달하는 조세담보 금융(Tax Increment Financing : TIF)을 대안으로 제시하며 경기도 뉴타운 사업구역 중 2개 지역을 대상으로 시뮬레이션을 통해 조세담보금융 적용 가능성을 검증하고 조세담보금융을 적용하기 위한 기본조건 및 활용방안을 검토하여 뉴타운 사업 등 재정비, 재개발 사업의 대안으로서 정책적 시사점을 도출하였다 연구는 2012년 9월 기준 경기도 뉴타운 사업구역 9개 시 15개 지구중 김포시 김포뉴타운 사우2구역과 남양주시 와부읍 덕소 뉴타운 덕소 3구역을 대상으로 조세담보금융 시뮬레이션을 실시하여 개발 전ㆍ후 세수입의 증가액을 산출하고 이를 기준으로 세수입 증가분을 통한 기반시설 설치비용 충당을 위한 미래 조세담보금융 조달 가능 규모를 추정하였다. 시뮬레이션을 통한 분석 및 조세담보 금융 조달규모 결과는 다음과 같다. 첫째 김포시 뉴타운 중 사우2구역의 경우 개발 전 세수입은 보유세 기준 138,536천원에서 643,980천원으로 4.64배 증가하는 결과 도출되었으며 덕소 뉴타운 덕소3구역의 경우 개발 전 세수입은 423,873천원에서 2,419,425천원으로 5.70배가 증가하는 결과가 도출되었다.

둘째, 개발 후 세수입 증가액을 기준으로 미래 조세담보금융 조달가능 규모를 추정해 본 결과 사우2구역의 기반시설 설치비용은 3,887,852천원으로 비용회수 기간은 12년이 소요되었으며 덕소3구역의 기반시설 설치비용은 6,243,905천원으로 비용회수 기간은 6년이 소요되었다. 셋째 두 지역의 개발 후 세수입의 증가 요인에 대한 검토결과 미래 세수입 추정에 있어 지방세의 증가율 및 이자율의 영향은 미약한 것으로 확인되었으며 개발 전 재산세 대비 개발 후 재산세 증가 폭이 클수록 세수입의 증가가 커지게 되며 이는 개발 전 대비 개발 후의 토지가격, 주택가격 및 세대 수의 증가 정도에 좌우되며 TIF 조달규모에 있어 주요 요인으로 확인되었다. 넷째, 기반시설 설치비용 충당을 위해 지방자치단체가 지방채를 발행하는 경우 지방채 만기 기한은 현재 경기도의 통상적인 지방채 만기 기간인 3, 5년의 단기 채권이 아닌 장기 채권으로 발행하게 되는 경우 채권발행의 성공여부는 발행 지자체의 신용도에 영향을 받게 된다. 지방자치단체가 뉴타운 사업 등 재정비ㆍ재개발 사업의 기반시설 설치비용 조달을 위해 지방채를 발행하고 지방채가 장기 채권으로 발행되게 되면 지방자치단체의 신용정도 즉 재정자립도와 부채율은 채권발행 성공여부에 영향을 주게 된다.

뉴타운 사업의 조세담보금융을 통한 기반시설 설치비용 조달에 있어서 개발 전ㆍ후 세수입의 증가가 클수록 조세담보금융 조달 규모가 커질 수 있다. 따라서 조세담보금융을 통한 기반시설 설치비용 조달을 위해서는 개발 후의 토지가격, 주택가격 그리고 세대 수의 증가 폭이 커질 수 있는 조건의 지역이 유리하다고 할 수 있다. 대부분의 많은 지역은 개발로 인한 자산 가치의 상승이 이루어 진다. 그러나 조세담보금융을 통한 기반시설 설치비용 충당을 위해서는 매우 낙후된 지역으로 공공의 지원이 없으면 개발이 일어날 수 없는 지역이어야 하며 특히 기반시설 설치비용 충당에 있어 채권발행 기간은 짧을 수록 성공율은 커질 수 있다. 즉 지방채 발행에 있어 통상적인 지방채 발행기간을 넘어서는 장기채권 발행 사업에서는 채권발행 성공 가능성이 매우 희박해 질 수 있으며 채권발행 실패는 곧 기반시설 설치비용 조달 실패로 이어지게 되기 때문이다. 핵심어 : 뉴타운 사업, 조세담보금융, 기반시설설치비용, 지방채, 재산세